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本文是君之道思考的第 384 期文章 “交楼”基本上算是漫漫买房长路的最后一公里了，但实际上买受人在验房或收房后发现房屋存在漏水、地面开裂等质量问题较为常见，因此与开发商发生商品房质量纠纷也比比皆是。此类纠纷中一个重要的争议点即买受人能否因此解除商品房买卖合同。商品房质量问题一般包括商品房主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用的质量问题以及其他一般质量问题。并非所有的质量问题均可作为买受人解除商品房买卖合同的理由，只有房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，买受人才能请求解除商品房买卖合同。 一、商品房主体结构质量不合格 根据《建筑法》的规定，作为一个完整的房屋建筑工程，应当包括地基基础工程、主体结构工程等土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程等部分。其中建筑物的主体结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或者空间体系，主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种负载。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，不应通过验收。一般情况下，开发商若已经取得了案涉房屋的竣工验收备案表，房屋主体结构应为合格。但是，开发商提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格的质量合格文件，对人民法院认定事实并不具有当然的确定力和约束力。若买受人认为房屋主体结构不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权解除商品房买卖合同，买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并支付利息，给买受人造成损失的，出卖人还应支付赔偿金。 二、严重影响正常居住使用的质量问题 《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”适用本条的关键在于对“正常居住使用”的认定。实践中，有法官认为正常居住使用不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准亦应认定为严重影响正常居住使用。根据合同法定解除原理，结合审判实践，认为严重影响正常居住使用包括： 第一，房屋严重漏水且无法进行修复的。第二，房屋墙体多处开裂，难以维修的。第三，因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的。第四，房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的。第五，室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的。第六，严重缺乏广告宣传中的配套设施与公共设施，给买受人生产、生活带来严重不便的。第七，其它严重影响买受人正常居住使用的情形。 尽管根据《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以解除合同，但参照《商品房买卖合同示范文本》，并结合司法实践及案例检索结果，实践中以“严重影响正常居住使用”的质量问题为由直接请求解除合同的，较难得到法院支持。除商品房买卖作为大宗交易，法院一般对于合同解除权行使十分谨慎外，法律及司法解释对于“严重影响正常居住使用”没有明确的规定也是重要原因。 司法实践中买受人以“房屋质量问题严重影响正常居住使用”为由直接请求解除合同的，一般需要满足经过开发商更换、修理，且能够提供证据证明“严重影响正常居住使用”，否则得到法院支持的概率很低。 三、一般质量瑕疵 对于主体结构和严重影响正常居住使用之外的质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 另外，需要提示的是，如果房屋存在一般质量问题且买受人以此为由拒绝接收房屋的，一旦发生纠纷，该等质量问题一般不影响法院对于开发商交付房屋时间及效力的认定。 四、总结 结合法律、司法解释及裁判实践，除主体结构质量问题、严重影响正常居住使用的质量问题况买受人可以请求解除合同和赔偿损失外，一般质量问题买受人不能请求解除合同，应当在保修期内由出卖人承担修复责任。 文/张远洪律师 |
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