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03年的非典，香港淘大花园塔楼设计导致的惨痛教训，曾促进了住宅设计的改进——通风采光更好的板楼，开始受到追捧。 而这次的疫情，又会给住宅设计带来什么变革？ 除了物业管理让大家忧心之外，大家还抱怨小区高密、楼间距窄、通风采光不好、公共空间狭小老化、小区绿化率不足...... 以上这些问题，刨除楼龄长、建筑设计的历史性原因，归根结底都是容积率高的问题。 “住宅降容积率”的紧迫性，被再一次被舆论点燃。 其实，“降容”，本就是一个早就该改，但却至今还没有改的规划。 容积率是算得上是建筑设计中最重要的指标参数，代表了地块的【用地强度】，也可以说是代表了城市的良心。 容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，简言之，一平方米土地可建多少房子。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。 但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 为什么中国住宅的容积率动辄是4.0-6.0呢？ 有部分原因是人多地少的矛盾；但更关键的是城市规划设计的短视，提高土地“亩产”，拔高天际线。 一直以来，高容积率常态化，购房者苦“高处不胜寒”久已。 一方面，高容积率，通风采光差，楼间距不合理、绿化少。放在平时，这样的房子，最多只是住得不舒适，而放在疫情关键期，就是加大了交叉感染的风险。 另一方面，高容积率，梯户比高，居住人口越多，老化越快。 社区公共空间如大厅、电梯、健身设备使用频率高，老化很快，加速置换需求，所以很多高容积率城市换房需求迫切，买了换，换了买，折腾极了。 所以著名的高容积率城市——武汉长沙重庆贵阳，都有非常严重的新房癌。 武汉的容积率真的很高，很多住宅都超50层。 看起来好像是这些城市的购房者有偏见，偏好新房不接受二手房，商品房意识未进化彻底。 从根本上看，是高容积率之下，诞生了太多“鸡肋”产品。小区人口稠密、房子老化严重、不宜居，只能被迫不断更换新房来保证居住品质。 高容积率，害人不浅啊。 按道理说，高容积率是能够多出面积、多梯户比、多出房子平抑房价。 人们本以为这些高容积率的城市倡导高供应量，应该可以比其他倡导低容积率的城市更能够平抑房价，但未成想这些高供应量的城市，为了去库存拼命拉着全国投资客入场，炒作之风更甚。 虽然有人可能会觉得“降容”必然导致涨价。 但我想说降容，利大于弊。 容积率关乎城市界面、关乎房子的居住舒适，称得上是一个城市的良心。 在长三角，尤其是苏杭，都是执行主城区住宅容积率在2.5以下，板楼、小高层、超宽楼间距、南北对流。 因为建筑的品质相对较高，容积率较低，同等面积下社区的居住人口较低，所以购房者是不排斥买二手房的。 主动降容，让这些城市的产品蜕变为清一色的11-18层的板式小高层，塔楼基本灭绝，都有了相对合适的社区公共空间和绿化，老百姓的居住水平都得到了极大提升，城市界面也变得更加整洁。 容积率低基本等同于楼层矮、得房率高。小区楼间距能更宽，通风采光更好。社区公共空间大，绿化好。 降容积率是大趋势，只是一直以来各城市都没有下决心去改正这个问题。 但在此次疫情中，高容积率再次成为大家讨伐攻击的点。 应该倒逼着各城市从建筑规划去着手改进。 当然，降容，不是一件简单的事，是需要顾全大局的深谋远虑。 例如深圳本就是城中村来获得城市土地，被城中村和厂房占据的城市，旧改之路越走越难，由于赔付多，旧改住宅容积率飚上6.0都不出奇。 所以只能维持高容积率来增加城市住房，在高容积率之下继续蒙眼狂奔。 对于深圳这样人多地少的城市，高容积率是迫不得已。 但是对于土地如此富足的二三四线城市，实在没有必要建高密高层。 有些城市先天不足，没有什么山河湖海的景观也就算了，后天还不思进取，不主动降容多建设绿化路网公共空间，反而一个劲儿地拔高天际线。 这样的城市不是会呼吸的海绵城市，只是个钢筋水泥的森林罢了。 多说一句，深圳是高容积率没错，但全国有几个城市的公共绿化率会超过深圳？ 购房者的需求在进化，开发商应该在产品设计更花功夫，不管前期的小区设计，还是后期的物业运营。 但更关键的是，官方得着眼于城市的长远发展而主动降容。 我们无法建成一座没有传染病的城市，但至少要下定决心、吸取教训去做一些改变，建立一个可持续发展、给人住的城市。 商品房发展了20多年，但现在的城市规划依然缺乏人居理念，不是在给老百姓造“住”的房子，而偏于“投”。 “伤民”的高容积率，需要市场合理倒逼才能改变，你要做的就是——抵制高容积率的项目。是抵制，也是避坑。未来它越旧，越涨不了。 -END- |
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