美国REITs11月研报 零售版块快速崛起！

-大盘指数-

得益于股东激进主义，购物中心板块的表现在11月强势反弹，并带动了零售业板块和整个REIT市场的表现。11月富时全REIT指数上涨了2.6%，富时全股权REIT指数上涨了2.7%，富时债权REIT指数上升了0.6%，作为参照，标普500指数上涨了3.1%。全年来看，截至11月30日，富时全REIT指数上涨了9.4%，富时全股权REIT指数上涨了9%，富时债权REIT上涨了17%，而标普500指数上涨了20.5%。

十年期国债收益在2017年比较稳定，11月利率在2.32%和2.42%之间浮动。

关于各行业板块在11月的表现，零售业板块以7.3%的回报主导市场，其中区域类购物中心回报为9.3%，购物中心回报为6.8%。其他主要版块中，工业板块上涨3.1%，基建板块上涨2.9%，办公室板块上涨2.8%，医疗办款上涨1.5%，租赁公寓板块上涨了0.16%，数据中心下降了0.3%。

-各行业板块摘要-

工业板块

·     基本面仍然乐观，具体表现在需求稳定，制造业PMI创2004年后新高，贸易量增长。而且预计需求会超过2017年的供给，空置率也在周期低点。

·     然而，由于大量的开发型项目的储备，预计2018年的供给会有大幅增长。

·     其他方面，沃尔玛的强势表现和其资本支出计划均预示了大量的仓库需求，而正在进行的北美自由贸易协议的重新谈判可能对会需求造成负面的影响。

数据中心板块

·     11月表现和10月相似，云计算的持续高速增长带来大量的需求，同时这些需求也被大量的供消化。

·     所以由于供需平衡，租金增长比稳定。

·     另外，数据中心类的开发型项目因其超过40%的利润而备受瞩目。

租赁公寓

·     租赁公寓板块稍微超出了对三季度租金增长的预期，但是仍受就业率，租房比例和供给等因素影响。

·     就业增长整体下滑，科技类尤为突出。

·     租房比例下降，住房自有率连续三个季度上升。

·     新增供给仍处在高水平，将至少持续至2018年底。

·     尽管有这些不利因素，但租赁公寓板块的流动性仍然充足，并且资产价值稳定。虽然交易低于最近的高点，但是与2016年相比仍有提高。

独栋别墅板块

·     2017年四季度上旬的趋势显示，独栋别墅板块已很大程度上从三季度的低入住率中恢复。

·     第四季度的租金增长较去年稍有降低，然而与租赁公寓板块相似，两者的租金增长在第四季度都有下滑。

·     即便如此，因供给少于租赁公寓板块，独栋别墅板块的租金增长仍然较有优势。除此之外，REIT对运营成本的控制和优化也一定程度上抵消了空置率的损失和缓慢的租金增长。

医疗板块

·     新的供给继续影响老年公寓的入住率，而且预计2018至2019年的供给仍有4%到5%的增长。然而，由于入住率下降，运营成本也相应下降；租金增长和成本控制也使2017年三季度的表现高于预期。

·     总体来说，老年公寓和护理中心的基本面仍较有挑战性；医疗中心的基本面则比较乐观，需求和净营业利润增长均比较稳定。