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越来越多的业内人士都在感叹，房地产越来越难做了。 自从“房子是用来住的”核心思想确定以来，国家因城施策什么方法都用上了：限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等等，越来越难判断未来房地产的走势，市场的不规律周期性变化会淘汰掉很多人和企业。 ● ● ● 1● ● ● 规模化是开发商的必经之路？ 航海的时候遭遇大风浪，船越大，才越不容易被冲击、被颠覆。 开发商们也明白企业的发展离不开「强者恒强」这个道理，也都在冲击规模化。 留给开发商的时间已经不多了。 当下的楼市，无论你称它是白银时代还是中场下半场，已经到了竞争最激烈的时代。所以做大规模是很多开发商的单选题。 但有时候，房企规模化愈演愈烈，企业运营过程中累积的市场风险就越大，甚至规模化的惯性与政策、供需的冲突产生的资本旋涡会使得很多开发商难以为继。 这个时候，开发商们都在求变。 对于房企来说，决定未来的发展就像下棋：如果你能看清局势，预判出几步棋的走势，那就是高手了。房企也是如此，有时候的预判能决定未来至少两三年的发展。 比如一直在卖卖卖，卖掉文旅和酒店的万达在拼命轻资产化； 比如一直买买买，买联想地产、买万达文旅、买乐视的融创在用另一种方式扩张； 比如一直做足球、做文化、做快销，一直在赔钱的恒大是在跨界多元化； 还有很多开始做教育、做投资、做餐饮等其他行业的开发商是在准备转行； 2017年中报已经公布，从公告中的净负债率可以看到，融创260%，恒大240%，富力193%，旭辉59%，绿城58%，龙湖56%，世茂53%，华润置地42%，金地41%，碧桂园38%，万科20%，中海竟然只有16%。 所以稳健的开发商排名，中海能排进去肯定毋庸置疑。规模大不一定强，但是规模不大一定不强，在这些规模化求变的房企中贝海拾遗，央企中海的变革值得回味。 ● ● ● 2● ● ● 激进的中海？or 保守的中海？ 之前曾经写过有关这家企业为什么被称作地产界的黄埔军校。 在刚过去的8月底，中海发布了半年报。上半年中海净利率24.8%，依然是开发商中的利润之王。加权平均融资成本为4.2%，对比其他房企2017贴高息都融不到钱，中海却不升反降，相比2016年底的4.76%继续下降了0.56个百分点，处于行业极低水平。这些数据指标在行业中都是位居前列的。 这些数据都在说明中海的业绩之好和成本管控水平之高，却也体现出，中海是个过于保守的房企。 虽然这种保守使得中海一路走来抗风险能力极强，甚至以3000亿港元的市值位列全国房企首位，却也让中海在近几年在销售额方面跌出前三。 随着市场的发展和企业内部的需求，这家保守老牌房企还是要寻求规模化。在新帅颜建国的带领下，进行了一系列的变革。 首先是战略上。中海先提出了一个“一三五”的战略，简单点来解释就是要在2020年规模要翻一番，达到4000亿的总销目标，要让客户员工社会三方满意，要从盈利能力、品牌价值、市场价值、国际化、综合实力五个方面做到业内领先。 而为了完成翻一番这个大战略，销售任务又被分解，细分到每个布局的城市中去，中海又制定了“三一五”的执行策略，即一线或准一线城市群中，其年度销售目标都要达到三百亿以上，重点城市要完成一百亿以上，一般城市要完成五十亿以上的销售目标。 因为没有一家企业像中海这样特殊：拥有央企的皮，港企的核。所以中海一直是保守的。这么大刀阔斧的设定改革战略，中海还是第一次。 反观4000亿，看起来也是个很激进的数字。然而2016年中海的总销额已经达到2100亿，2017年的任务仍然是2100亿，直到下半年才调整提升了10%。对比来看，到2020年平均每年17%的复合增长率对于中海来说不算什么难事儿，要知道中海之前「保守」的增长率也都达到20%以上呢。 所以中海发展到今天，应该取保守和稳健的中间词汇，中海一直是低调稳健的。 ● ● ● 3● ● ● 打造一个新中海 自从新帅颜建国掌印以来，中海发生了很多的新变化。而这些变化，其实都是为了在下一阶段整个地产行业的竞争中保持行业的领先地位，打造一个“新中海”。 一、比如在拿地方面开始越来越多样化 中海在2017年拿出了1000亿，计划要拿下1600万平米的土地。上半年中海拿下了大约500万方的土地。 由于现在一线城市拿地会越来越困难，中海也会通过联合拿地、参与新城建设、适当参与棚改进行一二级联动等方式拿到一些地。今年前五月，中海地产已与龙湖、保利、首开、中粮等多家房企联动，合作开发多个项目。 中海也开始在多个重点城市深度布局，开启深耕战略。中海总部将投资拿地列入城市公司的考核指标，要求各城市公司采取更多样化的投资手段，增加更多储备土地。在刚过去的前几天，中海在大热的郑州滨河国际新城片区连中两元，拿下两个优质地块。 二、考核指标发生重大变化，将于客户满意度直接挂钩 诚然，以往包括中海在内的很多房企在绩效考核上利润率的权重的确相对较高，总部已经认识到这种问题的后果，把客户满意度直接与地区公司业绩考核挂钩并上升到战略高度。已经在近期掀起了一场声势浩大的“敲门运动”，就是由公司总经理及领导班子带队，深入客户家中，直接听取业主的意见反馈，高管直接在一线，这在地产行业中不多见，我也只是见过几个社群建设比较好的项目的负责人能如此的深入到客户家中。希望中海能够将这种客户服务意识贯穿始终，在规模不断扩大的同时，保持对客户的高度尊重，为客户带来好产品、好服务。 三、更加重视与母公司中建总公司的联动 作为中海母公司的中国建筑总公司，年营业额达到了约9500亿，在世界500强中排名24。占中建年营业额20%的中海，占中建年利润的50%以上。如此抢眼的数据，让中建开始非常重视与中海的联动。 中建总公司旗下有2000多家公司，背靠超级丰厚的资源，中海的资源调配将会更轻松，效率也会有很大的提升。 也凭借着中建的力量，和这些旗下的兄弟公司合作，中海开始介入城镇化、产城项目的多元化领域。 在郑州高新区一个合村并城方案中，中建方程以在建工程转让的方式，将其中一宗土地转让给中建方程与中海地产组成的合资项目公司，而中建资本负责在开发建设过程中提供融资贷款，实现三方合作共赢。 对中海地产来说，这也会是进入当前大热的小镇产业的大好时机。 四、中海在多元化方面的革新 中海在除了传统的住宅+商业地产，在长租办公、教育地产、养老地产方面，也都会有全新的试水。 此外中海要求2020年持有型物业租金要达到50亿，未来的租金目标则为100亿。在这些业务中，国企本身就具有一定的优势，而这些维度的创新也会进一步推动中海各个方面的变化。 五、中海在团队建设方面的努力 之前也说过，很多房企特别喜欢挖在中海工作过的人，万科碧桂园龙湖都特别喜欢挖中海的人才。中海坚持了多年的“海之子”和“海纳”工程为国内房地产行业输送了大量的人才。 随着颜建国于2016年12月回归掌印中海，“海归”计划也已全面启动，中海团队建设出现了人才稳定和人才回流两大现象，2018年的“海之子”计划招聘418人，是历史最多的一年。 在中海工作的朋友也曾告诉我说，中海是个归属感特别强的企业。 团队建设一直是企业发展的根本，而中海在团队方面也下了较大的功夫：用事业、感情，激励让员工自愿留下来，是中海的企业文化，也是中海团队中之所以会发生较大变化的重要原因之一。 通过在拿地、集团联动、多元化、团队建设等多方面的努力下，中海开始加速了。以目前最受一线房企青睐的城市郑州为例，2017年中海在郑州就一口气拿下了7块地，建筑面积大约120万平米，计划在郑投资100亿元，除了已经交付的中海锦苑只有部分街铺在手，未来不久就会有其他6个项目如三环内的中海锦城、高新区和惠济万达附近项目都将快速入市，这就是中海重点城市深耕策略的执行。 虽然提速，但中海依然以自己独有的节奏在稳健发展着，希望这样的企业能给行业和客户带来更好的产品，能作为行业的标杆，提升客户满意度和品牌忠诚度，以此来证明央企的“责任和良心”。 最终改变，需要时间和结果来呈现，我们拭目以待，继续观察！ 你或许也关注： 实探：7个卫生间、21米长大露台，760㎡的带泳池的大平层，看后转身默默离开
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