从数据看万科如何「活下去」

●●● 1● ● ●

时间来到3月下旬，又是一年财报季，各家财报逐渐出炉。

有人问：应该如何读懂财报？在“房住不炒”的前提下，各家又是如何面对一年一度的大考的？看懂财报透露出的信息，了解了大航船的方向，居安思危的从业者购房者甚至上下游的人，也许会更宽心。

接下来还会继续推出「数读财报」系列，希望以独特有趣的视角解读枯燥的数据。比如，你能看到大家在房地产上挣的钱，有的在汽车上扎根，还有的扔到了农业，有的在做机器人，也有人在足球上玩票，还有人做房地产就是玩票……

解读万科，要看它的销售业绩、利润能力、负债率、土储等基本面说起。

1.销售业绩

2019年11月末时，万科的销售业绩一度落后于融创和恒大掉到第四，不过年终还是追赶回到了第二。

万科2019实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。万科在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。

虽然万科2019年的销售业绩增速趋缓，但作为行业夕日的老大，老大哥在各地区销售排名依旧非常靠前。

数据来源：万科年报

2.盈利能力

万科2019年公司实现营业收入3678.9亿元，增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿，增长15.1%。

归母净利润增长不及营收增长，主要是公司毛利率下滑以及投资收益减少的原因。

公司的综合毛利率从2018年的37.5%降至2019年的36.2%，下降1.3个百分点。公司投资收益从2018年的68亿元下滑到2019年的50亿元。

制表：地产观察

有人问，万科卖一套100万的房子，赚我们多少钱，其实财报也给出了答案。卖一套100万的房子，万科平均赚13.50万。

如果说年报是一次大考，利润就是一道大题。

这已经反映在当前股价上，这次万科的利润普遍低于机构的预期了。回想起去年年底的时候，王石向媒体说万科的业绩非常好，一度带动万科股价飙升6%。

年报出来后，各大机构纷纷调低了万科的预期股价，不过评级还是买入。

3.回款额

万科2019年实现了结算收入3340.4亿元，同比上升21.8%，结算均价是13600元/平方米，也略有增长。

从已售未结数据来看，截至2019年末，万科合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%。

万科的整体盈利能力其实隐藏了，也就是说，万科在养膘过冬。

●●● 2● ● ●

4.一个很有意思的数据：万科所销售的产品中住宅占到了86.4%，商办占10.0%，产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.2%。

说明万科还是定位于刚需和刚改，也就是说，纯改善市场在未来可能还会有很大的需求。

5.负债率和现金储备

万科2019年年底净负债率为34.7%，仍处于行业中较低水平，较2018年年底的25.0%上升9.7个百分点。短期负债为960亿元，占比为36.9%，较过去几年有所增加。

2019年年底万科的账面账上趴着1662亿元的现金，这也是大部分房企所羡慕的，基本上没什么还款压力。

地产开发是与银行、保险相似的高杠杆行业，各家企业的资产负债率基本都保持在70%～90%，而且还普遍存在着明股实债和表外负债等隐性债务，但万科竟然能以如此低的负债率位居前二，说明万科还是被低估了。

6.利息成本

如何评判一家公司是不是好公司？看它的融资成本是其中的一项重要指标。

今年流动性持续宽松的环境下，中小房企也许仍需要谨防危机，而万科这种不愁借不来钱的房企，可能是最大的赢家。

万科多元融资渠道通畅，利率远低于业内平均水平。目前利用美元中期票据等工具融资，票面利率可低至3.15%。

进入2020年后，市场流动性明显改善，疫情影响下市场货币环境持续保持宽松，万科在3月份发行了两期公司债券，合计规模25亿，票面利率分别为3.02%和3.42%，其中3.02%的票面利率为公司历史以来发债新低。

万科低成本的银行贷款和债券融资占公司有息负债的78.5%，相比较起来，很多房企高企的借债利率，等于是把利润都扔掉了大部分。

●●● 3● ● ●

7.土储

万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积约6170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。此外，参与的旧城改造项目按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

在建、规划、旧改加起来的面积超过了1亿平方米，对比2019年度销售面积4112万平方米，就算2020年万科不怎么拿地，也能撑两年了。

从万科的土储布局来看，按建筑面积计算，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

万科很好的执行了自己“活下去”的目标，把业务重心都收缩在了风险较小的一二线城市。虽然整体利润率有所下滑，万科的整体基本面是非常好的，多数机构给万科的评级还是优。

8.多元化

目前房地产市场增量已经越来越小了，对存量价值的挖掘变得更重要。

尽管在财务数据上体现较少，但2019年公司在房地产开发业务以外的新业务已经取得了明显成绩，在同业中处于领先地位。这些业务包括物业管理业务、长租公寓业务、商业地产业务和物流地产业务等。

         

物业服务方面：2019年万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。

另外一个好消息是，万科物业与戴德梁行成立合资公司，算是实现商业物业服务和设施管理的强强联合。

结合之前我之前百思不得其解的一件事：作为宇宙第一大物业，万科物业为什么还不上市？而郁亮也表示，万科物业暂无上市计划。

长租公寓方面：万科自2014年以来积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。

2019年公司租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量，新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。

商业运营方面：2019年底公司商业平台印力集团运营管理项目108个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。

物流地产：截至报告期末公司物流平台万纬物流进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业建筑面积1086万方。

度假地产：目前万科运营了吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目。

目前来看，万科的多元化是围绕着自己所说的“城市服务商”来一步一步执行的。从另一个角度，万科的多元化一步都没脱离房地产。

9.万科年报中披露了排名前十的股东，其中宝能系的前海人寿已经不见踪影

只剩下占股3.57%的钜盛华，而钜盛华的股份之前是姚老板拿去做杠杆质押而无法流通。宝能所占股份堪堪排名第五，已经没有任何机会掌握万科的话语权了。

也就是说，宝能几乎已经清仓万科。这其中有人算了一笔账，宝能在万科股票上大概赚了280-350亿元。

这样的万科，你给它打几分？

如果觉得不错请点击右侧“在看”