依单方申请撤销登记备案是否构成违法2015-07-17 09:56:00 来源： 中国不动产 作者：钟京涛 案 例 2013年6月,王某与当地一家房地产开发公司（以下简称开发公司）签订了一份铺面商品房买卖合同后,双方到住建局进行了合同备案，并加盖了商品房预售合同登记备案专用章。2014年7月，开发公司单方向市住建局申请撤销合同备案，住建局随后撤销了该商品房买卖合同的网上登记备案。同年10月，王某接到开发公司关于备案登记已撤销、房屋不再出售的通知后，提出异议，将住建局起诉到市中级人民法院。 疑 惑 1.商品房购销合同备案具有什么样的法律效力？ 2.商品房买卖合同网签备案后能否单方撤销？ 3.网上签约与预告登记有何区别？ 解 答 商品房买卖合同网上签约备案制度是我国房地产管理实践中探索形成的一项重要制度，2004年7月，建设部修改的《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门逐步推行商品房预售合同网上登记备案。2010年1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》提出进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度。2010年4月，住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，各地要积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。 在我国法律当中，与网签备案类似的一种制度是预告登记。预告登记是指当事人约定转让不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》、《土地登记办法》等部门规章中也规定了预告登记。网签和预告登记这两项制度的区别在于二者属于不同性质的法律行为。预告登记是一种民事法律行为，商品房交易合同的网签备案是一种行政行为，两者不能相互代替。 网签备案后，需要变更或解除协议的，应由双方签订合同变更或者解除预售合同的协议后共同到原登记机关办理变更或者解除合同登记备案手续，否则网签的证明、确认效力将是长期的。实践中，由于预告登记主要是为保护购房人的权利，对卖房人来说费时费力，除非购房人坚持一般不会主动要求办理预告登记。因此，实践中，在预防和遏制“一房多卖”等非法行为方面，网签备案制度的作用超过了预告登记。 本案中，住建局仅凭开发商单方申请便撤销了登记备案,显然是违反有关规定的。因此，市中院经审理认为,住建局仅依据开发公司单方申请便撤销所涉备案登记,显然在行政行为程序上未能充分保障当事人的参与权、知情权、异议反驳等权利,且据以撤销的理由不清楚。该具体行政行为证据严重不足,构成违法,依法应予撤销,据此做出一审判决，撤销住建局作出的行政行为。 （供稿：国土资源部不动产登记中心） |
|
|
