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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：新人首问，房姐您好，我湖南人32岁，夫妻均在湖北一县市医院工作（内科医生，护士）小孩一岁多，最近拜读了房姐的文章之后深有感悟，咨询1：三年之内会面临升职称问题，举家到武汉重新找工作，是否太过激进？2.或者先到一线城市买个房，等职称（副高）评上后再出来找工作？希望房姐指点迷津 回答：经济学里有个概念比较有意思，沉没成本不是成本。 什么意思？就是该止损的时候，要学会止损。 举个例子，比如你买了一张50元钱的电影票，看了电影开头觉得很烂——这50元就是沉没成本。然后你想着既然来都来了，那就看完吧，要不50元钱就浪费了，宁可浪费时间也坚持看完——其实当你意识到这是一部烂片的时候，看不看下去和那50块都没有关系了，但在决策的时候，这50元被计入了成本，结果便是多花下去两个小时来体验这部烂片，得不偿失。在“沉没成本”面前，人往往是不理性的——无法对已经付出、不可挽回的事情释怀，而继续将其计入成本，希望得到回报。其实最好的选择是要在将来带给你更好的体验，而不是为了弥补你在过去的损失。 你现在的职业是医生，你看看你身边的同事，做医生最成功的是谁，也就意味着，你往后30年的职业生涯即将成为TA。这是你理想的状态吗？如果是，那就继续做下去，等评职称。如果不是，那就果断辞职。成本不是看过去失去什么，而是看未来可能失去什么。 职业选择上我无法帮你做决定，你要遵循你的内心。在资产配置上，能买一线当然是优先入手一线，毋庸置疑。 提问：房姐，我想听你的建议。哈尔滨市一套开发区龙塔附近房产08年价值270左右吧，正在卖中准备拿出来投资，一套江北学院路顶层复式（不封闭无电梯）价值50左右，一套学院路门市正在出租中，一套海口澄迈2016年买的在老城大润发附近买时候70多，一套唐山学区房阳光大厦现在同样户型的在网上挂100左右（出租中租金不高2万多），一套哈尔滨也是龙塔附近开发区顶层电梯房03年（150左右但是刚需岳父母的准备和爱人贷款换一个房子），自住刚需一套价值270左右，一个月我是8000多爱人是6000，钱总是不够花啊，我们的开销就是靠工资和门市租金，有存款不到50万吧。我应该怎么去投资，盘活现状。 回答：黑龙江整体都不太好，人口流出严重。哈尔滨已经涨过一轮，现在是出手的好时机。唐山尽早出手。房龄15年以上的房子，都可以考虑出手，哈尔滨留2套自住即可。海口房产和门市如果租售比能到4%以上，可以保留，若不能，其实不算优质资产。 要投资就要放眼全国，从地域角度看，南方省会动力比北方动力强。从城市的角度，沈阳比哈尔滨强。支持开发沈阳房票，做裂变，买租售比高的二手房。 既然想过包租婆的生活，那就想想怎么能提高租金收益。说说比较成功的案例。除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，租金可以提高500%，具体操作见知识星球内部分享。 提问：美丽智慧的房姐好，刚加入星球家园，有子弹800。户口武汉，仅当代国际花园给我爸代持。老公户口深圳。我们想用400在武汉买个ceo，打算明年武汉天地开盘cs30入一套一线临江自住。深圳房票想看总价800-900的纯投资。南山看得上的房龄太老，如鼎太风华，蔚蓝海岸。要么太贵，如华润城。宝安也没找到合适的。希望三五年以租金为主，同时能有涨幅，以后万一自住可以换房，看了龙华玖龙玺，89的四房，800万，地铁学校等配套都还行，租金10000+，不知道这个想法是否合适？或者姐姐有没有更合适的楼盘推荐？另外打算用老人二套淘光谷东。之前朗诗里程2万卖了，想再接回来，几房合适，上限多少值得？盼求解！ 回答：你好，武汉买天地自住没问题。 有不少外地客户，扛着一千多万预算杀过来，准备狠狠整一套豪宅，最后发现连深圳湾的边都摸不到，就是一套普通三居四居，内心无比失落，三观被迫重塑。看你买这套房，目的是为了投资，那我就不建议买鼎太了，鼎太是居家大盘，自住OK，升值属性一般，前海时代还不错，但绝对不是惟一的选择。 我按照1000万的预算来推荐，回报率最大的楼盘详见知识星球内部分享。 朗诗1.7以内可入，中建光谷之星也可以关注，光谷东的二手只能在核心区选筹。 提问：美丽的房姐你好，我和我老公在一线城市工作，小孩现在上幼儿园小班。一线城市郊区有房，月供1w。去年武汉中建御景星城入手了140平毛坯，但是是借读大学的表弟的房票买的，纯商贷上浮25%，每月还款1.3w。明年夏天交房。但是现在很尴尬，看到周围万科拿地，单价3.1w感觉中建是有上升空间的。但是因为月供压力很大，生活质量受到影响。而且武汉的房子没打算自住，有什么办法可以压力小一点，比如租出去？怎样租出去能收回多一点钱？或者民宿？有什么好的减小月供压力的建议吗？另外，目前一线城市买不起学区房，你推荐小孩以后去武汉上学吗？如果在武汉上学，需要小学还是初中过去？应该考虑哪里的学区房呢？中建的学区如何？ 回答：你好，中建御景星城可能上新世界小区里面的学校，之前说是引进崇仁路，后来也黄了，现在只能知道有小学，但是能不能上，不确定。 中建属于改善盘，适合自住。缺乏上涨动力的。提高租金收益，建议做分割出租或者民宿。一线城市是指的哪个城市？如果是北京，你能直接拿到北京户口，那就拿，不能拿的，先买房，再解决户口；如果不能在1-2年内拿到北京户口，那么推荐两个方案： 1.工作居住证买房+深圳户口，适合所有人 2.工作居住证+天津户口，适合小孩10岁以上，不想离开北方的人 深圳户口＞天津户口，深圳的未来教育＞天津教育。武汉教育不错，但是湖北高考并没有什么优势。 提问：万能小姐姐 桃花源 1楼 82平 100万 投资值得入手么 ？ 回答：桃花源被药厂包围，品质差，没有底商，一直是光谷东次新盘中的最低价，常年笋进笋出。不建议入手。 提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！ 回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。 提问：房姐房姐，求点评武汉保利星宸，我自己是觉得保利作为开发商还不错，但是大概看了下周边，医院学校地铁站都很远，想听听房姐的意见 回答：保利星耀和星宸是同一个楼盘的不同地块，因为靠近锅顶山和扁担山，之前的销量一直不好，现在为了消除之前的负面影响，换了个名字，但是自住还是别买了。 提问：看了您的新文章，如果普宅标准放松了的话，上海房价走势会如何？ 回答：涨 提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？ 回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，全国的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。 西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是执Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。 未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。 2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。 二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。最先睁眼看全国的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。 未来几年，依旧是二线的时代，错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。 提问：房主不炒，提高利率，抑制炒房，就能抑制房价吗 回答：从经济学角度分析，现行政策短期促跌，长期促涨。房主不炒是个口号，因为“cf”二字不受zf喜欢，限购政策客观上会减少交易，放慢我们资源优化配置的速度。我们都是长线投资，不会频繁交易，所以我们跟炒房没关系。zf和我们职业多军的利益是一致的：房价涨是事实，改变不了。但是要慢慢涨，不要太明显，尽量让刚需客留足时间上车。所有政策都是为了抑制过程，而不是改变结果。 提问：亲爱的小姐姐 能不能解释一下54大法落户具体操作？有什么影响？ 回答：54大法破限购方案，详见知识星球内部分享。 提问：房姐你好，为什么花山地价比中心城拍的还要贵，这体现了政府规划还是什么吗？地价都1.5了，以后卖房得多少？ 回答：圈内人都看的很明白，这是zf和大房企的阳谋，拉升光谷东整体经济发展，还要靠地产持续助推。你看，连花山的面粉价格都超过面包了，光谷东也没理由不涨... 花山未来的改善住宅会越来越多 提问：房姐您好，请教一下预算300万上下，70多平的两房，深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，谢谢了！ 回答：300来万的70多平刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了? 当然不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老房源。升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。 提问：请问房姐，怎样可以注册公司，然后怎样可以做到没有显示来源的每月打工资呀，问了相熟的中介说没听过，武汉有搞这些事情的按揭公司吗？有没有推荐 回答：公司可以自己注册，也可以买空壳公司，最好是营业1年以上的。目前看小部分银行对流水要求不高，个人转账还有希望，但大部分要求工资。自己开公司打流水可以不上个税，账实分离。招行可以在窗口打流水时候要求隐藏交易对手信息，意味着任何人备注：工资、房租、劳务费等信息都可以认定为收入。这是流水，需要你问下对应的银行态度，能不能过重点看银行，也可以用JLS。 详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》 提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢 回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。 楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。 还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱，第一是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。 那么手持几千万的投资小白，应该开启第一步？ 第一是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。 首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样，一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。 二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。 三是持续盈利。持续能力考虑两方面，第一是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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