投资最可怕的，不是老城区那些矮房子！

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老粉丝应该都知道，楼面办公地位于深圳。

而深圳这几年的楼市，西边一路走高，东边却如同哑火一样，滞涨明显。

今天，我去了趟罗湖，走了走最初代的深圳，突然明白了一件事情。

投资最可怕的，不是老城区那些矮房子，反而是那大片的高楼。

——那些最初代的高楼。

纵观中国这几十年的发展，变化最大的当属城市的扩张。

中国的城镇化，如同一架飞奔的马车，从改革开放到住宅商品化，再到后来的“铁公机”。

 

无时无刻不在提醒着我们中国的城市在发生着巨大的变迁。

 

由此产生的新老城区，城市中心的迁移，富人区的迁移，既促成了很多极其暴利的投资，也让一些人，因为没有赌对城市发展方向，房产投资的区域，而错失了不少财富。

 

在这其中，其实投资逻辑非常的复杂。

 

比如说，追新区可能获得的投资回报更高。也有可能没有成为主流方向，片区难以成熟，一蹶不振，恶性循环。

 

也有可能，赌对了方向，但投资的那一刻，因为利好都已经被透支，高价入手，虽然涨势喜人，但收益率并不高。

 

另外一派，则是去搏一搏老城区、老破小，期待拆迁和名校头衔的易主。

 

总之在房产投资这块，方案、思路、时机，繁复交错，而今天我想说的其实就是投资老房子的问题。

 

直接抛出结论:

 

老城区的老破小矮房子可以买，但有限条件下可以买。

老城区的老破大高房子最好别买，特别是大片的老高层。

 

具体为什么，我们一一来说。

 

先说老破小：

在很多时候，我们会在很多地方很多文章。见到说不推荐买老破小。这个确实是。但是有条件的、有限范围的不推荐。

 

那么在什么条件下不推荐老破小呢？

 

首先，是城市有大量新房供应的情况下，特别是有大量次新房二手房的情况下。在你能明显感觉到城市在往一个固定的方向扩张的时期，并且是快速扩张，没有减速迹象的情况下。这个阶段，由于不能获知未来的新中心具体在哪里多久成熟，这个时候是非常需要谨慎老旧房子。

 

在抛开城市发展阶段的情况下，纯粹看老城区的老破小，体量非常小，只有一两栋楼几十户的老小区无论在什么阶段都是非常不推荐的。

 

相反，当城市的发展已经明确了方向，新中心基本已经落定时，选择临近新中心的老破小，或者新中心前期遗留的老破小也是资金不足的优选。

 

比如，环状发展城市的老中心区，比如北京上海厦门岛内这类已经固定一个或多个中心的城市，其核心区的老破小因其轨道交通、快速路穿越等优势，对于通达整个城市的每个角落都有他独特的优势。

 

另外，对于有优质学区的老房子，买来立刻用起学位学区是绝对有价值的，但不推荐纯投资学区搏升值，毕竟学区的政策随时有可能发生变化。

 

综合来说，不管是想搏旧改赔偿，还是自住，还是想等加装电梯改造升值，只要是位置尚可，且周围大多老矮旧小区，有拆迁可能，或者尚有一些厂房、空地之类的地块，是可以在调研透彻后符合心理价位的情况下入手的。

 

 

 

但老破大（老高层）的情况就没有那么乐观了！

 

这是我之前一直持有并提出过的观点： 不怕老城区大片的老破小，最怕的是老城区大片的高楼。

 

给大家看照片，可能更能让人直观的理解：

 

最早期建设的高层建筑，普遍梯户比高，采光差，户型设计奇葩。由于长时间的使用，电梯等公共设施非常老旧，昏暗且脏兮兮的走廊，犹如上世纪港片中的一些贫民窟。

 

很多人会觉得，单价低面积大，涨了就赚多了，于是很多人就被牢牢的套在了这样的房子里。毕竟这样的房子，特别是面积偏大的，富人看不上，穷人买不起。

 

再遇到群租房、做生意、当仓库的，那种居住体验更是让人难以忘怀。

 

 

 

这不是最重要的。

 

最重要的是问题是——炸不了，也没办法改造。

 

先说炸不了。炸不了其实意思就是基本没有拆迁可能。

这背后主要在于一个核心问题——容积率。

（容积率指的是每平米土地上平均建设多少平米的房子）

 

老破小、家属院很多人即使没有住过，也肯定都去过、见过。老旧小区普遍是四到六层，虽然楼间距没有高层小区宽，但由于楼层低，大多数采光还是不错的。有些还有花园和公共活动区域，比如乒乓球台、健身器材等。其实在于，老破小的容积率普遍很低。

 

而对于很多始建于九几年或者是2000零几年的老高层小区。由于整体设计已经很趋近与现在的小区。比如说20多层、30多层的高度，比如说有底商，有开挖地下停车场。这样的小区已经不可能像许多老破小，做到一点多、二点多的容积率。取而代之是3-5甚至更高的容积率。

 

商人都是逐利，拆迁改造再建设必然要有足够的销售空间，假如拆了高层再盖一样的高层，或者只能提高少量的容积率，意味着是一笔赔本买卖。

 

没有人傻到会去这样做。

 

所以，你现在看不到有开发商拆迁高层建筑，短期内也不会见到，未来也很难会见到。

 

用白话讲，如果你买了一个片区都是十几二十几年楼龄的老破高层小区，意味着你不可能搏到旧改，房子的涨幅也大概率不尽人意。

 

改造更是尴尬，因为高容积率和前期车位低配比、梯户配比的问题，停车成了死节，能改造的大多数也就是肉眼可见的墙面地面，最多是有些小区可以翻新一下花园的绿化。其他几乎没有什么可能。

 

甚至说，大部分老破高想通过机械车位楼的方法增加车位配比，甚至比老破小用同样方法改造的可能性更低。

 

毕竟容积率高了不少。

 

所以我开头说：

“普遍梯户比高，采光差，户型设计奇葩。由于长时间的使用，电梯等公共设施非常老旧，昏暗且脏兮兮的走廊，犹如上世纪港片中的一些贫民窟。”

 

这样的场景，在这样的小区，可能会持续数年，一眼望不到头。

 

 

 

“投资最可怕的，不是老城区那些矮房子，反而是那大片的高楼。”

 

那些最初代的高楼，成为了城市当初最耀眼的光，第一代富人最骄傲的身份，但来的早不如来的巧，在历史的长河中，它们终究成为城市发展中的炮灰，投资品中的下等品。

 

生不逢时，或许是最好的形容词。