还想要豪赌新区的房价暴击？我劝你冷静

深圳市委门前的广场上，有一座颇有意义的雕塑——拓荒牛，象征着深圳从无到有的开拓精神，从前的一座小渔村，而今的大都市，既是开荒也是成就。

图源：光明日报

但并不是每一场身负期许的开荒行动都可以圆满。

城市的半径扩张、新区发展也是在搞开荒建设，结局是有的起高楼宴宾客，也有的萧条落寞。

在城市的新区买房，开荒人是搏一搏单车变摩托还是一败涂地，就像一场豪赌。

如果你还想要豪赌新区的房价暴击？我劝你冷静。

一般来说，我们把一个新区早期的项目叫做“开荒盘”。城市发展看规划、买房跟着规划走，买开荒盘要看是不是在城市发展方向上。

控规体现了政府对城市发展的设计规划，简单来说，规划发展的区域是政府意志的体现，这些区域往往会得到更多的资源倾斜，也更舍得花钱搞建设。

因此，在这样的城市新区或是拓展区域，用地分布的规划也更趋于合理，合理的规划又更有利于人口和资源的导入和区域的盘活，这样区域的房子，也就更有前景和未来。

关于发展方向，不论是深圳的一路向西，南山区和宝安区的建设成长，又或是广州的东进南拓，有了黄埔和南沙今日的发展，总之，他们都在城市的规划发展方向上。

就比如我们一直看好的广州南沙，有着国家新区＋自贸区＋广州唯一城市副中心的光环，踩在广州“南拓”的轴线上，棋盘式的科学规划，密路网、宅马路、小地块，增强区域的交互能力，大大缩小成长周期。

在产业导入方面，灵山岛又引进了金融、地产、国资、交通、能源的之类的巨无霸企业。

灵山岛，不出意外很快就能进入正轨，短则3年，长则5年，基本就能看到类似小珠江新城的影子。

甚至，我们楼面在讨论前海和灵山岛，谁的写字楼、住宅更先填满时，一致认为，灵山岛更容易、会更快的被填满，就因为体量小且产业导入积极。

虽然南沙曾因为距离主城远、产业不强和人气不足被诟病，但时间终会证明南沙的价值。

大湾区未来最有想象空间的区域，就是成片待开发净地的区域，借着政策和土地财政的推动，让南沙有了更强的确定性。

显然，通过南沙，我们可以看出广州已更懂城市化，更懂中国未来的城市格局。

广州的房地产，今天玩的已不仅仅是XX新区的概念、XX学区房的炒作、XX地铁的影响，而是一个有规划有技术有节奏的房价生态控盘。

去年7月，【楼面】带着粉丝团购了南沙灵山岛，当初282万就可以买90㎡小三房，现在花350万都不能买到。

但南沙也是有坑的。

万顷沙的项目，形同开荒。

孤零零的售楼部矗立在岛尖上，看不到住宅项目该有的各类配套，如果一定要有，可能是售楼部门口10元一份的移动炒粉摊，而价格却要去到2.35万/㎡。

万顷沙的公路

而整个南沙均价是2.1万/㎡，南沙区发展最成熟的焦门河板块，二手房均价也才在2.6万/㎡，你确定要花2.35万/㎡买一套房子，去当炮灰？

可行但需要衡量投资收益。

南沙的发展需要一定的成熟周期，板块成熟的轮动后期才会轮到万顷沙，所以我们现在可以看到，金州、灵山岛的日益成熟，住宅建设和产业导入如火如荼。

而万顷沙还大片荒芜，去赌一赌这里未来的发展，2.35万/㎡显然太贵。

当成熟区和非成熟区之间的价差太小，非成熟区就又一定的价格透支，那我建议你就真没必要去守工地了。

反观那些与城市规划发展方向背离的城市区域，大多都被按下了停滞按钮，又或是房价缓缓而升，浮动可能和银行定期不相上下，相比机会来了便能乘风而上的规划区，差的不是一星半点。

就比如深圳东部的盐田，曾经的豪宅盘东部华侨城天麓，08年7.5万/㎡的开盘价，而今均价不过8万/㎡，价格十分“牢固”。

拉出链家最近的价格走势曲线，也可以很清楚地看，相比于宝安的斜线拉升，盐田则是一条平缓的成交走线。

除了选中城市发展方向，更关键的是把握住了板块的运势。

提到这一点，就要说到深圳的光明区。光明区在肉眼可见的速度下快速落地各项建设，科学城作为深圳目前着重打造的产业高地，强制事业单位搬入，增加光明区的人气，这样的产业加人口，乘上重点规划的东风，光明一骑绝尘。

这个曾经在人们眼中的郊区牧场，而今前途一片光明。

我们曾前往光明调研时，这里还有大片待建荒地，一些项目孤零零的动工建设，用前不着村后不着店来形容都不为过，而经过几年建设再探光明，你会发现这里的价差正在跟主城区逐渐缩小，曾经的荒地也被逐渐填充。

如今的玖龙台及周边面貌

光明的龙光玖龙台，曾经我们聊起来说到的“那个荒郊野岭的项目”，成交均价已经从去年年初的4.7万/㎡，涨到了现在7.3万/㎡，这其中的原因，除了项目本身在区域内的位置优势以及配套优势外，最根本的还是因为它身在潜力无限的光明。

同样的机遇还有中山马鞍岛，之于中山来说，马鞍岛并不是适合中山人生活居住的区域，远离主城区对于镇域经济明显城市割裂的中山来说，没几个本地人会来这里买房子。

但相比于主城区1.5万/㎡的均价，马鞍岛上的万科中天西湾汇可以达到2.8万/㎡的成交均价。

一方面是面粉决定面包，因为身中通道的利好这里的楼面价抬升，另一方面则是由于规划，马鞍岛作为深中通道在中山的落脚，又连接广州南沙和深圳区域，未来有望成为承接深圳外溢和粤西企业的产业新区。

这就吸引了全国各地的投资客以及一些深圳的外溢客户，而提前买在这里的人，就是在赌这种未来。

都说资本是最聪明的，一个城市的开荒区，不乏大开发商的进场也是对这片区域价值的肯定。

上面说的中山马鞍岛即是如此，还有中山的火炬开发区和翠亨新区、广州的南沙，各大开发商进场拿地，都是他们对区域评估后才愿意付出的价值兑现。

结

在大湾区这样高度成熟的楼市修罗场，如果你还想要豪赌新区的房价暴击？我劝你冷静。

因为要买对一个板块，其中的选筹逻辑实在太苛刻，要同时满足：

1.    城市量级足够高，发展动能足够强，广深最优；

2.    板块符合城市发展方向，且集合了足够强大的运势和资本来推动产业和人口成熟；

3.    有大片可开发净地，且规划科学合理，片区有足够的概念和想象空间，有节奏开发；

4.    以上三点都成立之外，最关键的一点是，住宅短期供应量大，长期供应量小，未来可形成供需紧张的二手房市场。