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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：房姐，沈阳和武汉都可以算作我的主场，都能用房票，请问从投资的角度，优先投资哪个城市回报率比较高？感觉武汉都横盘好久了，另外，东北房地产感觉一直也不怎么景气，请问该怎么选呢？有具体分析吗？谢谢。回答：武汉和沈阳城市能级不一样
武汉属于新一线，未来上涨动力足，雪坡悠长。以后是超级城市群格局。地理位置，交通时间成本，教育医疗经济等各方面来看，武汉一定是中部地区的中心。沈阳属于弱二线，楼市启动期翻倍概率大，但是未来是否有能力支撑，得看后续的资源投入 人才引进 和zc发展。如果主场在武汉，资金50以上，建议买武汉
如果资金在30万以内可以考虑沈阳。长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。好消息是，给了你刚好上车时间，也给了沈阳涨幅足够的确定性，沈阳房价和周边城市势能差更大了，弹簧压的越狠，反弹越凶猛。如果我是你，我会把大仓位留在武汉，长持。沈阳小仓位，资金不断定投，持有3-5年即可。回答：你好，感谢付费！南沙不太行，估计好多人心里不服，然后列举了几大顶级理由：1、南沙自贸区，那可是金光灿灿的招牌
2、南沙环境那么好，适合居住，投资也没的问题
3、南沙有产业，你看看多少500强企业进驻了
4、南沙是粤港澳大湾区的几何中心，后续一定牛逼
5、南沙不是广州的南沙，是粤港澳的南沙，是中国的南沙
其实，你只要是投资，就看3个东西
1、你买的房子的竞争盘多不多，潜在土地供应多不多，对手盘都是谁
2、你买的房子的接盘侠是哪一类人，他们足够有钱和数量多吗
3、你这笔投资，除了这里，还有其他更优的投资选择吗，为什么
想清楚了上面三个问题，所有的投资就不是问题
南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。提问：房姐，求被抽中。上海现在是置换的好时机吗？张江汤臣豪园怎么样回答：张江汤臣豪园很典型，就是当年大家觉得平平无奇的地段，甚至老上海人BS的地段，因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。2006-2016也许有个别房子10年10倍吧。8000到80000。汤臣豪园是过去十二年涨的最快的小区之一。因为现在基数已经比较高了，所以未来涨幅会受些限制，所以我比较谨慎，即便有张江码农高端产业加持，我也认为大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题，张江本身住宅就很少，这也是为数不多的张江园区内的品质住宅，看平它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。张江的住宅有两个标杆，地段角度张江汤臣豪园更优，但品质就要看城市经典了。户型普遍都偏大，适合改善需求。考虑自住可以买。提问：新人提问：家里的房产情况如下：武昌南湖花园城江南庭院178平一套在父亲名下，汉阳宝安汉水琴台216平一套在11岁儿子名下，本人名下黄冈市区老别墅350平一套目前家人在住，武昌火车站万金国际公寓55平一套。问题是：1，如何资产优化，比如江南庭院的老破大和万金国际的公寓是继续持有，还是卖掉置换？目前户口在黄冈，有商铺贷款没有房贷过。2疫情过后我觉得所有资产全部在武汉不太好，想要去海南买房可行不？已经在海南交了一年半社保。不过有些生意资金尚未回笼，目前没有购房资金思路正确，江南庭院和公寓尽早出手裂变。海南就算了，海南房产泡沫已经破过2次了。没有中老年飞蛾扑火，哪有海南浴火重生 海南是第二个股市，股市绞杀中青年中产，海南绞杀中老年中产。买房长期看人口，中期看土地，短期看金融，当下看政策（这个是基本逻辑） 有了基本逻辑，有一部分人喜欢打埋伏短炒走人（艺高人胆大）
尽管有自贸港这些利好，但是短炒也不是应该被提倡的。投资不应该用投机的眼光看待，所以投资要大确定性下重注，买核心城市。琼海本身只有短期炒作机会，中长期会跑输大市。短期炒作风险比较大，一旦炒成房东，时间拖得越久成本越大。旅游养老地产基本没有流动性的，琼海一共50万人，海南岛限购，真的很难找到接盘侠。我们推荐的城市里，从来没有海南。子弹200以上，建议放在一线城市，北上广深避险。深圳大专可以落户，星球内推荐的新盘都有确定收益，可以多关注下。提问：新人首问。房姐你好，问题有点负杂。17年入手幸福湾一套，商贷30，每月还2200，公积金35，每月还2900，目前公积金每月有3600，每年还会递增。目前手上有子弹150个，家庭年收入15，有一大学生在读。现想再入手一套3房，资产应该怎么配置，还完公积金再贷出来划算吗？还是用老公名字按首套买划算？（老公名下无房）融创御央府听说开盘2.1—2.3，入手划算吗？回答：你好，感谢付费！融创御央首府自住还行，投资就不建议买了。仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘。融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益，利润率有保障。所以买他家的房子，相对来说收益率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流，在强二线城市一般都会卖溢价。开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘，而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业，品质，环境等溢价因素会慢慢折价，所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。用老公的名义贷款，子弹150，建议入手2套低价潜力盘。提问：新人首问，亲爱的房姐，上次问过两江四岸问题，看了十几套都不理想，弹子石国际社区不看江，江北嘴中海离谱贵，北滨路年代老，御峰也不看江，一定想看江的话，御龙天峰高层看江多少合适呢？另重点帮忙分析下铜元局金辉那几个盘，发展前景如何，看江清水120左右多少入手合适？谢谢！回答：你好，感谢付费！重庆江景房要选就选一线江景楼盘，坐北朝南的最好，其次是一线江景坐南朝北，最后才是二线江景坐北朝南，重庆江景分3个梯队，具体楼盘见知识星球内部分享。御龙天峰看江单价1.7左右可入。金辉城在南滨路上，但看江效果不如前半段（对面景观是菜园坝，没有太大亮点）
金辉城那一段的江景虽然不是重庆最极品的江景，但也算是第二梯队不错的江景。融侨半岛属于南坪的成熟版块，未来能跑平大盘。单价控制在1.4左右。提问：新人首问：充满智慧的房姐，你好！坐标深圳，目标800万左右的二手房。主要目的是自住+保值，需要有潜力学区，3-5年持有。目前看中龙华中海锦城三房，观澜合正观澜汇125五房。不知道这两个哪个未来升值能力更强。同时，也想请教，观澜汇三房与和黄懿花园对比，建议选择哪个，主要是学位考虑，一个是观澜二中，一个是龙华外国语。盼答复，谢谢！回答：你好，感谢付费！中海锦城：品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服；西面恒裕项目，背面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型;价格已经不便宜了，搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。观澜置业，首选观澜汇，但，我更愿意加点预算买到龙胜。懿花园：和黄开发，小高层和别墅低密度，高赠送，龙华外国语不远，新社区，开发商精装修交付，出门不远是有轨电车高新区站；缺点是商业配套不完善，人车不分流，所有户型最小的房间非常小，五年内应该没有地铁规划
导航了下，去福田中心区公共交通65分钟，开车走梅观高速约40分钟，算是在主城通勤圈内！提问：新人首问，远见卓识的房姐好！坐标武汉关山，本人和老婆名下两套房（均为婚前所购和办证），一套金地格林东郡100平三房自住（公积金实现每月贷款覆盖），一套光谷八号80平两房（剩余贷款约40w）出租。因准备生二胎，拟将光谷八号两房出售用于置换，加上车位预计套现175w. 目前手上子弹约20,夫妇二人年收入约35w。我的工作地在光谷，老婆在水果湖。无其他贷款压力。老婆比较看中学区（光谷一小西校区老婆有点不满意），同时想换套大点的房子
1.置换有什么建议？一换二（中心城区一套兼顾次学区房➕光谷东一套投资）？还是直接置换一套兼顾学区、自住及增值的较大面积房？两种方案哪个更可行，各有什么具体楼盘推荐，求细解！！2.看您多次提到琨瑜府，它的新房似乎已来不及了，二手房是否可选，多少价格合适（含税和中介费）。保利华都和百瑞景呢？多少价格购入合适？看中他们的的学校和地铁配置
3.水果湖、汉街附近的学区房值得购买？老婆对这一块的学校比较迷障，请房姐帮答答疑！4.光谷中粮祥云的叠拼值得购买嘛？投资潜力如何？回答：你好，中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。老婆比较重视教育，那就多关注水果湖板块的牛校吧，优先小户型淘笋，有学区在保值能力也不错。提问：房姐，在嘉善云澜湾有一套联排，目前市值480左右，贷款还有110左右，月收入5w，上海近3年没有房票，看你说不建议买在卫星城市，武汉 成都也限购，出手投资的话哪些城市和项目潜力大？19年嘉善也被划入长三角一体化示范区，你建议出手吗还是留着回答：你好，昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。各路房产自媒体在各种宣传嘉善，组织看房团，忽悠你去买房子。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格我们也没兴趣。受长三角一体化政策利好影响，但仍然改变不了发展形势的不确定性、价格波动更大、流动性差难租难卖的实际问题。杭州湾最大的优势，是相对南沙这类粤港澳热点新兴城市，它的价格还算低的。不过两者的定位也不同，南沙未来可能发展成广州和深圳之间的一个相对独立的、高度发达的大城市，而杭州湾就不一定有这个机会，所以未来价值的上限也不同。首选上海，破限购很简单。成都限购比较严，武汉现在大专学历可以落户。上海和武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。提问：武汉，准备入手徐东附近的二手房，麻烦推荐，自住兼投资，子弹80，二手房要注意什么，税费谁承担，小白回答：1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书);二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)，三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。2.最大的雷区就是合同，你先跟中介沟通好，合同全部都改成利好你房。3.交易过程中的任何一笔费用都可以砍价，或者通过不同方式减免，具体的需要结合你的选筹情况。提问：亲爱的房姐，坐标上海，工作在陆家嘴，想买预算350w以内的房子作为婚房，通勤1个小时以内，目前看了普陀桃浦二村，11号线桃浦新村附近，85两房；唐镇毕加索小镇一期60平一房，有福山分校学区；新房四季都会二期，85平三房，400w+，略高于预算；北蔡锦博苑55平带阁楼；估计等小孩上学要8.9年以后了，未来很有可能学区划片，学区政策变化也很快，请问房姐，如何选筹？？有没有比较好的建议回答：你好，桃浦是动迁基地，一直没有起来，我觉得未来也很难起来。买在这里的话自住是可以的。投资看不到大机会。看好唐镇，附近有银行卡产业园的码农，有购买力支撑，可以买。一句话总结四季都会：300万起步能买到的、宝山区域的1号线沿线最好的上车盘。优点是新房，总价控制好，万科物业加成，整体片区统一开发；缺点是城市界面太差，大卡横行，配套少，交房晚，还有一栋公寓是毛坯。自住追求综合各方面的舒适度与资产质量（保值增值、好租好卖），三林、北蔡都是不错的选择。提问：新人首问，你好房间，资产在十亿左右，流动资金在四亿左右，刚刚开始关注房产投资，该如何进行学习，了解，投资回答：你好，感谢付费！真到了A10这个级别，有的在努力奋斗把事业做大做强，有的在配置资产。多军的竞争对手是另一个多军 圈子扩大，大量携带子弹的人转为多军，必须跑的比原来更快，才能保持阶级。时势造英雄 重庆五万一套，郑州一成首付半年翻倍，杭州五千变两万这种时机一去不复返。在一个正确的时间进入一个正确的城市，结果差异是无法用技术弥补的，多军之间，水平高低差异可以很大，但这种差异，在城市和时机面前仍然十分渺小。财富的数量级 每一种赚钱模式，都有收益的上限：建议拿出三分一的资金配置房产，重点选择3个城市，2个一线，1个二线城市分别建仓。提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本
2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万
不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，详见知识星球内部分享。3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。提问：房姐，问一个题外话，深圳房价这么高，普通人难以望其项背，这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白，很纠结选择深圳还是武汉？回答：选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把，一线城市是最好的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者，去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累，换句话说，有父母给你铺好的康庄大道，打怪升级不用愁，可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。提问：美丽的房姐，您好，想请你帮我分析一下 背景：我大学毕业两年 26岁 北京工作（工资15K，回汉后工资会降）家在襄樊，没有女友，2~3年后 计划回武汉。目前家里和我的积蓄+再借一点 最多40子弹，条件不太好。请您帮分析一下：3、如果买的话 我该怎么利用仅有的这些钱，去选挑选价格，楼盘、位置 4、根据目前经济、工作状况，如果在武汉买房，美丽智慧的房姐，能不能够推荐适合我的楼盘 ; 5、买房会影响到我未来很长一段时间的工作、生活，请房姐提点一下：买房后，生活和工作该如何规划，让房子负面影响降到最低2.逢笋入，保证确定收益，武汉投资回报率最大的楼盘见知识星球内部分享。3.如果月供压力大，建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供。能留在北京就继续呆着，不要老想着回武汉。如果是我，能留北京，一定会留下来。你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？说实在的，谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱。 1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱。虽然说“穷人的弱是全方位的弱”，不好听，但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己。不能仅仅在资产和收入上，还要在生活方式、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高。2、不要玻璃心，不要太着急。战略和战术一样重要，房产投资本来就不是一个急于求成立马兑现的事情，做人做事一样，心急吃不了热豆腐。全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏，宽广眼界，多维认知。不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。你的财富不主要来自于工作。人生靠康波，先把武汉的房子买了。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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