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房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修纠纷的处理一直是司法审判中的热点、难点问题。最高人民法院于2009年7月30日公布的法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《司法解释》”）将装饰装修纠纷区分不同情形，确定了不同的处理原则。本文将依据法律规定和司法判例对装饰装修问题进行介绍。一、未经出租人同意，承租人擅自装修承租房屋的，承租人应当赔偿损失且自行承担装饰装修费用依据《司法解释》第十三条的规定，出租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人自行承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予以支持。承租人通过向出租人支付租金，对承租房屋只在一定程度上享有使用权，但房屋的所有权仍归属于出租人。而且在租赁期间，承租人应按照约定的方式或者租赁房屋的性质合理使用租赁房屋。在承租人不合理使用承租房屋的情形下，出租人有权解除合同并要求承租人赔偿损失。因此，当承租人未经允许擅自装修房屋给出租人造成损失的（如果合同有特别约定，即使未造成任何损失，也可能构成违约），应当赔偿损失，对于装饰装修产生的费用、恢复原状的费用应由其自行承担。在（2019）粤01民终8264号案中，广东省广州市中级人民法院认为，福星公司的装修行为未依据合同约定征得登峰公司的书面同意，也未经政府部门的批准，因此依据《司法解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”的规定，认定福星公司要求登峰公司赔偿其装修损失的的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。二、承租人经出租人同意后对房屋进行装修的，将视不同情况作分别处理依据《司法解释》的规定，将装饰装修物处理按照形成附合和未形成附合区分处理。对于是否形成附合的判断，主要根据装饰装修物是否与房屋无法分离，或分离后将降低装饰装修的价值。此外，《司法解释》根据租赁合同的无效、期满和提前解除的情况对装饰装修物作出不同的处理。1.未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意的，由承租人拆除依据《司法解释》第九条第一款和第十条的规定，无论是租赁合同被认定无效，还是租赁合同届满或提前解除，对于未形成附合的装饰装修物，首先尊重当事人的意思自治，若经双方协商或事前达成约定由出租人利用的，可折价归出租人所有；若未有约定且出租人事后又不同意利用的，应由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。在（2019）青民终129号案中，青海省高级人民法院根据《司法解释》第十条规定，判定李彪、臧正树可对《司法鉴定意见书》（五联保信[2019]评鉴字第4号）第六部分“鉴定意见”记载的在用低值易耗品、机器设备、电子设备、家具用具、其他非流动资产等共计2395848元未形成附合的装修部分予以拆除，其在拆除过程中应当避免造成房屋毁损。2.已形成附合的装饰装修物，根据双方有无约定、合同无效、合同解除或期满的情形作分别处理（1）合同无效且出租人不同意利用，双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。依据《司法解释》第九条第二款和第十一条的规定，当双方对已形成附合装饰装修物的处理有约定从其约定。若出租人同意利用已形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在（2019）鄂13民终1013号案中，青海省高级人民法院认为，李书申作为出租人，明知涉案房屋未办理建筑工程规划许可证，仍将涉案房屋出租给朱伟、任晓燕、方阳开设幼儿园。朱伟、任晓燕、方阳明知涉案房屋不具备合法证照及批建手续，不具备开设幼儿园的条件，仍与李书申签订租赁合同，未认真审查上述情况，双方对于合同无效均存在过错。根据该案实际情况，酌情确定双方对合同无效所造成的损失各承担50%的责任。朱伟、任晓燕、方阳承租涉案房屋后，经李书申准许，对房屋进行了装饰装修，并为房屋安装了瓷砖、门窗等，故朱伟、任晓燕、方阳装饰装修损失436055.81元，改扩建损失35364.25元，两项合计471420.06元，李书申应承担50%的赔偿责任，故李书申应赔偿朱伟、任晓燕、方阳损失为235710.03元（471420.06×50%）。（2）合同解除，由导致合同解除的违约方承担剩余租期内装饰装修物的残值损失。导致租赁合同解除的违约方既可能是出租人也可能是承租人，还有可能是出租人和承租人双方。当双方共同过错导致合同解除的，则由双方按照过错承担相应的责任。若合同解除因不可归责于双方的事由而导致，则按照公平原则分担剩余租期内装饰装修物的残值损失。《司法解释》第十一条对此作出了详细的规定。在（2019）青民终129号案中，青海省高级人民法院认为，李彪、臧正树欠付租金是导致《房屋租赁合同》解除的直接和主要原因，青海中旅公司迟延交付案涉房屋是导致《房屋租赁合同》解除的间接和次要原因。依据《司法解释》第十一条第三项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，结合对青海中旅公司和李彪、臧正树在《房屋租赁合同》解除时过错原因的划分，该法院院酌情认定李彪、臧正树应承担案涉房屋已形成附合的装修残值损失的60%，即9297850.8元；青海中旅公司应承担案涉房屋已形成附合的装修残值损失的40%，即6198567.2元。一审法院划分过错责任的比例不当，该院对此予以变更。（3）合同期满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修物费用的，法院将不予支持。《司法解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿已形成附合的装饰装修物费用的，人民法院不予支持。但当事人另有约定的除外。由此可知，当双方无约定时，装饰装修虽经出租人同意，但房屋租赁合同期满，应当视为承租人已充分使用形成附合的装饰装修物的价值，若承租人请求出租人对此进行补偿的，将难以得到法律的支持。江苏省盐城市中级人民法院在（2019）苏09民终2512号案中认为，本案双方签订的房屋租赁合同期限已经届满，合同亦约定合同期满后不可拆除的装饰部分归出租人所有。《司法解释》第十二条规定：“租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，因此夏正林及夏正林酒店主张亭湖服务中心应向其进行补偿和支付搬迁费的主张没有依据，不予支持。《司法解释》对房屋租赁合同纠纷案件中涉及的装饰装修费用的处理给出了明确指引。从前述分析我们可以看出，处理原则是“有约定从约定”。因此，在订立房屋租赁合同时，对于涉及装修装饰的条款应当重视，对出租人及承租人的权利义务作出清晰约定，以避免日后纠纷的发生。在无约定情况下，法院就装饰装修费用的处理主要根据出租人与承租人对于合同无效或提前解除是否存在过错，以及结合公平合理原则进行判断装饰装修费用的承担方。 文/叶秀旻律师
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