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有人的地方就有江湖，住过的房子不可能没有事儿发生。今天说几个物业纠纷的真实案例，给买卖双方提个醒。 买房会遇到很多无奈的事儿，尤其对于买家来说，真怕不小心掉坑里。大麻屋，肉眼无法看到的漏水现象，地基潜在的沉降，基墙断裂等，这些物业本身的缺欠，如果卖家不披露，买家疏忽大意，纠纷随时发生。 更糟糕的，房子里发生过意外死亡，凶杀，自杀等“不吉利” 事件，关乎人文风水，相信多数人都非常在意。然而，很多情况下，买家想知道全部，卖家却未必披露一切，也许不知道，也许不愿意。 可以告慰买家们的是，安省地产局在物业交易中，对卖家及其地产经纪，在知情的前提下，必须要披露的内容，有明确规定。买家如果发现卖家有故意隐瞒，影响物业使用的重大事实，可以拒绝交割，即便已经搬入，仍然可以追溯卖家责任。 但，买家仍然任重道远。 首先，法律规定，卖家只对自己知道的，对于可能给物业造成危害，危险或者使物业无法居住，隐藏亦或潜在的事情，有责任披露，反过来，如果不知情，则不必担责。 其次，卖家不必回答买家提出的每一个问题，但不能撒谎。简言之：可以不说，但不可以瞎说。 这条法案，是根据1979年 “安省上诉法院” McGrath 与 McLean 这两位卖买双方之间的官司而来。 这个案子里，买家入驻后，后院发生滑坡，导致买家不得不暂时搬出去，长达一个多月无法正常生活。 法院最后判定卖家无罪，驳回了买家的索赔要求。理由是：买家没有明确证据，能证明卖家事先知道其后院有滑坡的可能。 咱们北美这边，是无罪推理，被告开始都被按照好人对待，原告要证明被告有罪才行。 所以，买家必须有足够的证据证明，卖家知道一个表面无法看出来的，对买家不利的事实，还刻意隐瞒，或者对自己的陈述是否真实无所谓，这样才构成罪责。总之，买家要有证据，卖家才会被判罚。 有些事儿本来非常明显，买家没看到，卖家也没告诉，这样的情况下，卖家通常也会被视为无责。听着有点儿不讲理，但法律上就是这么裁决。 1996 年的一个案子。买家购入一块地，准备自己建房，结果发现这块地被有害物质污染，建房计划不得不搁浅，于是将卖家告上法庭。 法院判决卖家无责。理由是，虽然土地污染是“事实缺损”，但应该很容易发现，没发现是买家疏忽。 另外一个发生在BC 省的案子。卖家的房子附近，有个天体浴场，买家看了几次房，居然都没看到，直到签好合同，再次去看房时，才发现这个本来就在隔壁，且非常容易发现的天体浴场。 买家大惊，拒绝收房。双方对簿公堂，卖家赢。法官认为，天体浴场的存在，对物业不构成危害，卖家没有必要披露。 说回安省的一桩案子，Cotton和 Monahan 买卖双方之间的诉讼案。买家搬入物业后，发现前业主在电路以及整体物业上做了很大修改，不专业且有隐患，于是将卖家诉诸公堂。 法庭认为，卖家虽然自己做的线路和建筑修改，但并未意识到其修补行为可能存在潜在质量问题；同时，买家在购买前也未在合同里特意提出有关保证，也没验屋。卖家无需担责。 业界把物业的相关缺欠称为“ 负面印记”，来自古希腊时代，刻在奴隶身上的烙印。房产交易里的这些“烙印”，是可能给物业带来负面影响的物业缺欠。 比如，物业里有氡气，自己铺设的不规范电路；土地归属权模糊，有白蚁，邻居是娈童犯，物业里发生过凶杀或自杀，甚至有闹鬼的传闻等。买个房子真不容易。 2019年， BC 省上诉法院推翻了一项 2018 年的物业争端判决，这个结果令很多潜在买家心惊，当然，令很多卖家舒口气。 买卖双方都是华裔，卖家的女婿是当地黑帮成员，2007年在其岳母位于温哥华的物业门前被行刑式枪杀，至今未破案。 卖家2009 年将物业挂盘出售，后来以$ 600 多万的价格卖出，买家也是华裔。 期间发生一件小事儿。买家问到卖房原因，卖家王女士的经纪说，业主的外孙女要到另外的社区上学。经纪没有说的是，外孙女确实要转学，但她是被学校要求退学，因为她的父亲作为黑帮成员被谋杀一事影响很大。 买家自然很快知道真相，拒绝交房。卖家无奈解约，后再次挂盘出售，房子最终以$ 550 万的价格售出。 房子虽然再次卖出，但卖家拒绝将首次出售时收到的$ 30 万押金退给违约买家。买家不服，将卖家告上法庭。 法官初审认为卖家有责任退款，认定该谋杀案件是物业的“掩藏缺欠”，卖家在自己的 “物业状况披露书” 中说，物业没有任何隐瞒缺欠。并且，卖家在被问到为何卖房时，也未给出具体原因。这些，足以构成欺瞒，买家有权利将物业押金收回。 卖家不但不服，同时反诉买家，要求买家赔偿两次卖房之间卖家损失的价差$ 63 万8 千。 2019年，BC省上诉法院的三名法官推翻原判，卖家无罪。 法官认定女婿被杀事件不是“ 隐瞒缺欠”。因为这起暗杀案件与物业本身的外观及内部构造没有关联。 法官认为，卖家没有义务提供详细信息。卖家有理由认为，谋杀并不是一个可以影响到买家居住的事。 法官说，卖家说外顺女要转学，这解释足够了，如果卖家不得不披露转学的原因，“涉及到物业交接的法律将会背离正常轨道。” “ 如果物业交易的有关法律条文被修改成，卖家必须详细回答买家提出的任何简单问询，导致卖家要提供所有涉及到个人隐私的内容，而这些个人原因与物业本身的价值和使用并没有关联，那么，法律则向类似的诉讼敞开了大门。” 这样的判决，我个人认为，有其道理，但对买家不公平。门前有人被暗杀，被杀者还是业主的家人，对买家来说，显然是一件忌讳的事儿。 今天咱们说的都是卖家赢，买家亏的案子，所以，可以视作给买家们的重要提醒，对买家来说，这些案子得出的教训非常深刻。 买家们对自己比较忌讳的，特别想知道的事儿，一定要详细问，直接问，并作为条件在合同中注明。并尽量通过不同渠道，掌握自己介意的物业信息，做到心安。 |
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