一套房子 在2016年以12000/㎡买入 在2019年以36000/㎡抛出 ——这是二小姐的操作 另外一套房子 在2016年以38291/㎡买入 在2019年以21000/㎡抛出 亲!这是开发商的操作呀! 2019年12月10日 上海松江泗泾再次出让双子星地块,分别被招商和华发以21500和21000的楼板价拿下 而地块隔壁,2016年出让的双子星 融创和格力的楼板价分别是38291和37674 四年后,以六折价拿下! 站在高岗上,风吹屁屁凉 2016年是上海的楼市大年 地王频出 板块地价屡创新高 中兴路地王举牌现场 由于耗时实在太长 二小姐睡了一觉醒过来,他们还在举牌……外卖盒饭我都吃两顿了,他们还在举牌……110亿啊!当然值得所有人被蹂躏得死去活来! 那时候的妖股“厦门” 由于盘子小,供应量稀缺,更是“逢拍必地王”,完全丧失了理性 杭州也是不遑多让 绿城以45368/㎡的楼板价竞得潮鸣地块,在很长的一段时间里都保持着谁与争锋的江湖地位。 开发商一掷千金,踌躇满志 会点燃摇摆不定的购房者的火药库 每次热热闹闹的土拍结束后 大家纷纷说“楼板价都这么贵了,开发商难道会亏本卖房吗?兄弟们给我冲鸭!” 赤裸裸、血淋淋的现实会告诉你 四年后以当年的六折价买入 那也是可能的! 售价完全无法覆盖成本 那也是可能的! 剔除建安、营销、财务、税费,保障房,租赁自持等,全他妈是亏本的! 自己买的地 跪着也要卖掉! 杭州是一个卖地为生的城市 这不——今年又是土地出让金第一名,而且这个第一名实至名归,把第二名远远甩下。后来者们啊,赤了脚都追不上杭州卖地的本事! 杭州自2016年以来的地王情况一览表 我们可以看到:近八成地王已经入市 平均入市周期达15.6个月 超过全国平均入市周期10个月左右 大部分地王的开发节奏较为缓慢 那几个迟迟不肯入市的项目 都是大龄剩女 不是嫁不掉,而是不肯下嫁 她们多位于主城区,楼板价超高 当年拿下地王的时候就斗得你死我活 而在当前较为严苛的限价背景下 入市大概率面临亏损的命运 这类地王和战略性单身二小姐一样 宁可不嫁,也不能嫁屌丝 项目长期处于搁置状态 入市周期预计超过2年 已经入市的13个地王项目 能盈利的集中在2016年早早拿地,并且争分夺秒开盘的项目,如市区的凤起潮鸣、壹号院;以及郊区余杭富阳临安等在2016年的土拍市场尚未起势的洼地,以较低价格拿下的土地。 但对70%以上的普通地王来说,无论是滨江、拱墅、还是西湖、江干,每一个区域地王在这波行情都赚不到钱。 ——发现了没有? 这和二小姐当初杭州选筹的判断一致 我为什么要买萧山? 萧山的涨幅高,而且成交量大,换手率充分,泡沫小。临安的涨幅也高,但成交量小,二手换手率低,涨幅容易失真,是妖股,介入的风险比较大,不够稳妥。对我这种重仓杭州的人来说,不买妖股。 上海的地王情况和杭州略有不同, 基本全部集中于2016年 因为此后,上海土拍政策大幅度提升门槛(言下之意是很少有房企有入场的资格),这直接导致了上海2017、2018年大部分宅地均以“底价”成交,不存在地王。2019年情况有所复苏,才重新出现地王。 上海从2016年至今诞生16宗地王, 已有10个项目入市, 已入市地王的平均入市周期达33个月 远高于全国平均入市周期18个月。 所以你看到了——上海楼市不景气,本来应该10个月操盘入市的项目纷纷拖延到33个月,闲得蛋疼的二总监就改行开公众号啦! 不肯入市的原因和杭州地王差不多 宁可不嫁,也不可嫁屌丝 建安成本+营销成本+财务成本+税费 别忘了还有配建的保障房和自持的租赁部分 前有狼,后有虎 出了门还有限价 开盘就意味着亏本,咱宁可不开盘 至于销售情况 这黑锅,地王可就不背了 其实,大家当初拿地,都不理性,可为啥如今有的热销成网红盘?有的滞销呢?难道是因为滞销的盘当初拿地更不理性吗? 非也 只是因为——上海对市中心的限价执行地更彻底,郊区没限价。所以市中心的地王卖得好,郊区的地王卖得差。你若是把市中心的限价去掉,让地王盘按照市场价卖,也不好卖。你若是把郊区地王也搞个一二手倒挂限价,它就不会滞销了。 二小姐要对招商和华发说 侬路道粗的,抄底成功! 4年后以6折价买入上海 这绝对是楼市婴儿底了 项目公司可以开香槟庆祝了 就凭今年以来上海二手房成交量走势图都可以预判——明年上海上涨,是铁板钉钉的事啊!无非是涨多涨少的问题罢了
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