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前段时间发布过两篇关于城市新区的文章，可以很清晰判断城市房产价值方向。比如郑州过去几年，是楼市黄金期，也是版图极速扩充的“红利期”,很多新区被广泛关注，北龙湖航空港区就不用说了，一直是政府重点打造的区域，行政级别也最高。 最近再去航空港区考察区域发展现状，这是一片充满非议的区域。因为顶着：全国首个国家级航空港经济试验区，中国八大航空枢纽之一的光环，在重述着郑州因为交通而兴盛的新故事。 ●●● 1● ● ● 起步于2007年的港区，因航空功能定位而得名。这是一个带有明显主城标签，却有着和郑州主城区差不多面积的卫星城。 有人说，港区发展方向是在复刻老郑东轨迹，从一穷二白的荒夷到附带国际属性的“未来之城”。而事实上郑东新区行政级别是副厅级，航空港区行政级别却是正厅级。拥有更高起点的港区，一路走来充斥着争议与蹉跎。 起初机场择址于此，加上富士康导入，建立区域产城融合的框架和雏形。所以在很多人认知中，航空港区=机场+富士康。 然而，这个观点是对航空港区绝对的“误解”，相反港区才是河南距离世界最近的地方。 首先是基础定位，不同于郑东新区初始建设商住混搭缺陷，港区最大的特点是产城融合。 在产业优先指引之下，目前航空港区已初步形成航空物流业、高端制造业、现代服务业三大产业方向。智能终端(手机)产业园、电子商务产业园、电子信息产业园、航空物流产业园等诸多产业型项目相继投入运营。已有超过300家企业入驻其中，其中产值过亿企业近50家，过去几年规模工业增加值、GDP增速都远高于全省平均水平。 然后是政策倾斜，过去5年河南省从未掩饰对港区政策偏爱。目前以空港为核心，基本构架起北港城市综合性服务区、东港商展交易区、南港高端制造业集聚区三大功能布局。 交通上已开通的地铁2号线城郊线，规划待落地的还有9号线，13号线，17号线。这几条地铁将连南贯北，呈东启西，把实验区的各个功能区连接起来。 建设中的郑州高铁南站，规划3场16台32线，与郑州东站并列为全国第二大高铁站。 如今已经初步实现以航空港区为平台，将航站楼、航空货站、高铁线、城际线、城市轨道、道路系统等交通设施一体化无缝衔接，构建多类别交运机制。 此外港区“筑巢引凤”动作不断，郑州新国际会展中心在港区高铁南站附近崛起，领事馆区的规划也充满想像。 虽然2018年郑州获得很多头衔，新一线、国家中心城市......参与一带一路建设让郑州在国际上的曝光度更高。 但这每一步都离不开航空港这一承上启下的核心端。 ●●● 2● ● ● 当然在新区建设发展过程中地产永远都是最佳拍档，只不过港区特殊之处在于产业集群化做的足够成功，所以地产声音很弱。当价值被隐秘在聚光灯之下，才是真正掘金的好时机。 尤其是发展最为成熟的北港，更是聚集着万科、永威、正弘、豫发等房企。 相比较某些新区一条地铁线引发的高潮，港区价值支撑显然会夯实一些。随着各种配套设施完善，潜力逐渐兑现，航空港区住宅产品也必将出现分化。 在北港的建设发展过程中，我们发现有一个特别的企业，那便是豫发。 2010年初当港区未来趋势还未明朗之际，豫发就已经开始参与到建设之中，主导多项民生项目建设。 作为最早一批进驻航空港的开发商之一，已经在此经营近10年。土储占北港近半的豫发集团，无疑是北港发展重要见证者、参与者、推动者。 在很多房企刚开始关注这片处子之地时，豫发已经相继交付： 住宅首秀白鹭源，2016年中交付，容积率2.25，绿化率高达58%。 英伦风范花园洋房蓝山公馆，抛弃大量草坪填充的伪绿化。每平米近千元景观造价，让社区里灌木，乔木、绿植搭配相得益彰。 中式洋房国园，抱鼓石、门楣、宫灯，诸多中式原素，无不展示整个小区的精致。
可以看出没有高调的出街，没有铺天盖地的宣传，踏实做产品的豫发在港区即便少有竞争对手，也在不断进行自我产品升级。 眼下很多人还在关注项目是否装配新风系统、玻璃窗户等建材品牌之际，豫发已经实现新风系统、三层双中空玻璃标配。 凭借着精细工程质量以及低容积率，高绿化率，超宽楼间距等品质，豫发在港区项目充分享受到市场+产品价值带来的红利。 目前国园单价已经达到1.45万-1.7万左右，蓝山公馆的单价也在1.45万左右。对比开盘价，基本翻倍。
而豫发在港区的特殊之处边在于，作为本土典型产业地产运营商。在这一方土地上豫发是最有资格做快周转，卖房子迅速获利出局，但他们始终坚持初心：实现产城融合，区域繁荣。 于是在对北港经营过程中，豫发所扮演角色不仅是简单的开发商，更是将自己深耕中原十余年的城市运营经验嫁接到港区建设之中，以公司化理念运营这片土地。 过去的10年，豫发在北港布局22宗土地，总占地超过1700亩，总建面积达360万㎡。住宅和商业同步的经营思路，使豫发逐渐为北港构建起一个健康良好的城市运转生态链。 当北港在停留在富士康初印记之时，为配合区域经济发展，豫发便不惜成本配建商业，推出锦荣悦汇城。
作为一座情景式购物中心锦荣悦汇城投入使用，虽然更多的是基础商业配套，但是它不仅填充北港商业空白，同时也为豫发空港商业布局奠定基础。 在豫发完成在北港零售商业常态化运营同时，港区也在政策扶持下快速发展。区域入住率不断提升，企业、医院、学校等机构迅速落地，致使常住及流动性人口数量激增。 庞大的人口基数拉升区域商业层级需求，人群结构的变化，倒逼商业业态升级，所以豫发也在不断调整自己的商业格局。 在新商业地块上，豫发开始着手打造全新的商业项目锦荣广场。
总建筑面积约25万方的锦荣广场，功能更加完善。业态涵盖精品酒店、高端写字楼、商业、LOFT及SOHO公寓，是豫发集团在港区CBD打造的首个综合体。
2号线兰河公园站直接与商业无缝接驳，通过地铁机动性，锦荣广场不仅可以服务北港，也能与主城区形成交互。
全商务风公建设计，精装挑高办公大堂，4.1米层高。建筑外立面采用双层断热铝合金、全中空LOW-E玻璃加铝板幕墙，约2平米超大开启扇+全楼中央空调+全楼新风系统，完全契合新时期商业办公的高标准。 为提升都市人居生活的交互体现，锦荣广场将2#楼三层整层总面积逾4700㎡面积设计为青年交互空间。空中露天游泳池、健身中心、娱乐休闲区、静谧阅读区、商务交流区一应俱全。 依托近20年产商融合经验，加上锦荣悦汇城实操，相信锦荣广场投入使用将会更加充实北港商业动能。 ●●● 3● ● ● 过去10年北港无论是住宅还是商业，都无法避开豫发的品牌辐射；未来10年甚至更长的时间这种局面将会更加突出。
在空港商务和消费需求即将激增的大背景下，在锦荣悦汇城、锦荣广场之后，豫发还将打造区域地标商务建筑—中部国际设计中心，以及11#、11a#、12#地块上的商业项目。五大商办联动，约110万方商务集群，助力北港发展。 这其中有颜有料的地标项目——中部国际设计中心，出自是已故世界著名建筑大师扎哈·哈迪德大师之手。五朵“莲花状”的商务楼，将刷新区域内建筑颜值新标准。
建成后将成为中部地区首个以设计机构总部办公为出发点，集研发、展示、制作等功能于一体的一站式设计创意综合体。 此外在住宅板块，在经历白鹭源、蓝山公馆、和园的产品打磨，新住宅项目也将入市。
白鹭源春晓二期，升级装配酒店级入户大堂、双向热交换新风系统、钢木复合门、指纹密码锁、入户人脸识别等。
国园玖号院、国园捌号院，依然传承国风古韵，同样在建造过程中引入双向热交换新风系统等智能科技。 ●●● ● ● ● 经历这轮冲击，地产“快时代”已然结束，如何慢下来，如何让产品更加出彩，如何让公司能够“活下去”将是房企们转型主要思路。 像豫发这种，可以在同一片区持续10年、20年，与一个区域共生共长直至繁荣。不仅是住宅，同时能够让商业并行撬动整个区域商业发展，这在其他区域是少有呈现，但今天豫发对港区建设贡献已经跃然纸上。 地产的下半场单纯钢筋、混凝土的粗狂盈利模式逐渐淡化，地产产业化会逐步走向更大舞台，因为这是一种趋势，同时也是一种鞭策，长周期开发的束缚会督促地产商们做出更加优秀的项目。
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