2018年美国房产投资环境全解读

反击平庸的生活 让你永如夏花之绚烂

－2018 年房地产市场展望－

●  美国经济和就业水平持续改善提升

●  加州经济表现相较于全国经济水平优或劣

●  美国经济发展和联邦政策调整推动房屋贷款利率上升

●  对于 初次购房者和多次购房者的还贷能力挑战

●  婴儿潮年代生人不会倾向于买房搬家，更多的去选择租房

●  千禧年代 处于离开家乡，发展自己家庭的时期

●  房屋原先居住者现在出租

宏观经济展望－消费拉动经济的时代：更强劲的经济增长

1．GDP增速稳健加快：

2017 二季度GDP增速：3.1%

年GDP增速：2016年1.6%  2017年2.1%  2018年料2.3%

价格消费指数2016年2.7%  2017（二季度）3.3%

2. 自从特朗普上台以来，消费者信心指数不断走扬

标普500指数截至至2017八月创近年来新高,经济形势不断改善，失业率截至至2017年九月降至近年来最低4.2%.加州地区失业率也持续降低，逐渐缩小与国家失业率差距。

在特朗普当选美国总统之后，房屋抵押贷款利率在选举后猛增，随后房屋贷款浮动利率和固定利率均有所下降。

截至至2017年八月份统计，加州就业增长率1.6%，新增就业人数261500.

1. 按地域分类，中北部地区就业增长最为迅猛为3.7%，湾区就业增长1.4%，加州南部地区增长1.1%，中央山谷就业增长1.7%，中部海岸线地区增长1.5%。

2. 按行业分类，其中建筑行业引领就业率增长，其次是教育服务行业就业增长率4%，医疗保障社会援助领域2.7%，而高科技服务业就业率减少0.4%。

－商业房地产2018投资形势分析－

商务写字楼：

● 就业增长，劳工市场趋紧不断填补房屋需求，但整体呈现减缓趋势。

● 公司对于增加工作场所密度的决定/策略会持续影响房屋空置率和房屋出租增长率

零售行业房地产:

● 零售业用地需求持续受到电子商务的冲击（亚马逊prime：全美46%使用率）

● 目前就现状基础来说基本稳定，但是开发商担忧的是未来长远的发展

工业用地：

● 伴随着在线购物的持续增长，供应链各环节工业用地需求猛增

● 随着仓库，分销网络的激增，需求量不断扩大

多单元商品住房：

● 持续稳定的就业增长不断扩大对于房屋租赁市场的需求

● 房屋出租率伴随着更多的出租房屋供给而下降

预测2017，2018年商业房地产空置率在上述4个分部领域内不断下降

商业用地价格指数预测不断上升

－特朗普税改对房地产的影响－

2017EXPO FUN SURVEY关于特朗普税改对于房地产的影响的调查问卷：48%认为房屋价格持平， 57%认为房屋销售下降，仅有5%人认为销售会增长。

有关个税制度条款：

1. 基本免税额 tax deduction是原来的两倍。

2. 废除地方税，州税的免税额条款

对于房地产市场影响：

1. 地方，州税免税额的废除会增加拥有房产的成本。

2. 鼓励使用MID作为房主的税收减免工具将被取消。

3. 由于减免税收的 左右消失，房屋价值下降。

4. 提案的税收改革将导致销售交易的减少，因为作为房主的税收优惠措施对于许多想要购买房产的人来说已经消失了。如果拟实行税制改革，房屋销售额将下降3.4％

5.   房屋价值的下降也将导致房主不愿意将自己的房产投放市场，并进一步收紧加州的住房供应状况。实行税制改革后的第一年，估计会损失1.5％

First-time buyers	收入10万，房屋价格43.7万	联邦税优惠第一年从$3291变为0
Typical buyers	收入12万，房屋价格53.35万	联邦税优惠第一年从$5782下降至$362
Mid-range buyers	收入15万，房屋价格61.5万	联邦税优惠第一年从$8099下降至$1334
High-end Buyers/SF/LA Metro Buyers	收入20万，120万房屋价格	第一年由$16615下降至$5725

谁是加州购房者？ 年龄中位数 45岁

谁是加州售房者？ 年龄中位数： 57岁

购房者	31%  20-37岁	40%  38-52岁	24%  53-71岁	4%  大于72岁
售房者	11%  20-37岁	27%  38-52岁	48%  53-71岁	14%  大于72岁

有限的房屋供给推动房屋价格上升。 在2017年，每3个询价中就有一个房屋被出售。

市场竞争激烈，在2017年，每10个人里6个人有多个房屋购买合同。

加利福尼亚2018年房地产市场调查问卷结果

2018年加州房地产发展趋势有什么看法

2018年房地产市场最大挑战是什么

写在最后，1分钟打包2018年美国五大房地产市场重大变化

1.工作库存开始增加——从2017年8月开始，美国住房市场开始出现比正常月份增长更多的住房数量。预计到2018年秋季，美国的年库存增长率将首次升至正值，这是自2015年以来的首次。库存下降预计将在全年放缓，3月份同比下降4%，在购房高峰后的早些时候有所增加。波士顿、底特律、堪萨斯城、纳什维尔和费城预计将首先恢复库存。这一增长的大部分预计在中上一级的价格点，包括美国房价在35万美元以上。

2.房价上涨放缓-——房价预计将在美国全境范围内放缓至3.2%的同比增长，预计在2017年将增长5.5%。入门级的住宅将继续看到价格上涨，因为有更多的购房者可以负担得起，而且在这个价格范围内可供出售的房屋也更有限。

3 .千禧一代在所有房价领域都获得了市场份额——尽管随着利率和房价的上升，千禧一代明年将继续面临挑战，但由于这一代人的庞大规模，他们有望在所有价位上获得抵押贷款市场份额。

4.美国南方市场将引领销售增长——预计南部城市将在2018年与俄克拉荷马州的塔尔萨(Tulsa)击败全国平均销售增长。在阿肯色州小石城的达拉斯和夏洛特北卡罗来纳州将领先。在这些市场中，预计销售额将增长6%或更多，而全国的增幅为2.5%。

5.税收改革是一个主要的通配符——两项提议的税收改革都有可能减少对流动性的激励，并减少所有权的税收优惠。另一方面，包括租房者在内的一些纳税人可能会看到减税。虽然购房者可支配收入的增加对住房是利好，但对所有权的税收损失可能会导致销售减少，价格下降，对价格和收入上涨的市场影响最大。