内部资料泄露：如何保证房子买入即赚？专家一语道破！

提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

提问：房姐好！新人首问。现有子弹80，我名下一套海山友谊城63平小户型，卖大概130w，还有20w贷款。老公有一套长丰城二期88平还建房，应该不占房票，今年能交房，二手房价格是1w。lh买房，他按sfsd。小孩出生三个月，学区暂时可以不考虑？就近主要考虑在三个区域选：1、硚口古田三路附近（离他父母近）2、江岸一元路（离工作地点近，但子弹有点够不着）3、曙光星城附近（离我父母家近） 考虑：一、就这80个子弹选筹。二、先出手一套房，增加子弹后选筹。因为现在住海山友谊城，要卖得先搬出来租房子，有点麻烦。想问好不好出手老公那套还建房，很多中介不卖还建房，需要先办好证吗？开发商更名有人敢买吗？

回答：你好，长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。建议直接出手裂变。还建房出手重点还是看价格，目标客户是没有购房资格的刚需自住人群，把卖房科技树用上。海山友谊城可以先保留自住，等下一波涨幅来了再出手裂变。

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提问：房姐，你好！我的朋友一对情侣在大连工作，博士学历，从事化学研究相关工作，他们准备今年结婚，在大连购买婚房，工作地点在大连化学物理研究所（沙河口区中山路），首付预算是70-90万（含装修），请问，自住+升值角度，买大连哪里比较好呢？另外，出于职业规划考虑，他们8年后会回武汉发展，大概率是在洪山、武昌区的高校（男方是武汉人），目前两人月收入合计2万+(另男方公积金8400，女方1600)，两人均为SFSD，对于他们的房产配置，想请您帮忙给一下建议，感谢！

回答：你好，感谢付费！大连行政话语权走弱、外贸经济疲软、人口缓慢流出，大连处于下行通道，君子择良木而栖。大连近几年的人口增速和GDP增长慢慢掉队，辽宁的重心都放在沈阳上，投资是不建议入的，且现在价格也不低了，武汉+沈阳是比较好的配置方式。

大连纯自住：高新和中山区东港可以淘淘8-9折次新笋。

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提问：美丽的房姐你好，新人首问。1、我本人坐标太原，有150平一手房一套，公积金贷款70万，目前两年了还没下大红本。老公名下70平米市区老房子一套（公公婆婆居住）。夫妻现在没有购房名额了。2、公公婆婆名下有等待拆迁一直遥遥无期的老房子一套，面积60，位置偏，出租用，租金不高。空余房票一个。3我父母名下自主房一套，空余房票一个。我的问题是：1、太原有无投资价值？2、投资新手起步的话，选择市区小面积二手学区房比如70平米以下作为开始是不是比较好？

回答：你好，太原的优点是省会 缺点是实力不行，政策太折腾。也是少数几个没有被请喝茶的城市，最贵的地方也很便宜。整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。不是强二线城市，房价随着大势涨。不建议把太多仓位放在太原，天花板太低。

保留自住的2套，剩余的可以考虑出售。把子弹投到能级更高的城市，比如武汉 成都 重庆 杭州 沈阳等，升值潜力更大。

提问：房姐你好，第三问，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》，相关规定将在2020年5月1日正式开始实施。对房市有何影响？是否利好公寓类产品？

回答：杭州新政：“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户” 公寓这类的产品其实是不限购的，所以对于前期很多没有房票的人而言，也算是一种退而求其次的入场方式 大家都知道，不限购的公寓普遍就要比住宅更便宜。最关键的问题有三个：不能落户、无法享受到学区资源、二手交易税费过高。而这次“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户”，其实就是打破了第一点，允许你落户了，但是请注意，购买公寓依旧不能解决学区的问题，后期涉及到的税费依然还是那么多。这次公寓放开落户，带来的结果可能就是“一石三鸟” 首先有助于浙江整体落户人数达到一个新的台阶 对于前期很多购买了公寓类产品但还没有落户的外来人口而言，这其实是一个很好的刺激点，你有学历可以直接落户，没有学历通过购买公寓，也可以落户。其次，是有助于浙江公寓整体的去库存，特别是有助于杭州公寓去库存。

提问：你好，智慧的房姐，在深圳无房，手中有子弹160W，在看龙华的盘，不知道如何入手。目前在选择的有金地上塘道，金地梅陇镇和龙华老城区的锦绣御园。1.上塘道的单价已经去到7.8万，会不会成为高位接盘侠。2.梅陇镇现在单价6.5万，目前在选的有470万2＋1.1卫户型，550万89平3房2卫。3，锦绣御园单价也是6.5万左右，550万2＋1，1卫户型。但在老城区，楼下就是龙华中心幼儿园和龙华二小，还有老牌龙华本区挺好的初中。请问.初次在龙华置业，应该如何选择我买的起又有升值潜力的楼盘，2.是一步到位买3房，还是先买2房过度，手中现金130万，买3房需借50万。3.还月供用信用卡，可以实施吗？谢谢房姐

回答：你好，感谢付费！金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。这几个盘投资价值：金地上塘道>金地梅陇镇>锦绣御园 龙华选筹越靠近深圳北站和福田越好。金地上塘道可以淘到单价5.8左右的 金地梅陇镇可以淘到单价5.3左右的 锦绣御园可以淘到单价5左右的 3房还是2房，看现在的状态，如果是单身可以先上车2房，如果是已婚已育，建议直接3房

提问：坐标武汉，我和老公，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐

回答：子弹20买武汉，能够得上的新盘基本都没有性价比。3个方案：

1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。通过一些方法，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。

150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。

2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块，具体选筹见知识星球内部分享。

3.老老实实去沈阳，入手单价8千的潜力盘。

提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？

回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。

关于这个税，我们的观点是：不过于担心；不过于强调。这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题：

1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；

2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间；

3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。

4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题：人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外；是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量；而税收越严格，征收的成本就会越大。上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%；

结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。

根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。

提问：新人首问，智慧的房姐，麻烦问你几个问题1.我在沈阳，老大下半年初中学区房来不及了，老二四岁两个月，有必要买学区房吗？2.家里没有贷款。自住于洪区碧桂园一套房。铁西纺织城一个商铺卖不掉，物业费比租金还贵。还有一套房在温州白象镇高东村，花了80万还没交房，旁边去年年底刚开了奥特莱斯，离高速出口不远，去温州市区方便，有必要留吗？这套房建筑面积160平带车库。后期还要交钱，一楼二楼出租，以后可以分红。手里现金不多20来万吧。眼看沈阳房子涨的这么厉害，感觉很难翻身。看你的文章，感觉还是有希望的，你能帮我分析一下，怎么做才好。现在买学区房还是去沈北投资？哪个学区房性价比高？沈北哪个盘现在入合适。

回答：你好，学区房是纯消费产品，沈阳的好学区不便宜。不过家里二胎，需要两个上学名额，买一套学区，还比较划算。商铺建议出手，如何快速不降价卖房，可以参考知识星球内部分享。

温州城市能级不高，不受重视，资本外流严重。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。可以考虑出手换到沈阳。

商铺和温州房产如果一时半会卖不出去，可以考虑暂时做抵押融资，继续入手潜力盘和性价比高的学区笋盘。

提问：房姐你好，有个困惑想咨询。本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下， 1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。

1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。

2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。

3.说说适合你的几种方案：

投资打法：70万首付买240万总价的房子（适当高评）单价5万左右45-50平米一房或者小两房，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

自住打法：70万首付买龙岗280万总价房子（高评）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁。

提问：房姐您好，我是父辈从十堰逃荒到陕西的“逃二代”。现手里有可用子弹200，深圳够不着了，一心想去广州买。孩子一个12岁了，一个马上一岁，想今后能让孩子在一线城市学习、就业、生活。深圳没有去过，广州去过一次 而且是晚上高铁到，吃了个炒河粉，第二天一早就回西安了（单位有急事）。买房目的：1.投资肯定占有相当大的比例，不过我可以长持。2.有机会的话去广州生活，让孩子去更好的环境接受更好的教育。既然父辈在70年代为了活下去能从十堰逃荒到陕西，那么我也要给孩子创造去一线城市生活的环境，而能更好的活下去。还请房姐结合我实际推荐区域，甚至小区，因为没有去过，所以不知道该怎么选。武汉加油，中国加油。

回答：人生是个爬阶的过程。而前途是光明的。上一代在小城市，这一代就应该更进一步。子弹200，深圳和广州都有不错的选筹。

先介绍下广州重点区域：

荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥， 繁华不再，落寞贵族 越秀：市政府所在地，教育与医疗最强区、配套成熟、房价很高 海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东 天河：最具代表广州城市面貌，经济最强区，未来广州10年内无可替代 白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州最多人的行政区 番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟 黄埔：扩容后的新黄埔，产业最牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好 南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜 花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少 从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地 增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城 广州和深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好 这几年广州发展感觉不如苏州和武汉 苏州GDP总量和人均GDP都不差 房价相差非常大 如果考虑这个因素 纯投资回报率 应该如何做选择？望附理由 感谢！

回答：不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯，大庆，东营之类的城市人均gdp一直很高，有何用？

排名是死的，只能根据死数据，得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子，国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业，经济增速受到一定程度的影响。不过，这两年广州频频引进大项目，多个高新产业项目落地，经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

几年前，广州最担心的两大竞争者，除了天津，就是苏州，如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱。苏州经济有两大支撑，一个是外来投资，一个是以苏南模式为代表的县域经济。

然而，最近几年，由于成本压力大增，外资企业不断迁移，而民营企业本身的增长动力又不足，向第三产业的转型也不太成功，掉队是自然的。苏州超越广州，5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看，苏州经济总量还有很长的路要走，即便新经济未来仍然能够一飞冲天，但要追赶仍需要时间。更不用说，无论城市定位还是综合竞争力，苏州都还落后广州不只一个量级。

苏州上一轮暴涨，其实不是苏州的行情，而是园区的行情。园区集聚了苏州各项最好的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后，不是更加敢买，而是更加不敢买苏州了。

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实，大城市化是颠扑不破的趋势。全国资源最顶级的人才向一线城市汇聚，区域资源向省会城市汇集，人往高处走，水往低处流，哪里是洼地，其实是一目了然的。

提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？

回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。

遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。

提问：亲爱的房姐，急问。百瑞景六期通透110平小三房，东户三楼3250满二。上午遮光，日照3小时左右。融科天域通透120平三房，22楼2550不满二。考虑学区、自住，同时也希望有升值空间。请问这两个盘值得买吗？哪个更优？恳请帮忙分析分析。或是还有什么好的楼盘推荐？多谢！

回答：1.丁字桥商圈属于过气IP，自住很成熟，交通方便。百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。未来涨幅大概率跑平大势。单价2.9加上低楼层折价，性价比不太高。 

2.关山大道是光谷领涨区，有产业，有学区，周边商圈成熟，自住和投资都是首选。融科天域单价2.1左右性价比很高了，不满二可以通过2种方式省税。 

学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。

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提问：房姐你好，早认识你就好了，周围人都不支持我买房，错过一波又一波大涨，关注你好久，一直进不了门槛，老公收入太低连娃都不敢生了。29已婚，夫妻名下兰州安宁区两套房，一套全款103平价值145自住，一套83平价值110(公婆在住动不了)，公积金贷款45，月供2000。我月入8k，老公4.5k，还有一处18年6月1650租了6年的公寓，算下来投了10w，装修分割，每月收租至少4300。月收入共计1.7万。。不知如何做到投资最大化，我想把全款房抵押贷100，加子弹30，在你推的沈阳或重庆投资一套，不知道合理不？抵押买房以后要还公积金、抵押、新房三份贷款，还贷压力很大，该如何处理？纯小白，求指教！

回答：周围人都不支持你买房，重点不是投资买房，而是对整个世界的宏观认知。越是底层的人，通常智力和眼界越低下，认知的局限。对世事艰辛也是一无所知，以为别人买房赚钱都是举手之劳，钻了空子。

周边环境如此恶劣，好在众人皆醉你独醒，幸运的是还有底仓能拿出来裂变。兰州城市能级太低，投资回报率不大，建议入手人口1000万以上人口净流入的省会城市。

附近的西安，重庆，成都以及沈阳都是比兰州更适合投资的城市。你的思路正确，全款房做抵押融资。但是要把负债率控制在50%左右，最大别超过70%。

横盘期，正现金流才是王道。重庆1N，沈阳1-2N是比较好的配置。

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提问：房姐，我实在不想呆上海，有没有呆着更安逸的新一线城市推荐，更注重生活品质的。

回答：一般只有个体成长速度太快，现有环境资源无法承载个人快速成长，我才建议跳槽换城市。想通过放弃的方式，逃离给你压力逼你成长的城市，从概率论上说，不看好能在其他城市获得心灵安全感。真正有安全感的人，都是放弃部分安全感，全力在自己的赛道上冲刺顶尖。人生似射箭，梦想如箭靶，飞驰人生没有换挡。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。