着急放开限购的区域，都是韭菜收割地

楼面 2021-01-22

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首先，祝各位读者圣诞节快乐！

因为不过洋节，所以我们依然选择在今天正常更新文章。

刚刚，“全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制的新闻”已出，其实这个政策并不是今天第一天透露，是早前就已经定好并且有预告过的政策，只不过是今天，正式颁布出来而已。

关于这个话题，我们会迟一些去解读，提醒大家注意的是“城区”人口，别在今明两天被一些拿“城市”人口来解读的媒体带偏。

今天我们来说说，放松限购的事情，以下是正文：

昨天，财经资讯网站更新了这么一条信息：

针对昨日“青岛西海岸新区放开限购政策，青岛本地人可在西海岸新区购买第三套房”等市场传言，青岛市黄岛区住建局相关人士及西海岸新区不动产登记中心相关人士均向财联社记者表示，该区域没有放松限购，并未接到限购政策放开的通知。

这样一则辟谣通知，颇像之前的佛山。

一个月前，微博自称“地产经济学家”的邓浩志发文称佛山部分区域即将放松限购，第二天，佛山住建局公告点名辟谣。

没过两天，后边的事情大家都知道了，只隔了一天佛山便正式公布了放松限购的政策，对于佛山这座城市而言，几乎形同于不限购。

而昨天黄岛相关部门的辟谣，让人不禁在想，黄岛是不是过两天也真的放开放松限购。

还有刚刚放开限购的广州，一连多个区域，又是南沙又是黄埔接着又是花都。算一算整个广州没有放松的区域除了几个老城区，郊县只剩下番禺。

无论是佛山，还是广州几个区，放松之后很多人瞬间涌进去，从各个同行媒体文章视频中可以看到，市场从一派静寂变成了热火朝天。

我们总结一下，刚刚说的城市和区域，为什么是佛山、南沙、黄埔、花都，以及为什么青岛那么多区，单单传黄岛区？

因为这些区域，都处在限购的鄙视链下端。

限购与不限购本身就是个鄙视链：

全城限购的城市>大部分限购的城市>核心区限购的城市>不限购的城市。

不能说他的价值一点这样排序，但从投资保值的角度来说，这样的排序亘古不变。

“不限制你买的，才是最“贵”的”这是很久之前我们就提出过的一个观点！

最近频发的限购放松，重新燃起了很多人投资房产的热情，在过去全国大范围限购时代，不少人在限购区没有名额，又或限购区（市区）价格高压力大，各种原因压制了原来的投资买房需求。

这一波，被吹成熊市末期、牛市前期的放松限购，重新激活了这类的人群。随着城市放松越来越多，也让这类的问题越来越多，问的区域越来越多。

很显然不止在中国，甚至在全世界，不让你买的可能才是最“贵”的。不让买的，反而不见得最“贵”。

这个“贵”不仅仅是指的价值，还有一点，是两个不同的城市板块房产选择后，几年之后收益差价甚是损失，到底有多贵的问题!

当然，这个不让你买，自然是指的限购。我们先来想一个问题，为什么会限购？

明面上来说为了响应号召调控房地产，抵制炒房，践行贯彻落实“房住不炒”嘛。

但实际上，却是土地、住房资源稀缺最明显反映。

当一个城市，主城区限购区没有足够大量的土地可供应，没有天量的库存。在各种公共资源配套有限的情况下，潜在购房者理所应当的认为，核心区更有买的价值，有涨价的可能性。

所以，即使是一马平川的城市，一样有数不清的人涌向相对更核心区炒房。

无论是土地稀缺，还是房源稀缺，还是公共配套等等，都逃不过供需，即便是所谓限制炒房限制异地资金炒房等等，归根结底还是供需问题。

一个区域，有购买需求的人数，超过市场所能提供的房源。不管从城市规划疏导的角度，还是纯粹抑制房价过快上涨这件事上，短时间内，都只能通过限制购买来加一道墙，先降低能翻过墙人的数量，再决定翻过墙之后的人，如果还多，下一步怎么较量。

但，限购虽然确实阻止了一部分想买房的需求。但同时激活了更多原本不想买房人的需求，整个社会的心理预期变化，原本就存在于限购区内，不被限购的人，眼看着自己可以买，房子也在涨，被限购硬生生的催生出了大量的需求。

这类需求又影响到了实际的供需比，反而推动着房价的进一步上涨，这才是导致全国房价上涨的诱因。

就像前文所说，当需求被人为疏导，被迫转移，不能买但又不甘心不买，最终的购买行为发生外溢，发生在了限购区，于是在楼市一路高歌猛进泄气之后，出现问题。

因为限购后的需求，被抑制、被干预，是假性的转移疏导了外围区域，而实在的需求真的转移到限购区以外。

所以，就会出现，当供需完全不紧张或者整体大行情走低之后，原本不限购区滞涨甚至是回调。比如说大湾区大部分城市，新房虽然依然坚挺，但二手房价格早已土崩瓦解，有调查才有发言权。

最近的限购区频繁解禁，就是前边我们说的一级一级鄙视链放松的问题。

之前佛山政策出台后，最难受的正是之前不限购的区域。比如佛山自己境内不限购的区域，如高明，三水之类的地方。因为这些区域最大的卖点就是不限购，如今佛山全境相当于不限购，意味着这些边角的区域对于外地投资客户不再有吸引力，原本就没有其他竞争力的区域，在高一级的区域放松限购后，基本以为着会被新的投资客嗤之以鼻，也意味着之前购买的客户将站在高位等人接盘。

广州也同理，黄埔限购解除了，谁最难受？增城和从化。

当一级一级的放松不断蔓延时，鄙视链的低端和中段最为难堪。因为你不知道，黄埔之后，天河越秀会不会也放松限购。如果预言实现，那意味着黄埔这样的中间区域，虽然刚刚把增城从化踩在脚下，很快就会跟增城从化一样，更高一级的大佬踩在地板上。

我们再来说说这个贵的问题：

身边刚好有一个例子。深飘，勉强凑了首付，但因为没有足够资格落户，所以没有深圳的购房名额，于是拿着钱要冲上去东莞买房子，以后再买深圳。

我没有第一时间阻止，先反问了三个问题。

先问：你买了东莞之后，你敢保证几年之内你赚的钱够再买起深圳？

他说不能，准备到时候置换。

再问：你觉得三年之后，东莞一个穷镇上的涨幅能跑赢深圳？

他说不能，但这不是怕再涨赶不上。

又问：你怎么保证你的房子几年之后可以，以很好的价格顺利卖掉？

他说不知道。

这三个问题，其实背后都是有数据有现实支撑的，东莞临深的房子最近几年行情非常差，主要原因在于区域的成熟度太慢，远远跟不上深圳，界面差学校各种配套也得不到完善。 同时，经过我们的调研，二手房行情很差，并且是明显低于新房。但他并没有很深入的去了解，便差一点点就下手把房子买了。