|
导语：以往中国房地产行业的逻辑都是循序渐进的，但这次的融资变化却显得骤然而至，“三道红线”的过境，让房企感受到了浓烈的寒意。而在三条红线之后，另一道重雷也即将劈下。
11月初，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。 通知要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。 地产黄金十年，房地产玩家们玩的基本上都是杠杆游戏，高息负债+资金流管理+项目高周转，催生了一大批重量级房企，不少黑马房企也前仆后继地崛起。 融资的持续收紧也开始让“人上人”的房地产行业开始放平心态，万科董事会主席郁亮坦言：““三道红线”实施后的房地产已成普通行业。在这一阶段，房企和制造业一样，将不再依靠杠杆，而是依靠全面竞争能力，适应环境变化，并继续进化出新物种。” 无论如何，房企融资寒冬的已然来临，现在再谈政策的严苛与否已经没有任何意义，重要的是如何在这寒冷的冬天努力地活下来。 对于房地产企业来说，土地如米，资金如水，只有米水兼备，才能做出一锅热腾腾的米饭。但米价处于高位不下的同时，水价也越来越贵了。8月下发的“三道红线”，让地产行业可谓是“哀鸿遍野”，对于视融资为生命线的房企来说，这项新规无疑是给房企的咽喉加上了一把锁。而11月初下发的房地产信托排查通知，则是让本就愈发艰难的融资更是雪上加霜。中国的房地产信托，是2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的，初期是以“过河贷款”的姿态出现在大众面前，在当时并未引起地产商的重视。而随着传统地产融资渠道的阻力不断增大，房地产企业逐渐将目光投向了信托资金。每一轮的银行信贷紧缩，也让地产信托迎来一轮发展契机。2018年以来，在地产融资愈发收紧的趋势下，地产信托也一直处于狂飙突进的态势。房地产资金信托是房地产信托的典型分类，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。该类信托产品主要有房地产股权信托、贷款、权益投资、组合运用及其他投资等投资方向。其中，股权信托是指房企将其优质房地产项目项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并向信托公司承诺将在未来的一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以此来实现融资的目的。在这个过程中，房地产企业既没有丧失该项目公司的房产开发经营权，也未丧失该项目开发的最终受益，同时又降低了对自有资金的占用，有利于实现房企的最大化受益。而贷款型房地产信托则是由地产公司将土地使用权或在建工程折价抵押，向信托公司借款，产品到期后还本付息的一种信托产品。在地产行业持续升温的时期，地产信托的风险尚不足以引起人们的注意，而在如今房屋销售市场持续降温的情形之下，很多项目的抵押物是否持续足值不能保证，处置的时间的长短也不能保证，人们则要重新思考这种融资方式所带来的金融风险。业内人士分析认为，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。此外，今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。而近期某大型房企最近爆出的负债危局更是为行业敲响了警钟，高层则早已开始防患于未然。自去年年中以来，监管部门就曾出台多项政策与窗口指导，严格控制房地产信托规模，而据相关数据显示，近年来房地产行业的信托占比也在逐渐下降。尽管如此，监管部门认为，目前房地产信托业务依然存在较大的合规管理及风险防控压力。 从某个角度来看，此次的信托排查也是“三道红线”政策的逻辑补充，“三道红线”公布了，“房地产宏观金融审慎体系”建立了，如果信托渠道仍然有漏洞，对部分不合规房企的杀伤力将大打折扣。一般来说，房企融资大多通过以下几种方式：上市融资、银行贷款、海外发债、民间融资、信托融资，房企急于登陆资本市场，用较为“便宜”的资金来“救命”。不过自2010年被称为“国十条”的房地产调控文件出台以后，就鲜有房企通过IPO方式登陆内陆资本市场。除了最近热点房企恒大回A梦碎的事件之外，首创置业、富力地产、万达商业，甚至龙光集团都在回A的路上屡屡碰壁。因此自2018年开始，港股掀起一轮内房企业上市潮。虽然通往港交所的赛道很拥挤，一个接一个遇阻，但仍有“幸运儿”诞生。10月8日晚间，金辉控股通过港交所聆讯，是继6月底港龙中国后，又一家通过聆讯即将上市的内房企。10月23日晚间，祥生控股集团有限公司通过港交所聆讯，用时142天。上坤地产也成功在今日敲钟。不过成功的毕竟少数，还有很多谋求进入港股的房企仍在努力。截至今年10月21日，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、领地控股、实地地产还在港交所排队等候上市。这些房企未来究竟能否成功登陆资本市场，还有待时间检验。与A股相比，香港资本市场更看重财务、回报的稳健和业绩的可持续性，但反观已经成功上市的房企，存在着规模较小与杠杆率偏高的共性。除祥生地产销售额超过千亿外，其余等待IPO的房企销售规模在200-700亿元之间不等。同时，其中大部分房企杠杆率偏高，数据显示，截至2019年末，大唐地产净负债率为119.2%；实地地产净资产负债率为225%；上坤地产净负债率为118.8%。除此之外，也有诸多房企通过分拆物业上市的方法，以再造融资平台、减轻资金压力。截至8月中旬，共有15家内陆房地产公司分拆旗下物业板块单独在港上市。其中6家公司已成功上市，它们分别是：正荣服务、绿城管理控股、弘阳服务、金融街物业、建业新生活、烨星集团。它们的母公司分别是：正荣地产、绿城中国、弘阳地产、金融街控股、建业股份、鸿坤集团。分拆上市不仅可以有效盘活公司资产，通过出让一部分股权获得大量IPO资金，改善企业资产流动性；另外，母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育，为公司长期发展创造有利条件。房地产行业是资源驱动的政策性的类金融行业，有金融行业的属性与政策的属性在里面。决定房地产行业走势和企业经营命脉的往往是政策，政策通过引导市场的变化来反推房地产企业经营策略的变化。过去几年，不少企业依靠加杠杆扩大经营规模，企业快速发展的同时，也带来了财务风险，增加了流动性管理的难度。企业经营者需好好反思，调整企业的发展战略。“三道红线”新规也再一次让行业意识到，囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为将出局，真正具备造血能力的“经营行为”房企将迎来10年二次绽放期。融资寒冬下，想要实现可持续性发展，只有通过修炼企业“内功”来实现。投资功、融资功、生产功、销售功、回款功，把这些功夫串联在一起形成强大的支撑，使内部的资金快速顺畅周转起来，提高内部“经营型杠杆”。外部的财务型杠杆没有降低，成本优化能力、产品溢价能力、服务溢价能力、销售能力等基本“内功”有没有提高，企业就没有资格谈生存与发展。在9月25日的万科媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮在回答中国证券报记者提问时表示，日前国内陆产行业“三条红线”的监管政策对行业影响深远，其影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。“在招拍挂制度之前，房地产处于土地红利阶段，招拍挂制度之后，房地产进入金融红利阶段。‘三条红线’开始后，行业就进入管理红利时代。”“管理红利”的时代，融资扩张已不再是实现发展的捷径，不少房企将目标放在“促销售，抓回款”上，管理、产品等内在因素，重新成为了企业的核心竞争力所在。旭辉控股董事局主席林中也在2020中国房地产总裁峰会，为地产企业提出了五条经营上的应对策略。1、还是要高周转不囤地、不捂盘、零库存，增加预收账款。因为去库存和增加预收账款，对于财务的改善是最有利的。2、必须做畅销的产品。因为行业未来将长期处于买方市场，房企必须要去卖得动的地方，有客户需求的地方去做经营。3、要重视现金流。减少运营资金的占有，要加强经营导向，来打通投产供销存价费利款。4、要控制投资强度，锁好投资纪律。核心还是要提高投入产出。5、要千方百计的提高利润。因为没有利润就没有力量的积累。当融资监管趋严的“启动键”被按下以后，很多房企又在开始考虑“全员融资”了，据报道，年初某千亿房企开始抽调工程部门、营销部门等多部门干部去融资。而地产黄老邪认为，“全员融资”不是每个员工都出去借钱，而是思考如何从投资、运营、工程、销售等关键环节，以及其他方面提升企业资金的使用效率与价值。首先在狭义的融资体系方面，一定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制，打实基础。广义的融资体系方面，则是要建立明确高效的管控体系。首先是高效的运营体系，然后打通投融产销，建立高效的经营节奏控制体系。如果做不到这些，企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象，增加企业面临的风险。在团队保障方面，首先企业要在销售端去发力，从某个角度来说，销售也是做融资的，只是钱不是从银行去融，而是从业主以及准业主的手中去融，这种销售回款使用起来最没有风险，而且还不用去还。投资也可以看做是在做融资，比如进入了一个库存低，未来去化率快的城市可以看作是为企业融资做贡献。同时投资部门与其他企业和政府合作，用少量资金撬动了一个大项目，也可以看作是为企业融资做贡献。如果投资部门进入了一个未来两三年内都供需失衡的一个城市，后面的团队再怎么努力，也会对资金造成积压，降低整个公司的现金流周转速度，资金的周转速度。因此进对了城市拿对了地，就相当于是为企业融资。此外，工程部门把施工进度管理好，尽快达到预售条件、招采部门建立完备的供应商体系，使甲乙方配合顺畅，都可以看做是为企业融资做贡献。营销团队制定的产品定位是不是精准？是不是按照快速去化的策略来定位的？营销过程中的推广的策略是否有弹性？是不是能快速的应对市场的不确定性？如果具备这些条件，单项目的融资策略就有了一个重要的支撑点。因此，每一个部门的每一个员工的每一个动作，在为客户创造价值的同时，一定也在为公司的自有资金快速周转在创造价值，这才是全员融资。[1]《新一轮房地产信托专项排查启动 高压态势延续》，证券时报
[2]《房企回A“剧终”》，乐居财经 [3]《房地产信托严监管背后的深意》，国际金融报 [4]《房地产信托产品发展历程》，第一财经研究院 喜欢的小伙伴们，下方一键三连走一波
|
