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导语：房地产与互联网，是属于这个时代叱咤风云的两个行业。倘若两个行业真正联结起来，会发生何等激烈的化学反应？ 在过去十年房地产行业高速发展的黄金时期，供不应求的市场格局使得房地产始终是个卖方市场。而随着“白银时代”的来临，消费者逐渐拥有了话语权与选择权，整个行业亟需改变经营思维和一个能提升效率的工具，与风头正盛的互联网结合则成了必然的趋势。 “互联网+房地产”的概念虽已诞生多年，但真正玩转的，并没有几个。部分开发商的守旧思维与入局者方向的错误让这个概念始终有名无实，而贝壳的横空出世，让我们看到了“地产淘宝”的一丝曙光。但年轻的贝壳将走向哪里？又将为行业带来何种巨变？ 作者/ 小博君 出品/ 博志成地产观 两岁之龄睥睨众神 贝壳的“野蛮生长” 7月24日晚间，贝壳找房正式向美国证券交易委员会(SEC)公开递交招股书，拟在纽交所挂牌上市，股票代码“BEKE”。据悉，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳找房IPO的联席主承销商。 成立于2018年4月的贝壳找房，脱胎于链家。而在赴美上市中，链家也被装进了贝壳的IPO框架，“链家是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”贝壳这样解释。 的确，在链家的帮助下，贝壳从出生到现在的两年的过程中，可谓是“野蛮生长”，发展速度快得令人咋舌。本次贝壳招股书中显示，截至今年6月30日，贝壳覆盖了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。贝壳找房旗下三大主营业务为存量房交易、新房交易和其他新兴业务。 与贝壳快速扩张形成强烈对比的是，链家却在不断缩小。2019年，北京链家旗下仅余7家公司，北京链家大部分核心人员逐渐转移到贝壳任职，如贝壳找房在香港成立三家公司的合伙人，均是原链家的合伙创始人。另外在贝壳的经纪人体系中，基本上95%来自链家。与此同时，链家的注册资本也由2054.02万元变更至1355.82万元，减少33.99%。外界曾一度有“贝壳掏空链家”的传言。 从成长速度上来讲，左晖“ALL IN”贝壳的做法似乎得到了一个满意的结果。贝壳的年总交易额（GTV）高达2.1万亿，不仅做到了行业市场份额的第一，也成为了继阿里巴巴之后的中国第二大互联网商业平台。 现如今，贝壳找房所覆盖的范围已经是链家的数倍，要达到现在的城市与门店的覆盖范围，链家可能要用10年，而迅猛如斯的贝壳，只用了两年。 总结贝壳迅速发展壮大的原因，最重要的一条是线上线下的无缝衔接，对于线上平台而言，到线下去拓展门店业务，无疑面领着资金不足与经验短缺的难题。而贝壳凭借着链家多年来积累的优势反其道而行之，利用线下链家门店，搭上贝壳的框架，划出了一道漂亮的上扬曲线。 征途的下一站 是新房与家装 如同上文所说，在新房领域，如果是“卖方市场”，进军渠道无异于以卵击石。而当万科都在悲鸣“活下去”之后，行业的拐点应声而来。贝壳一手房业务的成长，也仿佛乘上了时代的东风。 成立之初的贝壳目标并不是那么激进：三年内，由线上引导的新房成交金额达到2000亿元。然而在成立之后的次年，贝壳的一手房业务就取得了令人惊讶的业绩：7476亿。 一手房交易额的暴涨也带领着贝壳新房业务营收的水涨船高。2019年贝壳找房的新房业务营收从2018年74.72亿元迅速升至202.74亿元，占比逼近存量房业务，首次超过总营收的40%。 类似于依靠链家得以快速崛起，贝壳在新房领域业务的快速成长，也依靠于其非常成熟的二手房平台。根据最新数据显示，贝壳+链家APP MAU（月活跃用户量）约为7000万。这7000万用户在贝壳找房搜索目标房源时，如果可以同时看到意向区域的二手房和新房，那么势必能为贝壳的新房业务导入巨大流量。 除了在新房业务领域的凶猛扩张之外，贝壳也将准星对准了在房地产产业链占有重要地位的家装领域。 在今年4月份举办的贝壳找房“2020新居住大会”上，贝壳找房CEO彭永东宣布，推出家居服务平台“被窝家装”。在这个平台中，用户既可以选用已经被标准化的局部、整装套餐，也可以选择独立设计师来打造自己的梦想之家。 “被窝家装”的推出，对于贝壳来说是基于一二手房业务买卖扩张的重要一步，左晖此前在接受《棱镜》采访时也表示：“整个家装和家具行业对贝壳的未来来说，还是非常重要的。” “被窝家装，对我们而言既是房地产交易服务后的自然延伸，也是我们新家装在北京市场的一个尝试。”贝壳找房CEO彭永东在发布会上表示，这一赛道也属于非常大、有非常多改进的空间，对贝壳找房来说，这也属于先慢后快、先难后易的事业。 “前工业化”的中介行业 贝壳要重塑的有很多 古语常说“车船店脚牙，无罪也该杀”。“牙”类似于我们现在常说的“中介”、“经理人”。在古代科技和法制都不健全的背景下，这些职业都有一些潜规则存在，夺人钱财害人性命的事情时常发生，令很多人恨之入骨，所以就有了“无罪也该杀”的夸张说法。 而在现代社会，黑中介联合炒房客炒高单城房价的说法也屡见不鲜。此外，民众对于房产中介机构不规范经营行为也颇有怨言，房屋信息不实、执业不规范、收费无统一标准、服务质量偏低、诚信问题偏多也成为了主要矛盾点。 就连强势的“甲方”开发商，也对部分渠道商的趁火打劫行为非常不满。如去年末“天津天价渠道费”的舆论引起了业内的广泛关注。在天津房地产市场去化非常不理想的情况下，渠道商抓住了机会“趁火打劫”，将单笔渠道费用提高到了5%到8%，部分项目甚至达到10%，让区域内房企苦不堪言。此外，售楼处门口截客，与开放商自有销售人员内外勾结也一直是行业的“毒瘤”所在。 贝壳找房董事长左晖在致股东的一封信将上述中介行业乱象定义为“前工业化”。“所谓的‘前工业化’就是行业缺乏基本的规范和标准，支持行业发展的基础设施完全不具备，从业人员行为不规范且大量流失，消费者怨声载道。” 在贝壳成长之路，不止面临着对中介行业历史遗留问题的重塑难题，在家装行业的探索之路，也是布满荆棘。 在贝壳之前，海尔、红星美凯龙、国美等巨头们都表现出其重塑家装行业的野心。但随着时间的不断推移，仍旧混乱而又分散的赛道没有让人们看到任何实质性进展。 面对家装行业的现状，贝壳CEO彭永东曾作出如下判断：“家装业务，和经纪行业一样，它非常大，但体验又不怎么样，属于交易后服务的自然延伸，值得重新再做一次，有非常多改进的空间。” 争议之下 埋头变革 链家、贝壳的卧薪尝胆 就在贝壳诞生两个月之后，58集团联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产等中介机构成立“反贝壳联盟”。檄文的中心思想可概括为“反对贝壳既当运动员，又当裁判员”的做法。 可是在房产中介行业混沌不堪的状态下，当不当裁判员又有什么重要呢？真正重要的是规范市场制度，重塑行业形象。链家早就替贝壳做好了准备——“真房源”与“提升经纪人素质”。 一直以来，中介行业的进入门槛低，导致了房产经纪从业者的素质参差不齐。2018年11月，链家在“品质提升”发布会上明确提出：要在2021年把本科及以上学历的经纪人比例提升至51%。时任上海链家沪西北事业部总经理吴天昊曾表示：“相对而言，高学历的人会更尊重规则，更有底线、价值观也更强”。 此外，链家在发展过程中，较为敏锐地捕捉到了数字化的产业机遇，不仅打造了全行业最广、最精细化的房源数据库“楼盘字典”，还创建了自己的线上渠道链家网，具有全行业最领先的数字化能力。 链家也通过贝壳平台将其多年的努力成果分享到了整个行业，贝壳找房不仅以共享真实房源信息为号召，吸引中小地产中介、经纪人与经纪公司入驻；并且推出门店助燃计划，并建立了系列规则，来帮助更多的门店成为品质门店。推出小贝助手2.0和经纪人带看助手，帮助经纪人、服务者实现有品质的业务增长。 虽然前路还面临着盈利“大山”，但贝壳找房，真的让房产中介行业的变革看到了些许希望。 《以更名之机,行转型之实,房企转型为何困难总比办法多? 》、《冒进造车，黯然破产！中国房企就不是做实业的料…… 》、《恒大造车梦》
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