|
最近很多人都在猜2020年小阳春，有没有小阳春还不确定，但是一个越来越清晰的共识是：二线城市没有那么快渡过横盘期，要熬的苦日子，还很长。 深圳也是熬了三年，再辅以官方利好刺激，才有了今天的火热。 北上广至今还是静淡市，市场至今还未完全走出回调的阴影。 而二线城市的房价和城建现状，显然难有小阳春。 供过于求，二线城市的二手房踩踏风险提高 之前,保持二线城市楼市火热的最大推动力就是限价。 一二手房价倒挂，让原本延迟的房价涨幅赤裸裸兑现，新区资金门槛低，更沦为炒房客扎堆的地方。 而现在二线城市进入横盘期，大量交付的二手房挂盘套现，贝壳二手房挂盘量已连续数月攀升。 市场猛烈抛盘，二手房踩踏风险剧增。 其中，最严重当属武汉、成都、重庆。 贝壳二手房挂盘量（套）
现在正值新房扎堆交付期，一旦，年后二线城市横盘不加成涨的预期更熟，二手房挂盘还会持续增加。 如此大的供应量，总有房东会为了尽快套现立场而放出砸盘价。 这些二线城市都有大量的土地供应，新房供应大。 二线城市穷了那么多年，苦了那么多年，好不容易发现了一条土地财政的路子，于是放开了手脚，天量供应新房。 新房+二手房的天量供应，造成了二线城市“堰塞湖”已经形成。 当初投资客就是冲着新区1万多的房价底价买入，看似性价比很高，1万多的二线新区总比6万的深圳翻倍容易吧。 但实际的上涨动力，看的不仅仅是基础价格，还有城市的供需平衡。 再便宜的房价，一旦脱离了供需，都没有意义。 供过于求，基本已经宣告二线城市难有小阳春。 二线城市新区面积大，成熟慢 在大家印象中，二线城市个个红得发紫，都成了抖音网红城市。 到处抢人落户，大吹宇宙级新区，什么杭州钱江新城武汉光谷新区成都天府新区重庆两江新区，一派野心勃勃的样子。 今天发个“厉害了我的大武汉”的通稿，明天发个“5年后，成都牛逼到你不敢想象”的公众号头条。 但撕开这些二线城市光鲜靓丽的表面，会发现这些城市就是外强中干，买的都是长周期的房价预期。 不可否认，未来的中国，一二线城市的发展差距会缩小。 二线城市新区的城市规划，做得比一线城市还合理，在低容积率的二线城市，还可以做得比一线城市还舒服。 一线城市拥有的地铁、现代mall、快速路、CBD、产业园...二线城市都会有，一二线城市会偏向于扁平化。 但二线城市各种大概念大规划，兑现没有那么快，人口导入没有那么快，产业落地没有那么快。更让人担心的是，由于新区投资客扎堆，入住率非常差。 上月，我们在合肥滨湖新区考察时，在最繁华的万达茂，我看着空空荡荡的星巴克，产生了对滨湖新区深深的焦虑，产生了对二线城市新区的深深焦虑。 新区就业中心的成熟比任何大概念大规划，更重要。 真实的居住需求、商业交通教育医疗配套成熟比任何大概念大规划，更实际。 二线城市在新闻通稿和公众号画下的蓝图，真的没有那么快兑现。 武汉光谷新区还有大片空地 而且这些新区面积都非常大，城市粗放式扩张速度太快。只是路修起来了、房子盖起来了，但配套兑现没有那么快，人口和产业导入没有那么快，城市房价需要等一等城市的产业和人口。 我一点都不否认强二线城市后劲很强，但是也不可能一口吃一个大胖子，一下子就要把一线城市几十年干成的CBD，只用短短几年干成了啊？ 在二线城市横盘的房价预期越来越强烈之下，我劝你实际一点、保守一点。 如果没有好的价格、好的杠杆，不要贸然买进二线城市新区。 否则你要熬的苦日子还很长，没租金没涨幅。 现在托着二线城市新区房价的，一方面是本就高昂的地价，另一方面是二手房的流通政策——限售限贷。 杭州不限售、苏州新房限售3年，二手房限售5年、南京限售3年、合肥不限售但二手房限贷、重庆限售2年、成都限售3年、郑州限售3年、西安限售5年。 其中合肥虽然不限售，但二手房限贷，基本没有银行做二手房按揭，这其实官方有意把资金赶向新房，为新房去库存。 二线城市不断增加的二手房挂盘量，越来越牵制楼市行情，盘子太大，玩不转，涨不动。 二线城市，难有小阳春。 结 房价涨到今天，各城市各区域都在挤泡沫。城市规划的兑现能力和真实的居住价值。变得越来越重要。 未来想要涨得动，不能仅靠房价预期和投资客的购买力，还要有刚需改善的支撑和认可。 能在横盘期破局领涨的二线城市新区，必须得优秀如——苏州园区和深圳南山。 -END- |
|
|
