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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：房姐，请问我现在有40万，武汉二套房，想买个老破小之类的房子出租，长期持有。有什么好推荐的吗？要租金比较高的地方 回答：武汉老破小涨幅太弱，属于房产生物链的最低端，别买 我们说买老破小，其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。 由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。 老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。 唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。 而二线城市，一手次新房客群的规模远大于接受老破小的客群，老房子从涨幅 流动性 租金都比次新盘低好几个档次。子弹40，可以通过很多方法操作成首付3成，投资回报最大的板块见知识星球内部分享。 提问：房姐，刚刚看到一个大V发表对中山楼市的看法：为什么坚定不移看好中山？只有中山才连接广州、深圳、佛山、珠海……粤港澳大湾区定义中山为交通枢纽，5年时间，交通问题都不是问题，深中通道、城轨、地铁……在中山买房是远见！对此您怎么看呢？ 回答：我不同意。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。 提问：房姐，发现一个问题，生活中大部分普通人都很爱面子，但是有钱人不这样，能分析下原因吗？感谢！ 回答：说说面子问题。 面子，是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。 好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」；有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境...... 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。 提问：房姐，恒大科技旅游城开盘，高层10500带精装，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是青龙山地铁小镇，距离四公里，值得投资吗 回答：老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，大坑 原因是，度假需求和买房涨价之间没有直接联系。 度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的名宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。 但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。 养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美景和空气自然是好的，但这个不是必需品，老人要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。事实上在美国，有钱富人，都是住在大城市的近郊养老院，里面有顶尖的医生，不远处有非常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没有。 养老地产被证伪是有事实依据的。以前万科曾经提出过养老地产，现在也已经不做声了。万科要活下去，估计要砍掉养老地产项目。之前有过一个叫光耀地产的开发商，得意之作就是押重注在大亚湾弄了一个候鸟度假地，吸引老人来居住，现在光耀地产快破产了。。。 结论是旅游地产和养老地产不能买，大坑。 同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑
回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。外部环境这么严峻的情况下，不可能出现房价暴涨这种深化国内矛盾的情况，即使是货币角度的放水，也都是定向的，不可能大规模流向楼市。我们该怎么做？怎样抵御通胀？怎样应对变幻莫测时局？难道是买股票？数字货币？期货？保险？ 我们考虑清楚三件事: 1.如果明年不涨30%，是不是就不买？或者明年不涨30%，能不能撑的住？假如明年没涨，后年涨50%呢？ 2.通过技术手段，通过多踩盘，买到被低估15%的房子，明年再涨15%，是不是就能实现30%的涨幅？ 3.如果持续观望，有没有踏空的风险？征信更新、三价合一，虽然能抑制房价过快上涨，但也增加了后来购房者的购房成本。我认识很多朋友，都是为了买房，有的人做好资金规划，选对买房区域、楼盘，很快下手，有的人看遍整个武汉，比我看的房子还多，却迟迟下不了手。 永远是刚毅、果敢的第一种人更容易在楼市挣到钱。 提问：美丽的房姐你好：街道口的兆富国际、鹏程国际等为什么单价那么便宜？以五年计，洪山区哪个片区最具升值潜力？福州的房市在一二线城市中，有投资价值吗？ 回答：你好，这2个盘属于老大楼，里面有办公和自住混用的，自住上因为有办公在会影响私密度，投资上塔楼也卖不出价格，而且房子偏老。不要因为单价低去买这样的房子。武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。 福州属于政策导向型城市，大企业入驻，产业带动住宅价格，加上长乐市改区，并入福州，机场地铁快线；交通，加政治，加国家推动数字产业，长乐土豪回乡发展，近几年长乐做钢材的发了一拨人。 但是放眼全国，福州单价2万太贵了。如果本地土著可以买一套自住。投资还是建议去top10的低价省会城市买1万+的盘，上涨空间更大。 提问：房姐，元旦央行再次降准0.5个点，释放8000亿资金，您的预测成真了。能说说这次降准对楼市有什么影响吗？是不是利好？ 回答：你好，央行降准意料之中，但是比预想中弱了一点，但是不妨碍2020年的楼市小阳春。 降息+降准，2大利好政策，银行贷款更宽松，政策不严的部分城市2020年第一季度房价会开始回暖，趁现在是买房人数最少的时候，刚需迅速进场。 3-5月是买房高潮，这时候再入手就比较晚了。 提问：还要问一个问题，我们现在在武汉，需要为了孩子现在在一线城市买房吗？目前有2-3百万闲钱，不过一线城市要有户口才能买房吧？ 回答：可以，思路非常正确！ 给在二三线工作和生活的朋友一点建议。这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。为什么? 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。这个时候，最需要解决的问题是什么？就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。 北上深一线城市破限购不难，具体操作方案见知识星球内部分享。 提问：美丽的房姐您好，大连自住一套铁路福利房，没有产权，没有学区，孩子2年级，就近读的小学，因怕现在买初中学区房不稳定，想五年级时买学区房落户，不住。子弹100，想把钱利用一下，希望您给个建议 回答：大连已经涨过一波了，属于外贸型城市，最近经济开始下滑，就业和人口都都不乐观，zf重点发力方向在沈阳。 提问：美丽智慧的房姐，你好，关注你学到很多人生智慧，感谢！我有5个问题：1.我和老公31岁已婚无孩昆明人，本科毕业多年，正在备考法考，觉得人生中等偏上也能接受当然再博一下也可以，主要是我有焦虑症失眠很痛苦，应该去深圳吗？2.子弹150，昆明三套房，两套有贷款，深圳买房除了54大法需要我有深圳户口吗？3.我毕业多年还能落户吗？4.在深圳买房54大法是不是只能全款，或者初代持以外的方法？5.全款买入只能在深圳抵押吗？有没有深圳全款抵押的推荐有偿的？ 回答：1.去深圳，这是标准答！来了就是深圳人。 眼界，眼界，眼界。重要的事情说三遍。深圳的发展空间、教育资源、机会、医疗等等，都是远远好于昆明的，因此在两个城市中选，不用考虑就是选深圳。深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。 财富的积累需要3辈人的共同努力，不要把你这一代应该完成的任务扔给下一代，下一代又要背井离乡的去一线城市城市打拼吗？ 2.再说买房：深圳的买房很容易，首先你得有买房资格，最简单的，就是深户。45以下本科，35以下专科，可以直接办理深圳户口，时间2-6个月。54大法和代持都可以破限购，但是如果自己还有深圳房票，建议全款抵押买入。 提问：房姐你好，想到武汉定居发展，现在有两个想法和方案， 一个是，用存款50买偏一点别墅，因为喜欢住小院，是个梦想，现住黄石边边贷款29三房中，用入住武汉小别墅，过户成武汉户口，再奋斗两年，或到时卖了现在房，再去投资一套 二个方案是，用50子弹去武汉选个不限购，落户后再奋斗，圆别墅梦，不限购房姐建议汉口北武湖地铁沿线，蔡甸地铁沿线，不是大开发商的盘以后好出吗，汉南碧桂园能考虑吗 回答：远郊别墅涨幅非常弱，交通不便，武汉一堆N年不涨的远郊屌丝别墅。一般来说，竞争都是同龄人的竞争，一路坚忍延迟享受，可以让自己胜过99%的同龄人，每一代人有每一代人的大国红利，1%的塔尖人群自然获得社会的奖赏，车房、社会地位不是问题不用焦虑。汉南不考虑 提问：房姐你好！我已有两套房了，最近想在武昌水果湖买个学区房，一是想为我父母换个房，因为现在住的是个顶层老房子，老人年纪大了快爬不动了；二也是想投资，觉得以后也好卖掉。手头有100万出头，还想把一套南湖的小户型卖掉凑全款，但南湖房价跌了小户型不好卖掉。现在想咨询一下：是忍痛低价把南湖小户型卖掉好呢？还是把这套房赠与给父母（父母名下两套了）腾出名额，再去买呢？小户型好出租，有点舍不得卖，但赠与后再交易就不划算了，好纠结…求指点，谢谢！ 回答：1. 学区房是利空的，武汉的学区划片政策变化大，加上水果湖学区溢价严重，房龄老，涨幅弱。未来房龄超过25年很难贷款，金融属性差，再次出手 下家可能要全款接盘。如果不是因为还有要读书挂学位，学区房不建议碰。详见知识星球内部资料《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》 2.南湖板块未来涨幅弱，现在是淡市，卖不到理想价位，建议继续持有，等楼市回暖后再出手。看看明年初3-6月的市场情况。赠与父母税费太高，建议把卖房科技树用上。 3.手里子弹100，可以入手1-2套低价潜力盘，有种方案操作成首付3成买入，淘二手笋。具体操作方法见知识星球内部分享。 提问：房姐，好朋友刚定了一套CEO盘，比周边楼盘贵6千，肯定是要站岗到天荒地老，我该全他退房吗？ 回答：人是不可能被说服的，只能天启。我以前也非常天真，看到别人买错房，就会说出来。这些人非常真心地来问我，让我难以拒绝。然后我就告诉他，你这个房子买错了，并告诉他为什么，最后换来的，往往并不是感激，而是愤怒，人性如此。 人们往往喜欢往好的方向想，尤其是不能改变的事实，很多人或许知道不对，但是为了让自己开心，选择“与自己和解”。所以，后来就很少跟别人说你买房子买错了。既成事实，我选择祝福他。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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