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上周，我去了昆明走了走，出于地产人的职业病，每到一个城市，总是会带着房地产的眼光来看这个城市。 昆明这个城市本身不大，和国内其他二线城市没有什么差异化，都是差不多的，主城区老旧，街道狭窄，正在进行艰难的旧改。新城区崭新一片，笔直的马路、现代化的商场、规划有序的商品房住宅。 但昆明的城市建设明显是走了一些弯路，然后现在开始走在了正确的道路上。 昆明现在轰轰烈烈城市化运动中，非常突出的三大概念就是：巫家坝机场搬迁旧改概念、城市新中心呈贡新区建设和滇池旅居房产的景观溢价。 通过分析这3大概念，我们可以从昆明的城市建设，得出很多适用于城市的房产投资逻辑。 1. 巫家坝机场搬迁，主城区少有的稀缺留白地块 昆明原来的巫家坝机场是飞虎队机场改建的，当时是属于郊区，后来由于城市的扩张被包入主城区。 2012年6月28日，服役了90年、曾在战争中作为中缅边界的空中生命线的巫家坝机场，正式退出历史舞台，搬到昆明长水国际机场，留下了昆明主城区稀缺的11平方公里留白空地。 机场搬迁解决了一直困扰主城区居民的噪音问题，区域内的限高也得以接触，更关键是留着这块主城区稀缺空地。 巫家坝周围的村子也开始拆迁，引入三家国企做一级土地运营商中交建、中铁建、中城建，做整体的规划升级。 片区内规划建设一个约5000亩的城市中央公园，并提出地标性建筑物高度应在400米以上，还引入多家大开发商兴建了许多住宅和配套，小学11所、初中5所、高中4所，未来会成为主城区改善型新房板块。 对于大城市来说，最难的就是主城区饱和建设、严重缺乏土地，而这会让主城区释放出一大部分土地，有一块完整的空地可以做城建优化，会让这个片区整体上得到提升。 不仅仅是巫家坝机场，还有厦门高崎机场也是在岛内。 厦门是旅游型城市，景点基本都集中在岛内，尤其是鼓浪屿，高崎机场到岛内哪里都方便，但是它已经不符合这个时代的要求。 主城区寸土寸金，把机场放在主城区，不利因素很多，厦门高崎机场的搬迁几乎只是时间问题。 到时机场搬迁到翔安，厦门岛内就会空出一大块土地，增加岛内的土地供应，湖里区、海沧区的限高也会解除，对厦门岛内的建设会有多重利好。 巫家坝机场搬迁改造，类似于旧改，会带来区域的配套和城建的改善。房价上涨，需要概念支撑，也需要片区利好的兑现，这样才能让板块有足够的上涨动能。 2. 城市新中心呈贡新区建设 昆明的城市发展方向往南，政府现在大力推进呈贡新区的建设，甚至把市政府都搬到了呈贡新区，用行政力量带动人口、产业的发展。 昆明城市总体规划（2008-2020）规划成果公告中提取的，并在此基础上添画了两条线。 其中：第一条线是昆明行政中心变迁，从昆明主城区到目前的呈贡新区，代表了城市发展的核心方向。 第二条是进出昆明两大交通枢纽，长水机场和昆明高铁站，这是两大交通动脉，是昆明与外界发生链接最直接的方式。 现在的呈贡新区，踩在了昆明城运的节奏上。 这个板块融合了金融、信息、服务、教育、文化等多元功能的产城一体化，尤其是产业与生活服务功能，强化了呈贡新区在区域产业和生活服务的中心作用。 而且呈贡新区的地铁，也是整个昆明最密集的，交通通达性。 这种新中心的转移也会带来城市骨架拉升、资源的转移、区域城建的升级，也是把握房产升值的良好机遇。 特别是新中心是靠着富裕的主城区，逐步导入产业和人口，而且还引进了几个非常优秀的开发商，兴建了大片高品质住宅。 所以这样的新区是靠谱的，可以看到实实在在兑现的利好和房价涨幅。 3. 滇池旅居房产的景观溢价 旅居房产主要分为两类，一类是纯旅居房产，一类是旅居+城市房产，昆明就是属于后面这一种。 所以昆明有两套房价体系，一套是以本地人为主要客群的主城区房价体系，以交通商业学区医疗等配套来定价，另一套就是以滇池一线湖景房、二线湖景房、不看湖景房，来差异化定价。 昆明最贵的房子，不是主城区优质地铁盘，而是滇池的别墅。 这种景观溢价，在旅居房产中体现得非常明显，所以外地人投资基本都是冲着滇池的景观去的。 这在房产投资中适用的逻辑就是，为景观支付溢价。 旅居房产如果没有景观，差价就会非常明显，而且旅居房产是基本没有二手房市场的，大多是买新房，所以旅居房产的流动性并不好，只适合有闲钱的人买。 普通人更适合买的可住可租可售的城市房产。 昆明这个城市很简单，也很典型，是个值得深挖的城市，但论经济，昆明的经济又太弱势了。 总之，昆明的房产，就是个小众市场，并不是像长三角、大湾区一样，有很多重磅规划，有强大的规划执行力，有很强的确定性。 但它给了我很多思考，一个边陲城市，拼命想放大自己的优势再往前蹦一蹦，或许，哪天就撞上大运了呢？ |
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