独家丨土著眼中的沙井：我们村没穷人！

今年深圳哪里高人气？沙井必须拥有姓名。 

大体量网红盘万丰海岸城+前景广阔的大空港规划，让沙井成为了名副其实的未来之星。

但顶着众多人设的沙井，到底长什么样？

沙井本地人堪称人生赢家。

成为了村里的股东，村地被出租和被旧改时，本地人就能拿分红分新房，总之，未来一片光明；

而在旧改区边上奋斗多年的小商户们就没那么好运，拆迁将至，他们必须搬走；

在当地政府部门工作的小陈则认为，沙井虽然前景可观，但一切还得慢慢来。

这两天跟着本地人在沙井转了一圈，南方楼事的感受是：规划是真的好，但地方也是真的复杂。

有意愿买沙井的朋友们，不如先读读这篇沙井入门指南。

//

本地人的天堂，外地人的……？

  

//

这两年，沙井旧改项目频出。

万丰海岸城已经初见成果，而沙井大街旧改项目也开始公示。

旧改基本上是天降馅饼，许多本地人一人就能分到一套房。

千万不要以为沙井人人都躺赚。根据沙井街道2019年的数据，沙井的常住人口有36万人，但户籍人口才2.88万人。

旧改让土著赚得盆满钵满，也让更多外来务工人员面对挑战。

本地人常态：大饼掉嘴里，躺赚5套房

在沙井，酒楼是本地人财富的重要见证者。

因为安土重迁，只要酒楼体验不错，本地人就会一直光顾，而本地人的婚宴和满月酒宴是酒楼最主要的营收。

在实探的过程中，南方楼事走进了万丰海岸城对面的一家酒楼。

酒楼所在的建筑本是沙井万丰村建来做村委会的建筑，仿照的是美国白宫……

在这里，南方楼事听到了一副对联：

上联：墓园招待先人

下联：酒楼招待新人

横批：万丰冇穷人

（万丰是沙井的一个村。）

在沙井，只要自称村民的，基本上就是有钱人。

沙井有30个村，改革开放后，每个村都成立了股份合作公司并选举出董事长进行招商引资。

公司的财产就是土地，而土地上工厂公司的租金就是村民们的分红。

据在酒楼喝早茶的万丰村民潘叔透露，万丰村的每位股东都由村里买社保，每年能有5到6万的分红，而分红的数额和形式，每个村都不一样。

成为股东主要看户口。以万丰村为例，2004年以前在村里有户口的人，无论男女老少都是股东，股东的名额是有限的。

光看分红其实还好，本地人发财与否，还得看旧改。近年来大开发商的入驻才真正让一些本地人实现躺赚。

前几年，万科入驻上星村，拆除了一大片厂房建起当时的热盘万科星城。

万科星城项目外观

而这两年，万丰村范围内的海岸城项目兴建得红红火火。

4月28日，沙井大街140万平方米的旧改项目进行了公示，一块大饼砸中13个村。

（旧改详情请戳：暴走12公里，实地揭秘深圳沙井最新巨无霸旧改！）

只要开发商入驻集体土地建新盘，这个村的每个股东就能补偿到面积不等的回迁房。

在海岸城项目中，潘叔家的5口人每人分到了90平方米的面积，要是家里有更多股东，分到的总面积更大。

万丰海岸城工地

潘叔打算将450平的面积拆分成3套大户型的房子，两套给两个儿子，一套给自己夫妻养老。

年初时在旁边的新盘博林君瑞，他们一家也分到了一套100平左右的房子。

假如不想要房，可以将回迁房的名额以几百万的价格卖给外人，但也要以股东的名义拿房后才能进行过户，此中还涉及到许多手续，买方的处境比较被动。

潘叔目前住在酒楼附近的小产权房，家里还有几栋自建民房出租，是实至名归的收租本地人。

但他比较谦虚：“哎呀，家里就只有一套小产权，出租每户人也就收1000多，真的还好。”

潘叔的经历，就是沙井一些本地人的生活。

非本地人：我们不是深圳人

陈女士是酒楼的管理层，十几年前从广西来沙井打拼，8年前买下了一套小产权房，全家在沙井算是有个固定的住处，她的同事则拖家带口租住在小产权，二房东总是涨房租，让同事叫苦连天。

疫情以来，酒楼的大型宴席接连取消，营业额损失了几百万，尽管与酒楼感情深厚，但陈女士每天都在想：万一这行真的太不景气，她要做什么工作来养活家人？

朋友圈里，隔壁村村民与旧改开发商签约成功，开心得跑到小梅沙去放烟花。

而她这一头，丈夫在附近跑了一上午的滴滴，只赚到35.9，连家里的饭钱都不够——因为经济不景气，沙井的许多工厂都陆续外迁，往来于市区谈业务的人也越来越少，

海岸城的外围有一块马安山工业区。

工作日的中午，三三两两的工人们聚集在厂房外围的快餐店吃饭，这里的许多商铺都已经关门，招牌都快看不清字。

进出海岸城工地的压路机、泥头车时常经过，道路上烟尘滚滚，让工业区显得更破旧了。

在这里开理发店的李先生已经在门口坐了一下午，工作日下午6点，小店门可罗雀，旁边的快餐店也没什么客人。

没生意的商户们聚在一起聊天

李先生是湖北人，来沙井打拼近10年。前两年开始，旁边的海岸城拆迁，地块内的厂房陆续清拆，工厂都搬到了东莞、惠州和江门，商户朋友也纷纷离去。

自从海岸城开工，自己在附近租住的民房房租涨到了2000多，而店面租金也才2000多，但生意也是肉眼可见的冷清。

一墙之隔的万丰工业区拆迁成了万丰海岸城，马安山工业区也传来了拆迁的消息。

凋敝的工业区

李先生听说这里空置多年的厂房要拆迁重建引入更高级的工厂，但这和他们这些租户没有任何关系。

店面的租约一年一签，李先生有预感，明年1月再续租的时候，就是小店搬迁之时。而且，租户们不会得到任何赔偿。

这条路上，走几步就能看到一辆货拉拉，据陈女士透露，因为疫情，附近企业每月只上15天的班，不上班的时候，打工的人们就出来租车拉货，一天能赚60元。

随处可见的货拉拉

聊起万丰海岸城的规划，潘叔赞不绝口：“全都是好处。”

在海岸城能分到房子是一部分，以后海岸城里还有深外宝安分校，而且目前小学部优先招收回迁户子女，沙井的教育资源相当一般，潘叔觉得后代的教育终于能改善了。

更重要的是，海岸城建成后，商户的租金收入仍会有一定比例归股东，这样一来，股东不仅免费有了几套新房，每年分红也会更多。

但旧改启动厂房清拆的同时，无数工人与小商户们也将无处谋生，他们没有赔偿，只能撤离，而本地人则作为地主，坐收渔翁之利。

待拆的工业区

潘叔觉得厂家与商户的遭遇是产业升级的必经之路。“以后引进了更高级的产业，这些小商户也可以产业升级，开更高级的餐厅啊。”

但当南方楼事提到小商户没有拆迁赔偿，没有本钱时，潘叔愣了一下，随后轻描淡写地说：“那就淘汰咯，适者生存嘛。”

沙井是个层次很多的地方，小路上是外来人员的电动车，大路上是本地人的迈巴赫。

目前沙井的发展路线主要遵循以下路线：

大开发商征地，村里厂房改新楼盘。

本地人分房分红躺赚，较有能力的新深圳人买入新盘，较低水平的打工人口与产业，则迁出沙井。

尽管已经在沙井过上相对不错的生活，在酒楼工作的陈女士却并不认为自己是深圳人。

“本地人才是真正的深圳人，我们，只不过是来这里工作的人。”

本地人的快乐，与其他人无关。

//

沙井到底长啥样？

  

//

走了一圈下来，沙井给人的总体感觉较为粗糙：

交通网发达，路面上各车混行；片区面积大，但各种类型的建筑混杂；片区配套也参差不齐，外围地区多为民办小学民营小餐厅，到中心片区的公共商业配套才稍成体系。

交通

目前，沙井片区内有沿江高速、京港澳高速以及107国道通过，道路交通网十分发达。

地铁11号线也已经贯穿整个片区，从市区到沙井完全可以乘地铁直达。

但沙井面积较大，如果不是在地铁沿线地区活动，还是开车更方便。不过，在沙井开车要做好心理准备。

交通网发达+制造业为主的产业结构，让这里有很多的大型车，国道上泥头车大货车比比皆是。

正式进入沙井范围后，大型车稍微少了点，但随之增多的却是电动车。开电动车的人们可能都有头文字D梦，不仅车速飞快，还会在任何路上闪现、变道和逆行。

既要躲大型车，还要留意电动车，在沙井，车技和心理素质稍微差点都混不下去。

建面

沙井的新楼盘需求量不算太高，万丰海岸城是近年体量最大的住宅项目，在这占比更高的住宅是小产权房。

马路左边的是商品房，右边的是小产权房，两者外观基本无差别。

小产权房又叫统建楼，10多年前，本地各村急于发展，于是集资请来开发商在村地上兴建住宅楼，然后低价出售获利。

从外观和居住体验上看，小产权房与商品房基本没差，价格还有很大优势：

2012年时，一套刚需户型的小产权房均价约为4000元/平，如今均价则涨到了2万/平。

小产权房

很多本地人手头都持有一套或者多套小产权房，自住之余，也出租给外地人。

手头稍微宽裕的外地人也会买小产权房自住。

但小产权房只是特定时期的产物，在政策规范后便不给再建，现在要买只能私下交易，但付款后到手的只有一张集体土地使用证，并没有房产证，保障有限。

也因此，当地买卖小产权房时都说：“买的不是房，是人品。”

小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》，即宅基地证。不能像“大产权”的房子一样抵押、流转，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

除了民房和小产权房，这里还有极其多本地人自建的民房，租金千来块，很多工资更低的外来务工者租住在这里。

在一些地方偶尔还能看到几栋黑漆漆的烂尾楼，在沙井重拳扫黑前，本地人的一些土地被黑社会强买去建楼，到黑社会被铲除后，这些楼就荒废了，留在原地成为时代风景。

图片左侧黑乎乎的就是烂尾楼

从南向北逛沙井，新楼盘和小产权房民房交错出现，但不管在什么房子里住，视野范围内一定会有成片的陈旧厂房，观感实在不好。

沙井目前的产业结构还是以制造业为主，厂房遍地。

这里的商业配套也比较一般，面向工厂人士开放的民营食肆居多，但卫生条件与周边环境都很一般；要么就是住宅区的底商，主要满足基本生活需要。

要再往核心片区走才能渐渐看到看到天虹、书城等配套，但设施之间的距离都比较远。

市民广场长这样，地方是大，但着实看不出什么规划感：

图片来自网络

较外围地区的主要是民办学校，放学时间，学生们大声说笑口吐“芬芳”，教育水平可见一斑。

片区内较出名的公立学校是沙井中学，但沙中的教学质量也一般，本地人都寄希望于深圳外国语学校宝安分校落地生根，让整个片区的教育质量有所改善。

沙井目前给人的整体感觉比较粗放。

虽然地方大，房价低，但基础设施还不够完善，而且工厂多，环境差，路面上人车混行，缺乏秩序感。

虽处在大空港区内，道路四通八达，但短期内居住体验一般。

//

沙井，到底值不值得买？

  

//

目前盯着沙井的人，大多冲着性价比与规划。

沙井位于宝安西部，道路与轨道交通都便利，新房均价才5万多，对于刚需客十分友好；

而且还地处大空港区，未来升值空间也较为可观。

但目前沙井的新盘供应没给人多少选择。

沙井目前在售楼盘

目前片区内可以考虑的新盘仅四个，其中，万科星城华府和京基御景珑庭都只剩少量低总价公寓在售：

2017年开盘的拾悦城只剩180平以上的大户型，均价5万/平左右：

而万丰海岸城入市还需要一段时间。

片区内最主流的住宅是小产权房，但因为不是国家批售的商品房，如果在本地没有人脉，买卖实在没有保障。

沙井是未来之星，但其腾飞还需要一定时间。

本地人小陈在沙井政府部门工作，对沙井的产业结构比较清楚。

早从2016年以来，宝安区政府就已经有了针对入驻高新企业的7位数补贴方案，但在小陈的记忆中，入驻的高新企业乏善可陈。

《宝安区贯彻落实〈关于促进人才优先发展的若干措施〉的实施方案》（2016）

无论是从硬件还是软件上看，沙井制造业主导的产业结构暂时不会太大变化。

尽管许多代工厂与电机厂已经陆续外迁，但GDP结构中，几家上市的制造大厂仍然是主要支柱。

更何况沙井目前的绝大部分工业区都比较老旧，只有完成了清拆重建，才能给企业升级腾出配套空间。

薄弱的教育资源也是硬伤。无法落户的外来务工子女只能就读民办学校，而有条件的本地人子女就算被父母送到市区读书，成果也一般，毕业后多回到本地从事闲职。

目前的沙井，草根气质比较重，片区整体面貌的改善，需要一个较长的过程。

截图来自公众号沙井通

不过这也是城市化进程的必经之路。

旧改建新盘吸引人才入住，广泛铺基础配套完善社区氛围，名校入驻提升教育资源，以及产业结构更新转型……片区新生态每一个环节的构成，都需要时间。

到旧改进行到一个阶段，片区配套完成，新深圳人纷纷入驻时，沙井的面貌，也将焕然一新。

再放眼沙井所处的大空港区，总面积达到了95平方公里，规划包括空港新城+海洋新城，需要布局的有海陆空等交通枢纽，有国际会展中心等巨型场馆，还将引入一系列海洋新兴产业。

上下滑动查看大空港主要规划。

大空港地区范围覆盖沙井、福海、福永、航城、西乡五个街道，西至珠江治导线，北至茅洲河，东至松福路、重庆路、广深高速公路，南至机荷高速延长线围合的区域，总面积约95平方公里，主要分为空港新城和海洋新城。

空港新城位于大空港地区北部，规划面积45平方公里，2017年，空港新城被纳入深圳市17个重点区域开发片区之首。

大空港地区战略定位为粤港澳大湾区新城、国际一流空港都市区；粤港澳大湾区经济核心区，国际航空枢纽，海洋经济发展示范基地；《广深科技创新走廊规划》确定空港新城为广深科技创新走廊十大核心创新平台。

大空港主要项目：

“海陆空地快” 五维立体交通枢纽

空港：深圳机场,为国家干线型枢纽机场。

海港：机场客运码头，直通港澳台以及国内各大港口码头。

高铁：沿江高铁的广东段—深茂高铁将在机场设空港高铁站（国家级），成为深圳第六个高铁站。

地铁：已经开通的地铁1号线和11号线，让大空港与深圳各区紧紧相连。在建的20号线、12号线和“穗莞深城际快线”，使大空港与东莞、广州、中山等城市实现“一小时生活圈”。

快线：沿江高速和广深高速，以及即将开通的外环高速，帮助大空港实现快速人流物流。

两中心一馆

深圳国际会展中心：为全球面积最大的会展中心，总建设用地面积148.05万平方米（一期121.42万平方米，二期26.63万平方米）。目前已投入使用。

国际会议中心：位于深圳国际会展中心的北面，海上田园南面。2016年9月完成初步选址，用地面积27万平方米，建筑面积50万平方米。

新科技馆：位于深圳国际会展中心的北面，海上田园南面，国际会展中心东面。总建筑面积约10.5万平方米，用地面积12万平方米。已完成选址，计划2020年竣工。

海洋新城

位于珠江口东岸，深圳大空港规划区西北部，粤港澳大湾区核心地带，毗邻全球第一大会展中心——深圳国际会展中心，规划面积7.44平方公里。

海洋新城总体定位为“湾区海洋门户 蓝色创新海湾”，将对标世界三大湾区，建设成为全球海洋治理的战略合作平台、中国海洋生态文明的示范标杆和粤港澳大湾区的海洋科创高地。

中欧蓝色产业园，构造两心三区一基地

将与欧盟海洋强国在海洋产业、海洋资源、海洋服务等领域进行深度互补性合作，形成以海洋高端智能设备、海洋新能源、海洋电子信息（大数据）、海洋生态环保和海洋专业服务为主导的蓝色产业集群。

二中心：蓝色经济总部中心，产业研发服务中心

三区：海洋新能源及生态环保区、海洋高端设备区、海洋电子信息区

一基地：科研成果转化基地

深圳海洋国际会议中心

结合片区未来商务、会议、旅游等多功能的发展需求，规划建设中低密度酒店群、会议厅及配套商业，为举办国际峰会论坛、交流研讨会、企业培训、产品发布会、新闻发布会、企业年会等大型活动提供高标准空间支持。规划占地面积控制在40公顷以内，采用低容积率低密度方式开发。

游艇码头：公共游艇码头，集游艇消费、旅游体验、文化交流、休闲娱乐于一体。

大空港区目前进度如何？

短短3年，国际会展中心已经竣工并投入使用，周边配套也初具规模：

一些写字楼已经落成，部分公寓项目也已经在封顶状态：

而位于深圳国际会展中心北面的新科技馆计划在今年竣工，而去年12月15日，穗深城际铁路广州东站至深圳机场站段也已经正式开通运营 。

对于大空港如此庞大的项目来说，目前的建设进度已经较为可观。

但大空港版图宏大，其规划区内的交通铺设、建筑落成以及新产业的体系化入驻，都不是一蹴而就之事。

整个规划真正兑现，看到蜕变的沙井，这个时间线或许还要拉长到五年后。