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本文为深圳看房团原创作品 南沙，在广州的战略版图中地位越来越重要了。这里不仅是广州唯一的副中心，还是南下抢占大湾区“C位”的关键。有人甚至认为，南沙将支撑广州反超深圳。 广州作为老大哥，看着深圳这个小弟一步一步赶超自己，说不着急上火肯定是假的，同为一省的一线明星城市，彼此间的关系除了相互合作外，更多的是竞争关系。 近些年来，广州“摊大饼”的发展模式，使它在与深圳的竞争中逐渐败下阵来，这种“摊大饼”模式，一方面阻碍了人口的聚集，降低了城市效率，另一方面，大量的房地产投资和低使用率的基础建设，造成了严重资源浪费。 南沙新区的诞生，让广州看到了击败深圳的希望。 1、天将降大任于南沙 2月18日，国务院发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，规划纲要中最受益的无疑是三大合作示范区，分别是深圳前海、广州南沙、珠海横琴。 湾区是城市发展的最高形态，也是全球发展的经济中心，目前全球有纽约、旧金山、东京、粤港澳四大湾区，这些湾区，因为区位优势或政策优势，像磁铁一样吸引了高质量的人才、资金、信息等资源，进而成为全球经济的枢纽。 而在《纲要》中，南沙被提及14次，这是什么概念呢？佛山被提及不过9次，中山8次，东莞8次，江门只有7次。 可以肯定的说，南沙肩负着国家战略，也迎来了历史性机遇。 2、集全广州之力，发展建设南沙 从2005年设立南沙新区，2012年升级为国家级新区，2015年获批南沙自贸区，2016年成为广州唯一城市副中心，到2019年成为粤港澳三大合作示范区之一，南沙的地位在不断的上升。 南沙，集万千宠爱于一身。 在广州最新的城市总体规划中，光南沙板块就整整占了全广州规划的1/7。 2018年广州重点项目完成投资2812.8亿元，其中南沙投资921.32亿元，相关占比高达32.75%，为全市第一。 5月29日，中新社从广州南沙开发区管委会获悉，2019年广州南沙将投资5770亿元，大力开展包括港口、轨道交通、高快速路、市政基础设施、电力设施及公共服务设施等940个项目的建设。 南沙正以肉眼可见的速度发展。 3、交通枢纽，名校医院云集 交通方面，未来南沙将拥有6条地铁（4、15、18、22、26、南从快线）和4条有轨电车（NS1、NS2、NS3、NS4），庆盛、万顷沙、横沥和蕉门将形成4个交通枢纽；广深港高铁实现28分钟直达香港西九龙，深中通道15分钟抵达深圳宝安机场，虎门二桥先于深中通道开通，且更名为南沙大桥。 非官方发布，仅供参考 教育方面，南沙是名校云集，随着华师附幼、附小、附中南沙校区陆续投入使用之后，未来两年内南沙至少又有5所名校投入使用，包括广州外国语学校附属小学、广大附中（南沙）实验学校、广州市二中附属南沙实验学校、进港大道中学校、灵山岛尖九年一贯制学校等。 医疗方面，截至目前，中山大学附属（南沙）口腔医院与中山大学附属第一（南沙）医院、广东省中医院南沙医院、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、广州市第一人民医院南沙医院等一批高端医疗资源已经落户南沙，据南沙方面透露，未来香江集团将策划在南沙建设一家国际化高水平心脑血管病专科医院；正威国际集团将在南沙国际医疗产业园投资建设6家从国外引进的高端特色专科医院。 至2020年，南沙规划综合医院11个，中医医院1个，专科医院3个。 每一个广州的购房者或投资客，都无法忽视南沙，都想在能力范围之内提前布局南沙，那么南沙到底有没有投资价值，哪些区域哪些楼盘值得投资，下面将重点介绍南沙的四个热门区域：黄阁、蕉门和金洲、明珠湾、南沙湾。 如果感兴趣，可以打开地图，在卫星地图模式下搜索南沙黄阁镇，你会发现村屋密集的聚集在麒麟广场以北，而其它区域则是大量的农田和小山丘，黄阁的现状确实如此，开发在售的楼盘也不多。 提到南沙，大家马上会想到金洲、蕉门和南沙湾，对黄阁的发展规划知之甚少，也不了解黄阁是否值得投资。 黄阁位于南沙中北部，东临狮子洋，南与横沥镇以蕉门水道为界，西至骝岗水道，北与番禺的石楼镇以莲花山水道为界，占地约70.68平方公里。 根据规划，黄阁主要以“一心、两带、三片、多组团”的模式进行开发。其中多组团主要指黄阁北组团、小虎岛组团、沙仔岛组团、黄阁老镇组团。黄阁北组团拥有南沙最大的汽车城，而小虎岛是石化综合园区，一直被周边的居民所诟病。 2018年4月3日3时20分，位于广州市南沙区小虎化工区的久泰能源（广州）有限公司的二楼二甲醚生产车间反应釜发生爆炸而引发大火，事发后，黄阁镇政府迅速组织小虎化工区200多名村民紧急撤离，安置到安全地区。同时，公安消防等部门迅速到场进行灭火，三个多小时后明火被全部扑灭。 记者在采访中发现，南沙小虎岛工业区其实已经不是第一次发生工业意外，只是这次的事故相对比较严重，而岛上居民村民也曾经多次安全疏散。据村民反映，小虎村有13个生产队，目前已经有8个生产队搬走，剩下5个生产队还在留守，而整条村就显得比较冷清，生活也没有那么方便，而留下的村民，也是希望可以尽快搬迁。 在南沙新区城市整体规划中，黄阁镇与东涌镇一起组成了北部组团。 北部组团，总面积约 130 平方公里，以丰田基地为产业基础，以庆盛高铁枢纽为高端化依托，以促进区域传统产业升级、转型为主题，重点发展面向区域的职业教育、科技研发、产品测试、公共服务和高端装备制造等产业。 投资者一定要重点关注庆盛高铁枢纽区块，因为它是整个南沙北部组团的核心。 规划显示，庆盛枢纽区块可容纳居住人口2.1万人，并规划建设一所九年一贯制学校、一所国际化小学及两所幼儿园及其他体育文化设施。高等院校用地也由原来的12宗增加至19宗。而根据此前香港媒体报道，香港科大回应咨询时表示，该校广州分校初步选址在广深港高铁庆盛站旁。 目前黄阁在售楼盘如下图所示： 黄阁目前比较热的项目就是方圆南沙水恋，是真正地铁口物业，下了地铁就是项目，目前南沙的地铁口物业确实非常稀有，所以方圆南沙水恋的价格也有些高，均价在2.3-2.5万之间。 在方圆南沙水恋西南方1.2公里处，是南沙保利城，为保利置业进军南沙的首个项目，由于离地铁站太远，无法和方圆南沙水恋形成竞争。 黄阁的项目都面临的缺点是，生活配套严重不足，这也是黄阁不被投资者所看好的原因之一，因为从整个南沙来看，蕉门金洲不仅有地铁，还有完善的生活配套，在价格相差不大的情况下，为什么不选着蕉门金洲呢，这也是方圆南沙水恋的尴尬之处。 蕉门金洲一带，可以说是南沙区建设最成熟，最完善的区域，也是南沙传统的区中心，主要承担新区行政、文化、商业等综合性城市公共服务职能，是新区日常性公共事务、服务中心。 这一区域的基础生活配套成熟，商业方面有几大购物广场。 目前人气最旺的是蕉门河以东的万达广场，这一区域周边的农民房非常少，多是新建的小区，如滨海悦城，滨海隽城等，蕉门河两岸也有一些高端的写字楼，万达广场向东约700米就是金洲地铁站。 金洲步行街，金洲广场和奥园金沙广场属于金洲的老商圈，目前人气已经被万达广场盖过，城市面貌也稍显老旧，能看到不少农民房，附近的项目有星河盛世、广晟圣淘沙等。 教育方面，集中分布了金洲小学、金隆小学、南沙第一中学、幼儿园、南沙区图书馆、南沙文化宫、广州外国语学校等在内的成熟市政配套。 总体来看，目前南沙最好的科教文卫和商业配套都在这一区域，如果有自住倾向的购房者可以把这一区域作为第一选择。 目前在售楼盘有： 保利半岛做的是豪宅，价格卖的也非常贵，从区位上看并不占优势，生活配套为零，周边还很空旷，项目主要卖的是未来的配套，包括项目旁边的华南师范大学第二附属中学，还有未经过审批的地铁15号线，据说也会在项目周边设一个地铁站。
复式户型的主卧非常讨喜
平层的客厅 滨海新城的价格在整个南沙来讲是非常便宜，主要原因是环境上的硬伤，距离小虎岛化工区直线距离1.6公里，去年小虎岛某化工厂还发生过爆炸，小虎岛化工区会不会搬离，这个还没有确切消息，中介也不敢肯定。在项目的边上还有一个变电站。 楼盘距离今洲广场大约2公里，距离地铁四号线金洲站大约3.5公里，距离南沙万达广场大约4公里，整体上看，生活还是有些不便利。 项目不远处就是阳光城丽景湾，价格相差不大，面临的问题除了小虎岛化工区和高压线外，还有使用年限问题，阳光城丽景湾拿地时间是1998年。
滨海新城会赠送8平米的入户花园 越秀天珹的地理位置可以说是一流的，距离金洲地铁站600米，是越秀国际总部广场的住宅部分，项目自带12万㎡购物中心，除此之外距离万达广场，金洲新天地都不远。 整体的教育配套还不错，华附二中、广州外国语学校、广外附小、南沙一中和金洲小学。医疗方面有一所三级医院南沙中心医院，一所二级医院广州妇幼南沙分院。 项目户型有复式和平层，没有明显的价格差，容积率较高，住宅地块较小，没有太多园林景观，公寓和写字楼占比高，不仅会对部分住宅有遮挡，影响采光，也会影响居住舒适度。 目前价格在2.9-3.3万之间，项目的位置和配套没得说，价格方面确实有些高，这个价位对于有自住需求的人来说，可以在周边找一些大社区的二手房，也是不错的选择。
附近的肉菜市场
外部环境
越秀天珹沙盘全景图
125㎡的复式客厅 明珠湾被誉为南沙版的“珠江新城”，如果是纯投资，那么明珠湾“灵山—横沥岛尖”将是首选。 在《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》中提到，南沙将构建“一轴、四带，一城、三区”的空间结构体系，其中的一城指的就是南沙的核心“明珠湾”。 明珠湾，总面积约 220 平方公里，以蕉门水道、凫洲水道、横沥水道、龙穴水道的交汇水域为生态景观核心，以生态岛链的组合布局方式，将南沙街、珠江街、横沥岛尖、龙穴北有机组合，构建以航运服务、科技研发、商务金融、商贸会展、行政会议等高端服务为主要职能的城市服务中枢。
而所提到的“灵山-横沥岛尖“其实就是明珠湾起步区的一部分，一共规划4大区域(蕉门河口片区、灵山岛尖、横沥岛尖、慧谷西区)。 灵山岛尖板块将大力发展总部经济，位于明珠湾起步区中西部，东至蕉门水道，西至久远东路番中公路，南至江灵南路北至江灵北路，灵山岛尖将规划会展用地、人才公寓并持续“招商引资”，配套方面将建设中学3处、高中3处、初中1处、九年一贯制学校4处、小学10处，综合医院2处。岛内目前有三所学校，灵山岛尖九年一贯制学校已正式施工，广大附中(南沙)实验学校（12年一贯制）已启动招标，江灵路小学已于去年9月开学。 自2018年以来，南沙一共出让了8宗居住及商住用地，其中4宗位于灵山岛尖，占据“半壁江山”，这意味着，未来2-3年，灵山岛尖将成为商品住宅的供应大户。据中介透露，今年9月，灵山岛尖将有新的住宅项目入市，价格约在3万左右。 横沥岛尖板块定位为国际金融岛，2017年6月，国际金融论坛（简称“IFF”）与广州南沙区签署了《战略合作协议》，宣告IFF永久会址项目正式落户在横沥岛尖，并联合广州市政府、南沙自贸片区打造全国首个国际金融岛。 国际金融岛规划建设内容包括有，国际金融论坛总部永久会址、国际会议中心、国际总部金融区、国际金融创新区、国际绿色增长基金小镇、丝路金融合作区、IFF研究院、国际成员驻地和星级酒店、政要官邸、国际金融公馆等。 交通方面，横沥岛尖将打造明珠湾交通枢纽，未来拥有2条地铁线，分别为地铁18号线（在建）、地铁15号线（暂未纳入2023年规划），未来从横沥到天河中心仅需30分钟。 配套方面，横沥岛尖将引进2所三甲医院，其一为中山大学附属第一医院南沙分院，位于横沥岛尖西侧，是一所三级甲等公立综合医院，已于2018年6月正式动工；其二为中山大学附属（南沙）口腔医院，将按照三级甲等综合医院标准建设。 整个明珠湾起步区可以说是“相配套后住宅“，商业、学校、医院、交通都在如火如荼的建设中，而目前在售住宅几乎没有，想投资南沙的朋友一定要重点关注这一区域。 南沙湾可以说是南沙的“富人区“，房价普遍维持在3万左右，主要是这里拥有狮子洋、黄山鲁森林公园、南沙天后宫等不可复制的稀缺资源，以及南沙邮轮母港、南沙客运港、沙游艇会、世贸中心大厦等高端配套。 在《广州南沙新区南沙湾地区控制性详细规划修编》中提到，位于南沙区中心位置的南沙湾，未来将打造成粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区海上门户、广州国际海洋文体休闲中心。
规范范围属南沙街，北至有荣船厂，西至黄山鲁森林公园，东至虎门水道，南至凫洲水道，规划用地总面积为2407公顷。规划人口24万人，城市建设用地面积1804.68公顷。
从而形成了“一心两带三片四核多廊”的规划结构： 一心：即黄山鲁森林公园为绿心； 两带：即串联南沙岛的风情大道、展示形象富有魅力的滨海活力带； 三片：即北部海洋文化休闲区、中部珠江口游憩商务区、南部国际科技创新区； 多廊：即依托河涌绿地、山体与防护绿地形成5条生态型廊道，5条都市型廊道。 规划中还提出，要围绕南沙湾滨海一线地区，打造一条连续、公共、开放的长20公里的滨海岸线。 东岸围绕邮轮母港、游艇会、水上运动中心、海上客厅等形成国际邮轮游艇服务岸线与海洋文体休闲岸线，通过布置一系列不同主题的功能，串联整个东部滨海区域。 在2017年，广州地铁4号线南延段通车，解决了南沙湾的交通闭塞问题，尽管通了地铁，这里距离广州市中心仍然非常远，不适合在天河上班的人群。 教育方面，师附小（南沙校区）、广州市二中（南沙天元学校）、南沙小学、南沙中学等省一级教育资源聚集在南沙湾。 为了便于理解，以三个地铁站名划分南沙湾，目前，南沙客运港站是南沙湾建设最高端，最有富人区样子的片区，而南横站稍显冷清，一些项目要么孤零零的矗立，要么建在大片农民房之间，塘坑站则是生活栖息和居住氛围比较浓厚。 目前南沙湾在售楼盘有：
部分楼盘未列出 谈一下星河山海湾，这个项目可以说是南沙湾最贵的项目之一，配套方面也是数一数二了，项目位于南沙客运港地铁站，属于地铁口物业，一公里之内的4所名校，公立华师附幼附小、公立二中、英东中学、ULC剑桥高中，学位房价值非常高，商业方面，山海湾门前地铁站地下将开发成为购物商场，邮轮母港有可能引进海港城，总体来看，背山面海，名校环绕，地铁上盖，游艇会所。 但是星河山海湾并不适合所有人，如果你是准备投资并用于度假，短期内不准备出售，那么星河山海湾还有升值空间。 星河山海湾不是为哪些在广州市中心上班的人建的，如果有自住需求，这个价位在金洲选择空间更大，甚至可以去佛山千灯湖买，离广州市中心也更近。
1、南沙是否值得投资，是否限购？ 南沙是否值得投资，答案是肯定的，南沙对于广州的重要性不言而喻，广州近年来对南沙的投资力度非常大，南沙也确实有了翻天覆地的变化，如果南沙不值得投资，那么广州就没有值得投资的地方了。同是自贸区和粤港澳合作示范平台，相比于前海10万和横琴4万，南沙目前的房价确实不高。 南沙目前是限购的，首套房贷利率上浮10%。早在14、15年就有投资客布局南沙，那时主要以投资住宅为主，房价很快破万，随即16年出台限购令，本地户籍限购2套，非本地户籍要5年内连续3年社保且限购1套，投资客转而去购买公寓，公寓价格也很快涨了起了，到了17年出台330新政，商铺、写字楼、公寓物业都限制个人购买…… 可以看到南沙的限购政策一直在不断升级，到现在穗户家庭限购2套，穗户单身限购1套，非穗户在市区购房需提供连续5年社保（增城从化除外）。 有没有突破限购的方法，如果没有广州名额又想投资南沙，那就必须以公司名义全款购买住宅，公寓同样如此。 2、南沙那些区域值得投资？ 如果是纯投资为目的且预算充足，明珠湾的灵山岛尖是最佳选择，如果预算不是很充足，滨海新城和阳光城丽景湾这些均价2万，环境配套有缺陷的可以上车。 对于有自住需求的人群来说，最佳选择是蕉门和金洲，商业配套，教育配套比较完善的区域。 目前，黄阁东涌片区是被严重低估的，这一片区规划有大量的居住用地，未来的居住氛围会非常好，投资要尽量靠近庆盛枢纽。 除个别项目，南沙湾的投资效率整体不高，适合有钱人购买用于休闲度假，未来也有一定增值空间。 3、投资南沙要关注哪些关键点？ 老生常谈但不得不谈的话题，南沙升值潜力最大的还是地铁周边，以及有名校学位的房产，目前南沙的地铁口物业还是非常少的，有方圆南沙水恋、滨海天珹、星河山海湾等。 同时要重点关注18号线的横沥站和万顷沙站，这两个站点周边的项目价值非常大，因为18号线是市域快线，最高运营时速达160km/h，万顷沙到天河市中心仅需30分钟，这是4号线没法比的。 4、南沙适合哪类投资客？ 适合那些拥有闲置资金的人，或者说有闲钱，这笔钱投资在南沙不会影响生活质量，不会有太大压力的那一种人群，南沙的规划非常宏大，但这一过程的实现也需要很长一段时间，也就意味着你的购房资金可能沉淀在南沙5-8年看不到红利，而且如果这段时间急需用钱，房产的流通性也不会很高，毕竟人口产业还未得到聚集。 致读者 告诉大家一个好消息，我们的“知识星球”从今天开始推出，这就是“以深圳为核心，兼顾大湾区其他10个城市”的“大湾区楼市”，年费只收599元（目前为促销期，随后将上调）。 大湾区楼市”，将由“深圳看房团”公众号主编曹俊主持，目标是跑遍深圳所有新盘，以及珠三角主要片区，为大家提供“更贴近市场”的服务。 |
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