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（图源网络） 楼市中的金科玉律： 短期看政策、中期看经济、长期看人口。 但是，政策、经济、人口这三要素中，人口才是楼市增长的根本。 重庆近年来人口增速迅猛，其中既有原先外出的回流人口，也有外地新入重庆的新增人口，当然还有难以统计的“区县入主城区”人口。 重庆的人口增长非常稳定，其背后的逻辑是“重庆模式”发展的大智慧。 01 人口增长才是楼市发展的定心针 为何说“人口增长”才是楼市长期发展的根本？ 这得从影响楼市的另外2个重要因素说起。 1）经济政策 在任何一个国家或者经济体之内，经济政策都能在短期内对商品价格进行强有力的扭曲。 中国在这其中属于最强的，当然其他欧美国家也一样。 比如美国、日本等不少国家在不同的房地产发展时期出台了“房地产税”政策，短期来看的确起到了遏制房价快速上涨的作用，但是这并不会长期影响一个地方乃至一个国家的房地产走势。 因为，任何经济政策都是有时效性的，请注意，这里指的是经济政策。 也就是说，上有政策下有对策，办法总比问题多。随着时间的推移，违背市场规律的经济政策的效力都会减弱，最终成为鸡肋。 例如美国的租金管制政策出台，短期内房租确实不涨了。但房东们逐渐就开始用维修费、钥匙费、卫生费等各种名义来多收钱，或者干脆不租了。这些都是对政策的对策。 经济学有个“供需第三定律”： 价格政策对长期的市场是无效的，也称“法律无效定律”。 所以在楼市发展中，政策永远不是治理楼市的根本。 2）土地成本 我们普通老百姓一般对于一个区域乃至一个城市的楼市判断，一般都是相对“滞后”的，而专业的数据机构一般来说就要相对准确得多。 大多数人能够听到的楼市政策利好一般都是对外已经公开了的，在互联网媒体高度发达的今天，一般一条政策利好很快就会传递到所有人的耳朵中。 但KFS们和ZF可以更加准确地预测未来，因为他们有资格、有资本去雇佣最优秀的专家团队来搭建数学模型计算。 当然，偶尔也有看走眼的时候，比如2007、2010、2016，这几年，都出现过KFS高价拿地，后来却陷入困境的局面。 所以说，只有人口才是研判楼市未来发展的根本。 毕竟房子就是用来住“人”的，只有人口源源不断流入，才可以让房子变得“有价有市”，未来才有更稳的增值空间。 02 独特的“重庆模式” 如今的城市房地产发展模式可以分为3类：
深圳模式与重庆模式几乎就是两个对立的极端。 深圳楼市是缩紧供应的一个典型，住房供应量少到令人发指！ 深圳供应量少主要有2个原因： 一是城市本身面积不大，总面积1997.47平方公里，仅比重庆市市中心城区的一个渝北区（1452平方公里）大不了多少。 但是在深圳这较狭窄的土地上，却居住了超过1300万常住人口（实际可能更多）！ 另一个原因是深圳市ZF对于住宅用地的规划非常少，深圳更加注重写字楼等商业地产的开发，所以我们在深圳罗湖、福田、南山能够看见大量的写字楼（甚至是空置的），但却很少看见住宅。 深圳宁愿以每月10元/㎡把写字楼租给创业公司，也不愿意盖更多的住宅来给“打工人”提供住所。 从深层次上来说，深圳压根就没有打算把这些“新深圳人”长久留下来。 （住宅用地供应量对比，深圳前10垫底，图源网络） 成都模式可以说是现在最常见的省会城市发展模式，武汉、西安、长沙等知名城市都是按照这个模式发展。 这些城市的房产供应量不小，但是面对的都是一个人口大省背后的强大购买力，几乎全省的优质医疗、教育资源都集中在了这几座中心城市之中。 所以这些城市的楼市面临着巨大的需求。 但是成都、长沙等城市酷爱玩“限购迷宫”，而这些有购房需求的人也乐此不疲的研究着这些游戏规则。 说句实话，这种行为本身就是ZC的一个游戏，故意营造出一种“一房难求的局面”，让购房者感受到买房的“来之不易”。 再举个简单明了的例子：小米手机之前酷爱“饥渴营销”正是这种模式。 不信的话可以看看成都或其他几座城市的二手房，同样也是“二手天量挂牌数量”，冷清的交易市场，何来更有价值一说？ （截图自链家网） 所以面对一些自媒体所谓的“限购越严的城市越有价值”的这一说，我确实不敢苟同。 重庆模式是最特殊的一种！它与深圳模式恰恰相反：重庆依靠天量住宅供应把房价控制在一个合理的水平线上。 除了天量供应住宅出让用地，ZF还划拨了大量公租房用地，让整座城市里的人都有房可住，这样就稀释了大量的购房需求。 重庆模式的最大好处就是能够让人“真正地”留下来，定居，生活。 03 被低估的人口增益效应 前面我们已经提到了重庆模式的根本逻辑是为了让人留下来。 而这个“人”不分老少、穷富、高知或低能，只要是“人”，重庆统统都要： 只要买房，随时可以落户； 大专以上，随时可以落户； 技术工人，同样可以落户…… 可能有人会诟病重庆模式这种毫无差别的“抢人”政策，会让重庆的整体人口素质不高，未来重庆会变为下一个亚特兰大。 但是，人们忽略掉了最关键的一个马克思“劳动价值论”： 价值是一般人类劳动的凝结。 商品的价值是根本是无差别的人类劳动。 创造价值的唯有“人”本身，不论男女老少都是价值创造的主体。 并且，人还可以带来巨大的消费市场，人口的增长会让一个地区、一座城市的经济更加繁荣。 说得直白点，比如很多人诟病重庆有很多的公租房，这些住公租房的人目前来说没有购房的实力，但是他们却因为在重庆有一个“家”，所以选择继续生活在重庆。 而在重庆生活的他们把“消费”也留在了重庆，促进了经济的发展。 同时，这些住公租房的年轻人未来随着工资收入的提高，他们也需要成家立业，这时房产购买力才会再度显现。 （重庆人口机械增长全国前5，图源网络） 所以说重庆在下一盘很大的棋： 它要的不仅仅只是当下的房地产繁荣，而是要保持一个未来、长时期的稳定房地产需求。 有了不断增多的人口，重庆才会成为规模更大的城市，级别更高的城市，向上获取资源才有了更多的砝码。 比如轨道的建设，只有人流量达到了，城市建成区面积足够大了，才有资格申报规模更大、数量更多的轨道项目。 04 “重庆模式”终将胜利 伟人曾说：坚持人是第一生产力,人是第一可宝贵的。 重庆模式正是采用了这一哲学思想，才诞生了这样的ZC——低房价吸引更多的人前来定居生活，人口不断增长，城市规模才会不断扩大！ 深圳模式走到今天实际上已经显示出“疲态”，越来越多的深圳人并没有遵循“来了就是深圳人”的教诲，而是纷纷逃离。 高企的房价让人感到巨大的生活压力，外地人来了又走，只留下了青春。 当这一“骗局”被越来越多的世人所识破的时候，深圳的人口流入未来很可能会迎来断崖式下降。 而重庆作为一个有温度的城市，欢迎更多的人前来，也是许多人逃离“北上广深”的第一选择。 当然，选择重庆的不仅仅有一线城市，还有很多来自成都、武汉等新一线城市的年轻人，他们也受够了“限购迷宫”的折磨，只想拥有一个温暖的家。 （图源网络） 当越来越多的人选择在重庆定居、工作、生活的时候，也就是“重庆模式”的胜利！ 结语： 这次疫情过后，我走在观音桥步行街上，走在大坪时代天街上，已经可以听到越来越多的“方言普通话”： 他们来自东北，他们来自中原，他们来自华南…… 我坚信这就是“重庆模式”的胜利！ 未来随着越来越多的人前来重庆定居生活，重庆目前的这些住房还真的够吗！？ 人口增加带来的都市资源集聚效应难道不会让重庆楼市更加稳健地成长！？ 我佩服重庆的大智慧，让这座城市的未来更加光明吧！ 精装单价17000+元起买江北嘴CBD稀缺大平层！ 实力央企品牌！两滨一嘴超核心地段！ 套内面积：101-175㎡ 楼盘优势： 1. 双轨环绕，形成3横2纵2轨道立体交通网； 2. 江北嘴CBD稀缺临江产品； 3. 约730亩三大公园环绕，宜居生态； 4. 临近鎏嘉码头、IFS等商业，形成约5公里繁华生活圈。 （图源网络） 通过我们这边报名的粉丝，将享受到特殊的“团购优惠”。上车参团请添加新一线助理的微信：xyxcs900，验证：江北嘴。 （验证：江北嘴） E·N·D 大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！ 原创：南城旧事 校对：玉如意 主编：南城旧事 总编：浮云 图源：网络、实拍 商务合作：340325996 我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注： 这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。  新一线探盘 万科翡翠公园 | 龙湖森镜 | 龙湖光年 | 嘉阅滨江 | 恒大解放碑中心 | 龙湖天际 | 昱湖壹号 | 融创溪山春晓 | 东原映阅 | 万科御澜道 | 万科城市花园 | 融创壹号院 | 龙湖公园时光 | 万科十七英里 | 万科四季都会 | 华润悦府 | 桂语九里 | 融信·海月渝州 | 学樘府 | 龙湖开元 | 中建龙玺台 |恒大林溪郡 |金科联发东悦府 | 金科南山 | 龙湖春江天镜 | 融创玖御南滨 | 恒大新城 | 南滨特区 （点击文字跳转到文章页面） |
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