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作者：向华 数据来源：杜丽虹另类金融说 转自：债券圈（ID：zhaiquanquan2013） 地产圈内，各大房企的隐性负债一直是一个“未解之谜”，甚至可以说是「薛定谔的负债」。 所谓“上有政策，下有对策”，房企使用各种“套路”，在监管的眼皮子底下隐藏自身负债，也不是一天两天的事儿了。 近日，杜丽虹女士详细分析了能够“揭示”地产隐性负债存在的三个指标。 三个指标分别从三个角度，说明了地产隐性负债存在的可能性。 首先，是表外负债。 这是最直观，也是最好理解的指标，主要揭示了对于公司非并表项目遗漏的债权。 其次，是明股实债。 明股实债的存在相对隐匿性较高，从股权结构上来看基本看不出端倪，进而只能从少数股东权益和损益方面进行推测。 最后，是合同负债中的重大融资成分。 此项成分是会计政策改革之后产生的，在一定程度上可以说明房企降价销售，以预售款作为无息借款的可能性。 三项指标层层递进，对房企的隐形负债抽丝剥茧进行分析。 由于原文章的专业性较强，在这里我们为大家详细拆解，辅以案例，理清其分析逻辑，并对地产公司的隐性负债可能性做出评估说明。 表外负债 在房地产项目中，合作开发十分常见。 对于地产公司来说，在合作开发中，非并表项目公司越多，存在表外负债的可能性就越大。 如何衡量表外负债呢？ 我们这里采用他的互补项，「并表销售额占比」。 对于计入公司主体的销售额，也就是会计中常用的“并表”销售额，可以被视为本公司实际收取的预售金额。 「并表销售额占比」计算如下： 而这里采用的总合同销售金额，是指公司以实际在项目公司中占有的比例，确认的权益销售额。 并表销售额占总合同销售额的比例越小，意味着公司非并表销售额贡献越高，表外负债存在的可能性也随之升高。 根据以上逻辑对2020年上半年84家地产公司进行测算： 明股实债 明股实债，顾名思义，是以股权方式入资，但退出时具备债券的特性。 如果资金以正常的股权方式入资，则少数股东在项目公司清算时的利润分配比例，应当与其持股比例相吻合。 同理，当项目公司出现亏损时，需要由全部股东承担。 而以明股实债入资的资金，作为项目公司少数股东，会以“本金+固定利息收益”的方式实现退出。 换言之，当项目盈利较高时，由于明股实债合同的限制，少数股东会以低于其所占股权比例应得的收益退出。 反之，当项目盈利较差时，少数股东作为“债权人”优先出清，则会以高于其持股比例应得的收益退出。 那么，当少数股东的收益占净利润比例，与其所占股权比例产生显著差别的时候，明股实债的可能性就开始升高。 为了便于理解，我们举例说明。 据此可得出，当少数股东收益比例与持股比例出现巨大偏差时，明股实债可能性高。 我们可以通过对比两个比率的比值，来推断存在明股实债融资的可能性。
当少数股东权益中同股不同权的成分比例： 当项目公司盈利： <1时：存在明股实债可能性；越小，明股实债可能性越高 >1时：存在明股实债可能性；越大，明股实债可能性越高 =1时：基本不存在明股实债可能性 当项目公司亏损： <0时：基本不存在明股实债可能性 根据以上逻辑测算： 合约负债内含融资成分 房地产公司报表中有一个比较奇特的项目，叫做收益合同产生的利息，或者可以叫合同负债构成重大融资部分产生的利息。 之所以出现这一项，是由于会计政策改革之后，新增了「重大融资成分」科目。 为了简单的理解这项科目，我们举例来说明一下。 当然在现实的购房中，房企是不会对资金占用支付利息的，也不会有现金利息支出，而是仅对涉及的会计科目做一些相关处理。 我们可以简单的看一下相关科目：
注*：未确认融资费用属于负债科目中长期应付款的备抵科目。 可以看到，以这种方式进行会计处理时，合同负债出现了虚增的状态，多记入了购房款复利产生的差额。 随后，在交房时转入主营业务收入时，也虚增了收入。 尽管期间摊销时产生的财务费用，会在利润表中抵扣掉虚高的收入，对利润基本没有影响，但是在计算销售额及收入增长等相关指标时，会使指标失真。 根据以上分析，客户当前缴付的金额，是未来房产所有权转移时应缴纳购房款金额的现值（PV），而折现率（Discount rate）则由房地产公司设定。 折现率越高，预售款（购房款）越低，资本化的合同负债利息越高。 那么，对于合同负债产生的资本化利息较高的公司，购房款可能都产生了一定的折扣。 换言之，就是地产公司用降价促销的方式，从购房者处获取了一年以上的无息借款（变相融资），加速现金回笼。 这里，我们使用「合同负债产生的资本化利息支出/包含资本化利息在内的利息支出」，来衡量各个公司由合同负债产生的隐性负债水平。 根据以上逻辑，所得出的比率越高，地产公司使用合约负债变相融资的可能性越高。 根据上述逻辑测算：
「表外负债风险」、「明股实债风险」、和「合约负债内含融资成分风险」三项指标，通过层层递进的分析方式，解析了房企隐性负债的真实路径。 在此，我们分别赋予每项指标1/3的权重，并加权得出房地产公司在隐性负债的总体评分。 汇总上述三项指标，每项指标的计算方式如下表列示：
针对每一项指标，在0-10分之间划定评分，分数越低，表示存在隐性负债可能性越大。 表外负债计算指标与隐性负债存在的可能性呈负相关关系，其余两项均与隐性负债存在可能性呈正相关关系。 根据上述逻辑，评分标准如下：
根据上述约定，对84家地产公司2020年半年度表现进行统计。 最终得出的评分，将作为企业偿债能力预警指标的重要参考。 评分结果如下：
结果显示，84家主要地产上市公司在隐性负债上评分的中位数为7.0分，有16家公司的评分小于5分，占总数的19%。 这16家开发商分别为景瑞控股、金科股份、中骏置业、蓝光发展、建业地产、正荣地产、奥园地产、弘阳地产、泰禾集团、华发股份、中梁控股、阳光城、大发地产、时代地产、新城控股和新力控股。 这部分开发商的隐性债务负担较重，已经触发了隐性负债预警，相应的，在评价这部分企业的真实债务负担时，需适度考虑隐性债务负担部分。 需要注意的是，以上三个指标，仅能说明房企存在隐性负债的可能性，并不能量化具体的负债规模。 但是，在实际分析中，加入对房企隐性负债的考量，还是非常有意义的。 这三项指标，可以作为特殊的“三条红线”，在常规的偿债能力指标之外，用于衡量地产开发商实际偿债能力。 2021年房地产投资俱乐部主推房开前融拿地配资业务！ 1.准入:有无开发经验均可，如自有资金低于50%，需资方操盘。 2.长三角，大湾区可以到针，环北京可以放宽到三四线城市，东北西北不去 3.杠杆:原则上1:1，最高可以3:7（3：7可以按项目的资金峰值计算） 4.合作阶段:可以在保证金阶段及摘牌后补缴土地尾款（要能新成立项目公司）。 5.操作时间:资料齐高度配合，最快2-3周放款； 标准:(不限任何主体，百强有低成本的资金)
1.准入:有无开发经验均可，如自有资金低于50%，需资方操盘。 2.长三角，大湾区可以到针，环北京可以放宽到三四线城市，东北西北不去 3.杠杆:原则上1:1，最高可以3:7（3：7可以按项目的资金峰值计算） 4.合作阶段:可以在保证金阶段及摘牌后补缴土地尾款（要能新成立项目公司）。 5.操作时间:资料齐高度配合，最快2-3周放款； 6.资金来源:集团企业单一资金(不需要募集)，基金通过明股实债投放。 7.前期不需要抵押物，股权过户，土地证取得后，后置抵押。 8.期限:满三个月后可提前还款；通常为1年。 9.成本:根据项目区位，开发商实力，城市线级别一事一议(利率16%左右)。 10.原则上投资规模在1-5亿，低于1亿的项目不做。 11.要求必须能联系到实控人，否则无法立项。 12.业态:只做住宅(商业占比不超过30%)。 |
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