便宜了500万，我决定买下凶宅！

在聊廉价凶宅之前，我们先来说说最近的热播地产剧《安家》。

不知道大家有没有看过剧情，这个剧要从一单凶宅租赁说起：

 

故事女主房似锦进入她的主场——上海一家小中介门店，就先当了一回客户，签下一份租赁合同。而她租下的房子大有来头，前段时间刚发生过凶杀案。

 

正当经手的中介为棘手的生意顺利脱手喜不自胜，女主掏出了一张总公司圣旨——原来，这位连鬼都不害怕的女租客，竟然是本店店长。

 

 

这部剧看着是爽剧无疑了。可就在此时，整个剧的画风斗转，从爽剧瞬间变脸悬疑剧——

 

深更半夜加完班，站在自家门口，女主明显感受到旁边一门的猫眼里，有一双眼睛在偷偷看自己。

 

 

她忍不住好奇，连客厅灯都没开，迫不及待地在一片乌漆麻黑里，竟然摸索到了凶案现场的一点遗迹——粘在墙上的几滴血。

 

突然之间，窗帘闪动，后面似乎有什么呼之欲出。

 

 

她吓得灯都忘了开，立刻连人带行李箱奔回到房间，把安全插销垫在门下。这样，牛鬼蛇神也进不来。

 

 

是的，这个故事能顺利进行，全因女主没开灯。

 

拍脑门再想一想，世上穷人再多，最不可能住凶宅的人就是房产中介。他们可能会自己买来投资，但绝不会自己住。

 

这类人身处房产市场一线，本身就知道很多普通人不知道的便宜房源。再加上，普通人不知道的邪门事，他们也知道，甚至比普通人更介意这些事情。

 

而进中介大门就签租赁合同，连房东都不在场，连普通人都知道是不可能了。

 

说到底，铺垫了那么多和现实不符的Bug，其实编剧的目的只有一个——开篇告诉你，房似锦胆大且缺钱。

 

在现实世界中，也正是这一群看似胆大且缺钱的人，和凶宅之间发生了堪比狗血剧情的真实故事。今天，我们就借此打开话题，聊聊凶宅那些怪事。

 

这是一套便宜了500万的凶宅，你敢拥有吗？

 

这几年，最风风火火的凶宅，莫过于南京江宁区翠屏山脚下，瑞景文华小区内的一栋别墅。就在这栋宅子的车库里，男子常某被妻子和岳父杀害，并惨遭碎尸。

 

 

话说当年，常某曾被误认为死于交通事故，为此获得了上千万的巨额保险赔偿。但是，常某并没有乖乖隐姓埋名，让妻子和岳父动了「让假死之人真死」的杀心。

 

2011年2月26日，人间最残忍的一幕，终于发生在这栋别墅里：妻子和岳父把五花大绑的常某敲晕、勒死、肢解、装进垃圾袋、抛尸山顶。

 

天网恢恢，疏而不漏。两个星期之后，常某的尸块被两个路人发现。随后，民警认定李某父女有重大嫌疑，遂将二人抓获。

 

就此，这栋别墅变成了让人闻风丧胆的凶宅。

 

然而，2018年6月12日上午，这栋别墅又重新迎来了它的荣光——在经过138轮的竞拍角逐后，一位神秘买家以786万的价格，竞得了这栋别墅。

 

这真是土豪级别的玩法：

 

第一，且看溢价率：435万的起拍价被抬到786万，溢价率高达80.69%！

 

第二，且看单价：建面422.77m²的别墅，只要786万！算下来，单价还不到2万元/m²，而这个区的二手别墅的单价，至今还维持在3-4万元/m²。

 

瑞景文华小区的二手别墅，现在还维持在3-4万/m²的单价（数据来源：链家）

 

如果按照市值计算，这套别墅怎么也要1200多万，但九年前的一桩碎尸案，让房产折价500万。不过，话说回来，回到小标题的疑问：这是一套便宜了500万的凶宅，你敢要吗？

 

网友A曰：「这么凶的房子，没钱的敢去，有钱的才不要！」

 

网友B曰：「自然死亡和被杀枉死不一样，希望大家擦亮眼睛，别以为赚便宜，若是再出事故，这片区域就不能住人了！」

 

虽然全网一致拒绝，但这套凶宅却已转了好几手，这是为什么呢？

 

为了融资！凶宅有一个好处，那就是方便从银行贷款。

 

神秘土豪愿意花786万买这套凶宅，图的不是房子本身，而是这套房子的融资便捷性，它可以从银行贷出840万以上的款项（按照该别墅市价1200万的7成计算）。

 

谁在打凶宅的主意？

 

1. 需要融资的人

 

像上述这种买凶宅、钻空子的人，并不占少数。具体操作容我细细说明：

 

虽然房子是死过人，但理性的银行只会在意它最本真的价值。虽然成交价比市场价少了不是一星半点，但银行的评估价从来都是向市场价看齐。

 

打个比方，你500万买下一套凶宅，银行评估价1000万，你全款拍下，再拿去银行做房产抵押贷款，就可以套出600万（二套房贷款）、700万（首套房贷款）。

 

银行评估价格越高，你可以贷出来的钱就越多。

 

这种投入500万、套出700万的买卖，到底值不值得呢？这就见仁见智了。不过我认为，房贷毕竟在众多贷款中利息最低，时间最长，杠杆可以最大化。

 

但此法并不处处通行。

 

有些地方（比如深圳），房屋贷款要做三价合一，也就是成交价、评估价和网签价相等。这样的话，买卖合同上已标明价格，银行不会再给你多贷款。

 

2. 专业凶宅投资者

 

在一些高密度的发达地区，死人天天有，房子却不见多。据非官方、不完全统计，仅北京就有三千套凶宅，其中又以朝阳区居多。

 

只要发生过非正常死亡，房价就会因此贬损个三成、五成。差价，催生了凶宅专业投资客这类人。

 

在香港，就有一位号称「凶宅大王」的凶宅专业投资者——伍冠流，专门买卖凶宅赚取其中差价。据估计，目前他手头上的香港凶宅有十多套。

 

早年这些凶宅多卖给内陆人或外国人，因为这类人看起来并不太知道内情。但随着房价飙升，越来越多香港人也来向他租买凶宅。

 

 

而在北京，情况又略和香港不同。专门做凶宅投资的人，还精通风水，凶宅到手还包做风水法事。据说，有的凶宅会专门卖给商人，煞气会改成财气，为业主生财。

 

不过，提醒一句：真不建议投资凶宅，毕竟接盘侠实在难找，除非你家学深厚，镇得住鬼，糊得住人。

 

3. 普通自住买家

 

《安家》同款日剧《卖房子的人》里，凶宅最后卖给了一位看惯生死的护士。她认为，白菜价买到豪宅，是赚了没错！

 

 

凶宅也吸引穷人，毕竟凶宅再凶，也挡不住不怕鬼的「穷鬼」。五折、七折就可以买到房，这便宜还是有人想捡的。

 

 

对于这类人，我们纯当猎奇，绝不向Ta学习。

 

如果你想问：我也看中了一套，价钱好、位置佳，可惜就是发生过命案，那买不买？

 

不买！

 

不管你胆子肥不肥，钱包瘪不瘪，我建议你坚决不买！

 

正如上文所说，凶宅接盘侠实在难找，交易周期会很长，极其容易被套牢。

 

相比之下，钱还是小问题，有些问题还不是小钱能解决的。

 

水管老化发出一点呜呜声，地板热胀冷缩发出一点砰砰声，实属正常。但是，住在凶宅里的业主，对正常的定义，会不会和我们正常人不一样？

 

避凶指南

 

最后，科普一下避凶指南，如何避免买到凶宅？

 

信风水的人会告诉你，看房时不妨捎上风水师，实在不行就带上小孩和狗。不过，作为一个靠谱的楼市号，还是给大家输出一点靠谱的做法：

 

第一，百度搜关键词。比如搜「南山区桃源村」，就弹出了前两天南山发生的一宗儿童自杀命案。

 

 

第二，向邻居打听。买二手房之前，在小区转转，和邻居们多聊聊天，多打听打听情况。

 

第三，选择大牌中介公司。大牌中介公司会有自己的房源数据库，比普通人中介公司知道更多。再加上，一个不慎，维权也方便。

 

但如果你真的非常不幸，不小心买到了凶宅，那该怎么办呢？

 

是时候拿出法律的武器！

 

只要卖家或中介公司没有事先说清事实，没有如实告诉买家这套房子曾经死过人，按律当全数奉还买家的全部损失（包含利息、税费、中介费）。

 

我在中国裁判文书网翻找了一轮，看了好几个真实案例，发现国内对错买凶宅的买家，还是极其理解和友善的。

 

有一个很典型案子，是这个样子的：

 

买家和卖家已经达成了协议，签了合同。但过了几天，卖家妻子跳楼身亡，好好的房子突然变成了凶宅。

 

网签那一天，买家害怕了，不想买这套房，甚至想要回那四万块钱的定金。但是卖家不让，合同都签好了，你这个时候还想毁约？

 

最后审判的结果是：考虑到凶宅的心理影响，卖家把4万块钱的定金还是退给买家，买卖合同就此作废。

 

当然，我国法律对凶宅有自己的定义，并不是死过人，就是凶宅。所谓「凶宅」，是指曾经发生过非正常死亡（自杀或他杀，不包括病死或老死）的房子。

 

法院对凶宅的判定

 

我还看了一个案子，是这样的：

 

原本买卖双方在8月达成协议，可是突然有一天，买家发现他要买的房子曾死过人——卖家85岁的父亲，在屋内逝去。

 

买家觉得卖家没有如实相告，害自己买到了不吉利的凶宅，两人合同不能再继续。但法院不同意，老死并非横死，不构成「凶宅」之说。最后，房子没退成，买家还赔了一大笔违约金。

 

出问题沦落到打官司，只能是没有办法的办法。一场官司，耗时两三年时间，如果急着住上房子，急着结婚生子，急着照顾老人，这样的时间怎么耗得起？

 

结

 

《安家》果然是一出玄幻喜剧没错。

 

无数人避之唯恐不及的凶宅，到最后居然奇迹卖出，还是被一个主动想买凶宅的人买走。

 

 

但在现实中，绝大部分凶宅并没有这份运气。它们总是在悠悠岁月中，沦为蹉跎，被人遗忘。

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撰稿/苏语       统筹/顾言        美编/不闻