 距离2021年，不到70天了。 不知道被楼市“吊打”了大半年的你，有没有成功“上岸”。 据最新调查数据显示，仍有超过40%的家庭表示今年买房还要观望。而剩余那些人，竟有超过7成要加钱买大户型。 丁祖昱评楼市做了一项“2020年只剩不到100天，你买房了吗？”的问卷调查，有43.98%的家庭表示要观望。购买选择上，超70%的家庭表示要提高预算买大户型。 悄悄的，购房者的置业理念已经从“有房住”变为“住好房”。 结合联合国预测，在2020—2030年我国刚改/首改需求人口上升到28.6%，预计会持续到2035年左右。 中国房地产改善时代已经来临。 改善时代来临，预计持续15年！ 当下的深圳楼市犹如一池子的水。 大多数时候，池水（二手市场）毫无波澜，只有阵风刮过（网红盘开盘）才有一丝丝波纹。 有中介表示，10月二手房日均成交不足100套，不及6/7月的一半；新房市场则只有网红盘“日光”。 市场冷静的背后，是理智的购房人。 而结合联合国预测的数据更为直白，中国房产已经进入改善时代，预计持续15年。 在2020—2030年我国刚改/首改需求人口上升到28.6%，预计会持续到2035年左右。 这就意味着，绝大多数人想要买更大更好的房子。 详细情况，下面我们分点细说。 最近的楼市，说实话比较冷清。 除了揣摩“大礼包”的时候大家比较嗨，其他时候很多楼市群都安静不少。 大家比较关心的是：哪些新盘值得买、什么时候开盘、什么价格等。而二手房市场，可以说是“静悄悄”。 截至10月24日，深圳二手房网签套数仅3514套，有中介透露6、7月份二手房日均成交300-400套，这个月日均不到100套，行情冷清。 图源深圳贝壳每天一分钟 其实9月的成交数据，也不是很“好看”。 根据深房中协统计数据显示，9月深圳二手房网签量共计7489套，同比去年大幅下滑40.7%。 可见715新政的“杀伤力”后劲还是很大。 图源深房中协 新房方面，深房中协统计数据显示，9月深圳一手住宅共成交4871套，环比上涨19.5%，同比去年上涨72.5%。 究其原因，有两点： 一是715新政后，新房批售速度明显提高，缓解了新房市场供应紧张的态势； 二是新房限价，价格明显低于周边二手房的价格，购房者也更热衷于购买新房。 图源深房中协 但除了沙井、光明、宝中等热点片区的网红盘被“哄抢”外，其他楼盘都处于慢慢消化的阶段。 可见，即便是在新房火热的氛围下，购房者也变得十分理智。  深圳人的购买力是有目共睹的，说他们“理智购房”大概率不会有人相信。 但事实是，715新政后市场虽然冷清，但大家不约而同的都盯上了大户型。 联合国预测，按照我国人口年龄结构数据，在2020—2030年刚改/首改需求人口上升到28.6%。 至于他们购房的方向，我们从几组大数据可以找到答案。 据乐有家数据显示，715新政后深圳不同新房成交占比中3房最多，达到45%。 可见，在高房价的压力下，购房者买新房的时候能力范围内都会选择大户型，毕竟后期置换成本高，大家考虑的都是一步到位。 图源乐有家 具体到对房子的细节要求，仍然有数据揭晓答案。 公众号丁祖昱评楼市做了一项关于“2020年只剩不到100天，你买房了吗？”的问卷调查，共收到12578组家庭的反馈。 其中约91%受访家庭表示收入出现减少，81%受访家庭收入减少幅度在50%以内，受收入变化影响，56.67%受访家庭购房计划有变，仍愿意继续买房的仅为31.16%。 在购房需求方面，有70.33%的家庭选择会提高购房预算来提高居住面积；其中40.71%的人更是表示要选择品质更好、居住环境更优的社区。 图源丁祖昱评楼市 在房屋面积选择上，100-150㎡成为了最多受访家庭的选择，达37.16%。 图源丁祖昱评楼市 可见，当下楼市改善群十分庞大，那么具体的占比是多少？ 据恒大研究院相关研究报告显示，中国城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升。 在主力置业人口中，20~ 34岁以首置需求为主，35~ 60岁以改善需求为主。再对改善需求进行细分，35~ 45岁一般为二次购房的刚改/首改群体，45~ 60岁为三次及以上的深改/豪改群体。 结合联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020—2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%。深改/豪改需求人口占比维持在40%左右，没有太大浮动。 而刚改/首改需求人口占比却从23%提升到28.6%，涨幅肉眼可见。 图源水印 显然，中国房地产改善时代已经来临，并且预计会持续到2035年左右。 临深价格买深圳，香不香？ 改善时代来临，消费者也对住宅产品提出了更高的要求。 即便是预算不够的购房者，也想要住好房子，怎么办？ 相信这是很多人面对的问题。 南方楼事也经常收到读者的私信“500万左右能买大户型吗？”“可以推荐一些环境好，单价低，片区又有潜力的房子吗？”...... 对于这个问题，今天南方楼事来筛选一个总价低、大户型、环境好且片区潜力还不错的楼盘。 据中原地产不完全统计，目前深圳在售新盘（含公寓、住宅）共113个。 但南方楼事观察发现，除坪山和大鹏外，目前住宅均价最低的项目只有龙岗坪地的今日香沙御景园和凯东吉祥悦府，均价都是3.7万/㎡。 而今日香沙御景园最低单价仅3.5万/㎡，从户型上来说，选择性也比较大。 图源中原地产 今日香沙御景园位于龙岗坪地街道龙岗大道和吉祥一路交汇处，目前主推125-156㎡的大户型，是现在市面最受青睐的改善户型。 据南方楼事了解到，这些户型大部分是4+1，空间灵动多变，购房者可以随心规划，各得其乐。 4+1户型，通俗来说就是使用面积更大，同样的价格，买到了性价比更高的产品。 而且，440万左右就能在深圳买到一套4+1的房子，这个价格，恐怕要去隔壁的东莞惠州才能买到。 上下滑动查看户型图 再来对比一下周边的二手房价格，来感受它的性价比。 今日香沙御景园均价3.7万/㎡，最低单价3.5万/㎡。 楼盘周边均价最低的楼盘都是比较老的小区，一个是新城花园，均价2.3万/㎡楼龄28年；另一个是锦城星苑，均价3.2万/㎡楼龄15年。 剩下那些比较新的小区，均价在3.8-4.5万/㎡左右。 对比下来今日香沙御景园3.7万/㎡的均价，125-156㎡的户型总价也仅447-605万左右，不管是对比周边的二手房还是放到整个深圳的新房市场来说，价格都很“白菜”。
图源链家 数据截自10月24日 除了便宜，片区的规划、项目周边的环境和配套，亮点都很多。 下面我们逐个分析。 首先是产业方面。 今日香沙御景园属于新生片区，临近龙岗中心城和坪地国际低碳城两大产业核心区。 而国际低碳城更是深圳的新名片，早在2017年就被纳入“广深科技创新走廊”规划。 2017年，省委、省政府印发《广深科技创新走廊规划》，把龙岗坪地国际低碳城、坂雪岗科技城、大运新城纳入“广深科技创新走廊”规划。 其中预计投入500亿的低碳示范城，规划范围53.4k㎡，是前海自贸区和南山科技园之和的两倍，也是“广深科技创新走廊”规划要地。 目前已经有光大激光、珈伟光伏等高新科技企业聚集，华侨城、恒大、碧桂园等房企也相继进入坪地。 可以预见，坪地潜力不可估量。 而今日香沙御景园靠近低碳示范城，可以说未来会是第一个“吃螃蟹的人”。
其次是交通方面。 今日香沙御景园在交通方面的优势也是十分明显，有地铁、城轨、主干道、高速等覆盖。 项目临近3号地铁延长线的新生站和16号线的双龙站，700米左右还有规划中的21号线，深惠城轨。 龙岗大道和盐龙大道就在附近，连通清平高速、南坪快速、梅观高速、龙大高速、机荷高速、水官高速等高速。 除此之外，片区内还将打造有轨电车网。 未来不管去哪，自驾或者公共交通出行都十分便捷。
再来周边的配套情况。 商业方面，今日香沙御景园自带超10万㎡的集中商业体，规划有下沉式商业街区，这是目前区域内规划较大的购物中心，丰富了周边的商业形态。
示意图 教育方面，项目周边有九年制的东兴外国语，属于东部教育航母龙高集团，旗下龙城高级中学是深圳最大规模的学校，省一级优秀学校，高考成绩稳居深圳市前10~12。 旁边还有建设中的深圳科学高中拜仁足球学校，目标是成为最具特色的足球青训全球名校，未来家门口就能享受到欧洲的足球文化。 未来孩子在附近上学，十分方便。
最重要的是，项目东南侧就是规划中的香沙公园，生态环境极好。 并且3km范围内还有坪西公园、低山社区公园、新生文化广场、八仙岭公园等。
示意图 整体来看，今日香沙御景园440-605万左右的总价就能买到位置较好，项目规模大，配套、学位综合条件都比较好。 放在深圳来说性价比的确很高。  以上为合作推广，不作为最终购房参考 投资请谨慎
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