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华夏幸福最近被媒体写了一轮，还受到交易所问询了。这家公司到底怎样？小编也来讲讲自己的看法。 - 1 - 事件：年报引发质疑 3月29日，华夏幸福发布年报，媒体对几个数据提出了质疑。4月13日，上交所问询，一口气提了18个问题。4月20日，华夏幸福回函，长达39页，详细回应了上交所的“关心”。 这一来二去，华夏幸福顿时成了最近的明星企业。 到底行不行，小编作为二级市场资深战斗研究员，也来发表一下自己的看法。 我们知道，研究一个公司，主要是看两个维度，第一个维度是商业模式，第二个维度是财务数据。商业模式决定着一个公司的长远未来，财务数据和现金流决定着公司的现在。 - 2 - 第一个维度：商业模式
搞懂一个公司一定要先搞懂商业模式：如何赚钱、利润是真金白银么，优势护城河在哪里、面临的竞争风险、公司目前处于的发展阶段、后续的发展预期天花板远么。 华夏幸福，很多人印象都深刻，十年前，“我爱北京天安门正南50公里”的广告语出现在了北京及周边的高速公路和机场附近，正式拉开了固安工业园区打响知名度的序幕。 自那时起，华夏幸福就选择了一条与传统地产商完全不同的发展道路。将企业定位为“产业新城运营商”，首先通过在河北农业县固安作为试点，开启产业新城开发的方式，通过十余年深耕，最终将一个北方典型的农业县打造成为高科技创新发展示范区，产业新城对县域经济贡献率不容小觑。 此后，产业新城模式在香河、大厂、涿州等北京周边扩展，华夏幸福成为环京最大的产业地产开发商。2015年，华夏幸福加速了异地复制步伐，在全国铺开，先后在长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等区域布局，并兼顾海外园区拓展，向“全球产业新城的引领者”方向迈进。 根据华夏幸福的官方介绍，华夏幸福与地方政府确立的政府和社会资本（PPP）合作模式，以市场化为导向，以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则，把“伙伴关系、长期合作、利益共享、风险分担”等公私合作理念融入产业新城的协作开发和建设运营之中，双方各司其职、通力合作，实现1+1>2的效果。 翻译成大白话就是说，政府出地，负责审批和监督；华夏幸福出力，负责整个产业新城的规划、设计、建设和运营，其中建设产业园并进行招商引资是最重要的一项工作。 为什么这样说？根据华夏幸福2017年年报的收入和盈利模式介绍，就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算。 翻译成大白话就是，产业园落成后，招商引资成功的投资额的45%，就是政府要给华夏幸福的费用。这就是产业新城业务的大头收入。 也就是说，能不能成功招商引资，是产业新城业务能否盈利的决定因素。 目前，华夏幸福把自己定义为产业新城运营商，而它另外一个挣钱买卖是房地产。毕竟光有产业园不行，企业员工要解决居住问题啊，那就得建设住宅配套嘛，当然还有医院、学校、商业、共建等一大堆，华夏幸福都得做，都做了“产业新城”才能实现幸福宜居呀。
可产业怎么发展呢？华夏幸福有一只大规模的产业发展团队。 华夏幸福内部有一个前瞻的产业研究院，把产业划分为10个大门类，再细分为42个二级子目录，118个三级子目录，要先研究清楚了，弄明白产业新城所在区域的需求和产业基础如何匹配等问题。谋划好了，跟地方政府也沟通好了，定下来某个区域要发展什么产业，接下来就撸起袖子加油干。 据华夏幸福总裁孟惊接受南方周末采访时介绍，公司有200个产服公司，其中有三分之二的人在一线招商，有点像政府的招商一局、二局，招商团队彼此有分工，但也有竞争，团队内有100个成员是全国很多开发区的前招商局局长。 华夏幸福的招商引资到了什么程度呢，华夏幸福创始人、董事长王文学曾经透露过“可以说全国这些企业，每个行业里面有多少家企业，老板是谁，秘书是谁，电话多少，我们有GPS定位系统，长期跟踪，不断服务，挖掘投资机会。” 除了配备有庞大且经验丰富的招商队伍，华夏幸福还有专门的产业基金为目标招商企业提供资金支持，帮助加速孵化，以为产业园招商和产业的发展提供持续助力。 目前来看，华夏幸福的模式，对地方政府也产生了很强的吸引力。而且，招商来了还能给建设厂房，建设载体，让产业落地。产业发展的能力是全方面的。 与华夏幸福相比，“政府招商引资，其实没什么特别多的办法。”华夏幸福固安产业发展中心高级经理赵文龙（化名）曾对南方周末表示，政府虽然有着招商引资的强烈愿望，行动起来无非只有土地优惠、税费减免等常规套路，对自身优劣势缺乏了解，对产业也没有深入研究。 因为是企业，招商效率比政府部门高，服务态度比政府好，小编觉得这个商业模式很好，应该全国推广。 现在华夏幸福正打算把这一商业模式推广到全国，走出深耕十余年的京津冀区域，快速实现异地复制。不过，显然，一座产业新城的成熟并非一朝一夕就能促成的，即便是华夏幸福的样本固安工业园区，也是花了十年的时间才初具规模，并借助了北京新机场和京津冀一体化的区域优势。 - 3 - 第二个维度：财务数据 看完商业模式，再来跟小编一起仔细研究下华夏幸福的财务数据。 首先看营收，华夏幸福2017年年报显示，其产业新城业务实现了强势增长。在报告期内的主营业务中，2017年产业新城业务实现了收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城收入占营收总额的比例从32%上升到48%。并在2017年新增加了21个产业新城和产业小镇，规模加速扩张。 在产业新城营收比重不断上升的同时，房地产业务占华夏幸福营业收入的比重在不断下滑，从最高点的62%下降到了2017年的49%。 现金流方面，截至2017年底，华夏幸福的货币资金为681.05亿元，占总资产的比例为18.12%，较上年增长49.6%。这个数据在大型房企中，是排名靠前的。681亿元的现金流也为异地扩展提供了充足的资金储备。 在财务指标中，华夏幸福的负债指标优势明显。2017年华夏幸福净负债率达48%，现金短债比为2.59，短期内无还款压力，长短债务比2.89，负债情况相对健康。不仅如此，华夏幸福作为非典型房企，其融资能力远非传统房企所能比拟。 华夏幸福作为产业新城运营商，可以通过多种渠道融资授信，正如华夏幸福总裁孟惊日前接受记者采访时说的，在融资方面，华夏幸福是受房企融资限制的影响最小。 最近这封复函就很能说明问题。 关于产业新城的可复制性，老实说，这个答案应该是不言自明的： 截至2017年底，华夏幸福已布局的产业新城79个、产业小镇24个，从收入的区域结构看，非京津冀区域产业新城2017年收入62.2亿元，同比增长134%，占比从2016年的15%提升至22%；围绕产业新城业务的房地产业务在京津冀以外区域的销售占比，从2016年的7%提升至23%。其中嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售。以嘉善为标杆的杭州区域和以来安为标杆的南京区域，分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿元。 关于资金链和开放合作，华夏幸福在复函表示：“华夏幸福并不缺纯粹的货币，但是我们确实缺带独特技术优势和资源的‘钱’，随着公司产业新城模式的发展，我们希望会同志同道合的朋友，共同推进产业新城事业的发展。” 据海通证券数据，华夏幸福2017年的融资成本由2016 年的6.97%下降到5.98%。此外，公司自身产业新城PPP业务模式在融资方面具备优势，全年共落地三笔PPP 资产证券化项目，规模总计41.06 亿元。相关信息显示，华夏幸福的融资渠道非常通畅，不同于房地产企业，其大部分依托非房地产的PPP园区融资，融资结构合理。 - 4 - 华夏幸福的未来 总之，商业模式没问题，财务模式没问题，华夏幸福前景是光明的。 最近一波，主要还是在2017年，半年停工+环京限购+雄安规划，直接废掉了大半个武功。 而且，投资人也应该知道的是，产业园区比房地产开发业务周期还要长，因此注定公司要大量垫款，随着异地不断扩张，应收账款也不断增加。只要公司在发展新城，这个就是常态化。干的活比房地产更苦，但是未来当然更美好。 很多人担心的扩张太快会不会有很大风险。 其实只要商业模式未来一片光明，可以通过金融工具实现全周期现金流管理。 华夏幸福浙江大区总经理王振江在接受易简财经（ID：ejfinance）专访时表示，“传统的房地产是拿着地来兑现价值，而华夏幸福一直在做的，则是发现价值，从无到有创造价值，再和政府、百姓、社会分享价值，这是我们做产业新城的意义。” 小编觉得，华夏幸福是中国为数不多的真正看懂，并在实践产业地产本质的企业之一，做好产业地产的要诀只有一个字——熬，慢慢熬到最后都能做起来，都能赚到钱。 所以，一些媒体简单地说，“华夏幸福是靠产业的幌子来圈住宅用地开发盈利”，这肯定有失偏颇的，再说现在各地方政府这么强势，拿着产业幌子做房地产，却还不把它“干掉”？如果不够诚意正心，而是三心二意地大打短期擦边球，政府第一个就会让你卷铺盖走人。 华夏幸福从去年开始一直在强调一句话——“诚意正心干好产业新城”。这句话出自《礼记·大学》，就是说：“正心是说心要端正而不存邪念；诚意是指意必真诚而不自欺。” 中国产业发展还有很远的路要走，但大有前途，华夏幸福作为一个民营企业，正在为中国产业而努力，值得尊重。 关 于 本 文
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