|
什么叫悲催？ 重庆就叫悲催。 涨的时间，比其他城市滞后；涨的幅度，比其他城市还低。 刚刚开始涨，就遇到行业密集调控期。刚刚涨一点，就又要被政策重锤。 重庆调控，又要来了。 重庆楼市，又要被一巴掌干到地上了。 这里，真的是短炒客和投机客的万人坑。 官媒发文，重庆调控即将到来！ 这两天，中国房地产报发布了一则新闻： 政府正制定调控政策，领涨全国楼市的重庆或将迎来新调整。 注意，中国房地产报不是什么野鸡媒体，而是隶属于住建部的发声渠道。 也就是说—— 这就是来自楼市管理层的盖棺定论。 甚至，关于具体的调控方向也出来了：“主要是新开盘项目备案价调整”。 如何调整“新开盘项目的备案价”呢？ 以下，为官媒原文的透露—— 已经备案的项目，9个月内不能调整备案价格。 如果要调整备案价格必须满足两个条件—— 第一，销售面积，累积突破5万㎡。 刚开盘，卖都没卖，涨个屁 第二，前期销售价格低于备案价98折的楼盘，不予涨价。 前期还在打折，现在还想趁乱涨价，涨个屁！ 直白点说—— 即将到来的重庆调控，就是“新房限价”。 这样的限价政策，对重庆楼市有什么影响？ 作为一个刚从重庆调研回来的耿直少年，我想说的是—— 重庆的新房限价，几乎是打断了重庆楼市的上涨链条。 重庆这轮的楼市上涨，极为诡异。 它的行情，并非如其他城市那般“被购买力所引爆”，而纯粹是“被土拍所引爆”。 我给大家举几个例子—— 重庆的新房跳价，是从4月底开始的；重庆的连夜排队抢房，也是从4月底开始的；重庆的二手房跳价，还是从4月底开始的…… 4月底，发生了什么？ 集中土拍！一大波的高溢价土地！一大波的准地王！ 同样是集中拍地，广州楼面价同比下降15%，无锡楼面价同比增长仅5%，而重庆一下子就把楼面价涨幅干到了53%。 一波土拍，让重庆新房直接坐地高潮，嗷嗷涨价了！ 甚至，重庆的二手房挂牌量直线下降，更是从4月底至4月初开始的。 土拍之前，贝壳二手房的挂牌量还有16.1万套。 土拍之后，二手房挂牌量锐减到14.2万套。 这说明了什么？ 一场土拍，让重庆房东直接坐地高潮，捂盘不卖了！ 那么，问题来了—— 为什么这一轮重庆土拍，能玩儿出这么多的高价地？ 原因很简单：这两年，重庆的开发商饿疯了！ 这批重庆土拍中，但凡是高价地频出的版块，都是过去两三年不怎么供地的版块。 西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，长期控制供地，把这些热门板块的新房库存，硬生生熬到了出清。 然后，4月底，集中拍地了。 一个个开发商，活像饿了两天的苦孩子，嘴里被塞进了奶头。 嘬，开发商往死里嘬！不嘬出血来，不罢休！ 三年控地、一朝拍地，让重庆房企直接坐地高潮，死命出价了！ 讲到这里，大家就应该明白了这轮重庆楼市的行情逻辑了—— 地方，饿了房企三年，然后莽了一波，搞出一大票地王。 都卖高价地，凭啥我不行。 新房，眼看旁边地王频出，地价都快赶上房价了。 涨！必须涨！面包必须干过面粉。 二手，眼看旁边新房嗷嗷涨价，个别新房比二手贵5000元/㎡。 不卖！贵贱不卖！必须吃满一波涨幅。 这一轮的重庆行情，其根本逻辑是—— 控地拉地价，地价拉新房，新房拉二手。 这种玩法，能不能涨房价？ 能涨，但是不稳当！ “靠控地来拉地价”，其不稳当在于—— 如果后期供地量上来，地价依旧拉不动。 这波地价上来，靠的是前两年的不供地，把开发商饿疯了。 但是，今年的重庆供地量，绝壁能把开发商噎死。 2021年，重庆住宅用地总供应量2362万㎡，接近去年的3倍。 你不是爱抢地么？来，把供应拉高3倍，还抢的动不？噎不死你，算我输！ 4月底的这波集中供地，只是第一轮，后面还有两轮。 今年年底，天量供地一旦上来，地价大概率也会下来。 “靠地价来拉新房”，其不稳当在于—— 限价，也就是即将到来的新房限价加码。 你不是看着旁边的地价嗷嗷涨，眼睛红的像兔子一样，心里痒的跟猫挠一样么？ 是不是也想跟着地价往上干？ 现在限价来了：新房价格，9个月内不准上涨。 旁边的地价再怎么涨，跟你半毛钱关系也没有。甚至伴随供地量的加大，地价下降后，新入市的新房限价也会跟着下降。 今年年底，限价加码、平价地入市和新房限价标准下降，就是压在重庆新房头顶的三座大山。 “靠新房来拉二手”，其不稳当在于—— 如果新房限价，二手大概率躺地上；如果二手供应量太大，二手依旧躺地上。 想靠新房价格来拉二手房价格，有两最基本的前提： 新房价格，必须不断上涨，能把需求逼到二手市场； 二手供应，也不能过大，被逼入二手市场的需求，会快速清空二手库存，倒逼二手价格上涨。 但是，今天限价政策一出，新房都特么躺了，还拉个屁的二手。 尤其是，重庆的二手房供应是如此的大。 之前我们说过，重庆的二手库存堪称全国最高的城市之一。 哪怕如今锐减了2万套，依旧还有14万套。 选不到新房的版块，但凡进入二手，全都有挑有捡。 比如，蔡家华侨城，看起来只剩两栋高层，销售爱答不理。 一看二手—— 蔡家金科城，500套！ 比如，大学城富力院士廷，看起来靠近地铁的组团售罄了。 一看二手—— 1000多套挂牌，挑到你满意。 今年下半场，新房限价后，大概率拉不起重庆爆棚的二手市场。 总有人跟我说，重庆已经涨了，为什么你依旧不看好？ 以上，就是我的判断逻辑。 重庆此轮的行情，很吊诡。 它并不是被需求自由推动，而是充满人为控盘的阴影—— 控制供地，拉动地价；借助地价，拉动新房；凭借新房，拉动二手。 人为控盘的阴影下，充满诸多不确定—— 比如，饥饿供地拉价，已经不可持续。今年，又干出2300万㎡的3倍供地。 比如，地价拉动新房，似乎根基不稳。一波限价，就能把新房干到地上。 比如，新房拉动二手，略显风雨飘摇。新房限价遇上二手天量库存，二手房大概率还会摊成一坨。 这轮新房限价，打断了人为控盘的上涨链条。 刚刚上涨的重庆楼市，可能又要被一巴掌干到地上了！ 重庆楼市，总能成为短炒客的万人坑。 过去几年，嚷嚷着去重庆干一票的人非常多。 但是，你梳理完涨幅之后会发现—— 干重庆，能赚到大钱的，很少。 重庆，总是极为悲催。 行情来的时候，就属它最晚；涨起来的时候，就属它涨幅低；刚涨没多久，就遇上行业密集调控，一巴掌又被干到地上。 比如，这一轮。 且不比一线城市，单单说二线。 苏州、合肥、南京、杭州和武汉，早都涨过一轮了。 再一看重庆，它才晃着大屁股，刚刚站起来。 合肥高新、政务和滨湖，涨幅干到50%，武汉光谷，涨幅干了30%，而且还没停，苏州园区，基本翻倍了。 再一看重庆，号称领涨全国，一手才涨了1.4%，二手才涨了1.3%。 合肥眼看快翻倍了，才出政策；光谷都干了30%了，才开始集中摇号。 再一看重庆，刚刚有了起色，限价就骑脸了。 在这样的城市，怎么能赚大钱？ 重庆楼市，说白了就是个“资产沉淀的容器”。 进来就兜住，兜住就别想走。 别管涨不涨，先让你沉淀下来。 为什么？ 为什么重庆楼市会是这批样？ 原因很简单，昨天的文章《楼市轮动到二线！这两个最热的二线城市，该怎么选？》也讲过—— 供应量大、购买力穷且分散。 这样的城市，就注定不会率先启动行情。 等它启动行情的时候，别人早涨过一轮了。 等它启动行情的时候，行业早开始密集调控了。 别人都涨了一大波，刚刚坐下来；政策的巴掌正像雨点一样啪啪落下来，偏偏你慢腾腾站起来了…… 这种情况下，绝壁干你，就干你！ 重庆说，他们都涨过了，我才刚开始！ 政策说，我不管他们涨没涨过，我就看现在你蹦起来了！ 重庆楼市的悲催在于—— 总在行情末端，总赶上密集调控； 涨幅虽然不高，却总充当出头鸟。 昨天的文章，只是讲了我不敢下手重庆的其中一个原因—— 我不敢把几百万的不动产，放在一个供应量大、价值分散、购买力弱，且充满变数的城市和版块里。 今年的文章，讲的是我不敢下手重庆的第二个原因—— 总被当成出头鸟，总被政策打断行情，总赶不上口热乎的。 像重庆这种城市，在全国还有很多。 比如郑州、济南、石家庄等等。 他们能不能涨，能涨。 但是—— 对于这种行情末端才开始启动的城市，我是真不敢下手，真不敢重仓。 它们不像长三角和珠三角，总站在头牌。 有钱又有人，但凡政策松动，总是悄咪咪提前上涨。 一个不小心，狠狠打政策一个措手不及，吃满一波涨幅。 像重庆、郑州、济南和石家庄，这种行情末端的城市，总是涨在政策密集期。 可能你今天重仓，明天就是政策耳光像雨点一样，干到你脸上。 一波密集攻击，保准打得你一脸懵逼。
|
|
|
