最高法判决：登记人员滥用职权行为不影响合同效力的，登记有效

羽知 2021-01-28

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最高人民法院行政裁定书

（2017）最高法行申6085号

商水县纺织品有限公司、商水县人民政府城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审审查与审判监督行政裁定书

本院经审查认为：房屋买卖合同是房屋行政登记行为的基础法律关系，商水县政府依据商水县纺织品有限公司与康丽花签订的房屋买卖合同及其他相关材料，为康丽花办理房屋行政登记，符合相关法律法规的规定。再审申请人商水县纺织品有限公司虽主张涉案房屋买卖合同无效，但该合同经河南省周口市中级人民法院生效民事判决及河南省高级人民法院民事再审审查裁定确认为有效。商水县纺织品有限公司已经通过房屋买卖合同处分了自己的权利，其以买卖合同无效为由要求撤销房屋登记行为的理由不能成立。商水县政府为康丽花颁发房屋所有权证的行为并未侵犯商水县纺织品有限公司的合法权益。

至于商水县房地产管理局工作人员在颁证程序中滥用职权的行为，由于没有证据表明该行为直接对登记行为的事实基础以及实体合法与否造成负面影响，故并不必然导致商水县人民政府所颁房屋所有权证违法或者无效。在作为基础法律关系的涉案房屋买卖合同有效，且当事人的登记申请和所提交的相关材料符合法律规定的情况下，《房屋登记办法》并未明确经办人员在颁证程序中的渎职行为属于不应予以登记的情形，不宜仅以此认定涉案房屋登记行为违法或无效并予以撤销。有关人员的违法行为给国有资产带来的损失，应当通过其他途径予以追偿。而对于再审申请人提到的涉案划拨土地转让没有依法报请有批准权的人民政府批准的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金或者由转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。因此，当事人依法补缴土地出让价款，不动产登记机构依法办理登记手续的，应当视为人民政府准予房屋转让，不必再另行办理审批手续。本案中，康丽花已经取得涉案房屋的所有权证，而对于没有缴纳土地出让金的问题，原审法院已责令其依法缴纳，或者依法另行解决，故再审申请人的此项主张，本院不予支持。

评析

一、房屋买卖合同效力由法院确认。

有学者认为不动产登记机构应当对登记申请材料进行实质审查，但从职权上看，不动产登记机构是没有权力判断买卖合同的合法有效性的。以《合同法》规定为例，合同无效的法定情形包括（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。不动产登记机构可以通过合同文本判断出来合同是否违反哪个条款么。何况不动产登记不断朝着便民化、电子化趋势发展，申请人可以通过互联网直接提交不动产登记申请，登记机构只有在最后来领证的时候才能确定是其本人提出的。目前有的地方已经在探索一趟不用跑了，想想就觉得风险很大。当然对某些已经有权机关批准文件明确的登记事项是可以实现的，台湾地区《土地登记审查手册》就有通信申请的规定，主要就是住址变更、抵押权全部注销、预告登记及注销、户政地名材料更正的门牌坐落、姓名、出生年月、身份证变更等登记。信息共享后不妨可加上国有土地使用权首次登记。至于“套路贷”违法整治中经常波及的民间借贷的真实性等，实在超过登记审查范围。当然利率标准是可以审查的。因此登记机构的审查范围如何，不但要分类明确规定下来，还需要得到司法、行政等部门的认可。

在房屋转移登记中，是房屋买卖合同；在土地使用权首次登记中，是政府批准出让或划拨国有土地的决定书以及土地出让合同。上述原因行为及不动产登记相结合，根据《物权法》的规定，产生物权变动的法律效力。这是依法律行为发生变动的情形。在非依法律行为发生变动的情形，如在房屋首次登记中，是合法建造的法律事实；在继承转移登记中，是被继承人死亡以及遗嘱或法定继承的事实；在土地因征收或收回使用权的注销登记中，是政府作出的征收决定书；在法院裁判情形，是形成性判决。

依法律行为发生物权变动，发生变动的原因是申请人的意思表示，缺乏登记机构的意思或决定，不动产登记机构只是负责记载并由于法律的规定，该记载产生物权变动和公示公信的效力。所谓行政确认是指行政主体证明和确定特定既存实施和法律关系的具体行政行为。既然登记行为不包含行政机关的意思表示，登记并未设定行政法上的权利义务，只是对客观事实的认识和判断，自然不动产登记不是对该法律关系或事实的行政确认，是一种准行政行为。其效力应根据《物权法司法解释》规定，审查基础法律关系。登记机构的笔误等或登记人员滥用职权等程序性瑕疵不应影响到不动产登记的效力。按照判决看法，行为应直接对登记行为的事实基础以及实体合法与否造成负面影响，方可导致登记发证违法或者无效。登记机构在这其中并没有实质性审查合同效力合法性真实性等权力。当然登记机构对可得而知的申请材料虚假应承担责任，比如出让合同、规划条件核实、不动产权证等，都属于自然资源主管部门职权，可以做好内部信息共享的基础上有能力核查。但身份证件、户籍、婚姻、公证书等材料造假，即使《不动产登记暂行条例》规定申请材料真实性由申请人负责，但法院判决不动产登记机构并非不负任何责任，该对什么材料的真实性负多大程度的责任或者注意义务，是需要明晰的问题。

二、不动产登记的基础是当事人的取得权利的原因行为

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