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“长租公寓的雷，怕离炸，也不远了。” 文首这句话，是2月份我写长租公寓文章时的结尾。 当时的蛋壳，相比曾经深陷甲醛事件的自如，经历着更大的一场暴风雨。 2020年1月17日，蛋壳公寓纽交所上市，股票代码“DNK”，但如果你稍微了解一下蛋壳公寓财报：2017年亏损2.72亿，2018年亏损13.69亿，2019年亏损34.37亿。 你就会知道，蛋壳的上市充满着风险和令人不安。 上市不足一个月，恰巧赶上疫情，蛋壳宣布给予租客免租优惠，但随即业主爆出蛋壳管理方，一边拒绝向业主支付1个月和3个月的租金。另一边，只给租客10天和30天的优惠期（根据不同地区），各种证据在网上飞传。 换句话说，就是蛋壳拿着业主的钱，把自己塑造成一个有社会责任给客户免租的良心企业。 如果是对称免租，其实也未尝不可。但蛋壳是活脱脱的中间商赚差价。也就是说，这波操作之后，蛋壳比没有经历疫情期，1分钱没多出，还分别多赚了20天或者2个月的租金。 中饱私囊、裁员传闻、倒闭传闻，都让蛋壳在资本市场中风雨飘摇。 最近，上海知名青年长租公寓——青客，也处在风口浪尖中。 相比较蛋壳的嘴强牙硬，青客似乎就没有那么的硬气了。 在经历了数次传闻裁员、倒闭、跑路之后，举步维艰的青客，自己在自己的公号上发了一篇言简意赅的声明： “诚实”的青客，大方承认资金困难，但没有承认公司运营出现问题，并且承诺应付款项不会逃避的问题。 很多人可能不清楚这个是怎么回事，其实是青客自己在填自己挖的坑。 也就是去年非常火爆的租房贷。租户正常交租，因为青客和房东的租金拖欠，租客被房东赶走无房可住，但租金贷却不能停还，一旦逾期就意味着征信污点。 就好像你贷款买了套房子，房子烂尾不交房，你住不了也得还月供一样。 在拖欠房东数月房租水电费后，上海、杭州、南京等多个城市的青客公寓一手房东选择了断水、断电、上门换锁赶走租客。 在QQ群查找功能搜青客公寓，搜索结果几乎都是维权群，不少群甚至接近1000人。 根据国家相关部门去年12月颁布的规定：“租金贷”将纳入监管，且在整个租金收入中占比不得超过30%，而截至2019年9月30日的青客公寓财报显示，其与11家金融机构合作，有65.4%的租金系使用租金贷支付，是监管红线两倍多。 在事件愈演愈烈后，迫于压力，青客公寓通过媒体回应，租客退房后未结清的租金贷，将由青客承担。 这也就为什么青客在声明资金紧张时，提到：“一定会承担起应付款项的支付责任”。 但“一定会”和买西瓜时老板跟你说“一定熟”，没有什么太大的区别。 “熟不熟”全凭运气，“会不会”听天由命。 再说回蛋壳。 深陷沼泽的蛋壳公寓，在吃差价事件后，许久没有什么集中的讯息爆出，企业也在不断的通过正面的报道和资讯，逐步的掩埋当初那些似乎不太光彩的新闻。 但好事不出门，坏事传千里。 深圳住建局调查事件，又给本就深陷沼泽的蛋壳，浇了一桶水。 根据深圳市消委会提供的信息显示，今年3月至今，市消委会接到针对蛋壳公寓的投诉219宗。而深圳特区报报道称：深圳市住建局，将介入调查蛋壳公寓存在的金融、安全以及违建等问题，一旦查实，严格处理。 之后，新闻被多家媒体转载，重新把蛋壳摆在了暴风雨的正中心。 蛋壳方随即辟谣称：深圳市住建局不曾就此事接受过特区报采访，在未核实报道内容是否符实之前，不曾要求查处蛋壳。 但很显然，根据深圳晚报的报道，罗湖区住建部门已经针对蛋壳的部分问题进行了实质性调查，包括深圳市消协针对蛋壳投诉的问题也在同步进行调查中。 和青客类似的是，蛋壳也非常依赖租房贷，并且蛋壳更是被爆出套路租客进行租房贷。和青客不同的是，蛋壳还没有大面积爆发贷款在还，房屋被收回的问题。 但总的来说，两家企业在长租公寓领域厮杀的时候，都没有多么干净。 野蛮生长、资本烧钱、套路租户、硬钢房东。 我想来代表蛋壳、青客和，那些类似的，岌岌可危的长租公寓，最合适不过了。 相比来看，万科优家、这类从来不碰租房贷，整栋拿走出租的长租公寓企业，似乎要良心也安全的多。 2020年以来，深圳不少区域租金下滑，空租率明显提高。和以往房价涨租金涨的局势，不太一样。 我的一位老朋友，今年也计划转让掉从城中村承包来的两栋长租公寓，因为出租率下滑的太明显了。 他不是个例，深圳更不是个例。 深圳租金下滑的背后，更是全国几百上千个中小城市的房租下滑。 对于，青客、蛋壳，具体能活多久，能不能挺过去，我们不做评判。 但对于，当下还琢磨着冲进长租公寓大赚一笔的外行朋友们，我知道你们会认为自己做到足够大的规模，便拥有行业定价权。同时，签约的房屋大多都是5年期以上，每年的递增可以保证后续的盈利。 但显然，并没有持续走高的租赁市场，以及高昂的运营成本，逐渐走低的空租率，让长租公寓行业，能盈利的寥寥无几。 有足够多的房源就能决定租金么？这是典型的卖房思维。 对于租房市场来说，穷人租客决定了租金，这是卖房和租赁完全不同的地方。 穷人在没有租房能力的情形下，会做出降低住房开支甚至离开这座城市的决定。 所以，你会看到这几年即使房价高涨，租金却涨的不缓不慢，甚至有些城市多年未涨，不涨反跌。 如果你没有做好亏钱的准备，不如直接拿着钱去北上广深贷款买套房。 另外，对于当下的年轻人一个小建议： 租房时，特别是中介、长租公寓、二房东的房子，尽量月付或季付，一定不要为了优惠那一点点选了半年付和年付。 更是绝对不要做任何租房贷款，切记。 |
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