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深圳有一个区域，很多地名、建筑都带有“深圳”。 老深圳人的认知中，它就是深圳，深圳也是它。 这个极具分量的片区，就是罗湖。
最近，各区十四五发展规划相继公布，罗湖的“新身份”也被曝光。 被定位为旧城改造可持续发展示范区，接下来将打造一系列标志性工程。 借着这个契机，南方楼事重走罗湖。 采访了N位本地人之后，更全面的了解这个被“鄙视”多年的片区。 旧 深圳人遗忘的罗湖 “在罗湖，可以看到深圳原来的样子。” 对于罗湖的看法，本地居民老胡一脸骄傲的说道。 罗湖作为深圳最先发展的地方，从1980年至2010年前，它是当之无愧的中心区。 但随着时间的推移，罗湖慢慢被其他区超越。 从改革开放先驱者变成了追赶者，王者已老。  在区域内转几圈，最大的感受就是：旧。 老式的建筑、老式的设计、老式的外立面颜色......  东门南、人民南、嘉宾路这一带的大楼，依稀能看到当年模仿的香港建筑风格。  狭窄的马路、密密麻麻的建筑，让整个片区看起来十分拥挤。  和福田、南山这些新中心对比，罗湖更有市井气息。 即便是中午，马路上、林荫小道上、写字楼附近、商场里边......都有来来往往的人群。  可惜，新深圳人并不待见这样的罗湖。 老胡颇为伤感的表示，以前约朋友来罗湖玩，大家都很爽快，但现在一听说来罗湖，就三个字 “886”。 他告诉南方楼事，身边一些朋友陆陆续续搬离罗湖，虽然生活便利有烟火气息，但太拥挤了。 “停车难，路小经常堵车，环境卫生不理想，还有噪音影响。”老胡对此十分无奈。
另一位本地人也和南方楼事吐槽，家在罗湖文锦，而男朋友在宝中。每次去找男朋友，都会被调侃：欢迎你进城。 “这种感觉，好像香港港岛的人鄙视住在九龙新界的人一样！”她忿忿表示。
变 “能住幸福里就是成功人士” 今年25岁的深二代小文，对于罗湖“老去”、“被抛弃”等说法，早已习惯。 她也承认，这个伴随自己成长的区域，已经老去。“这种声音在初高中就有了，那时候福田南山的shopping mall、娱乐设施都比罗湖先进。” 而罗湖，在她眼里这几年最大的变化仅仅是老楼拆建、街区修缮。 “比如我家附近的路，都修得宽敞和平坦。” 如果我们从品牌维度对比，其实罗湖的商场也不差。只能说商场旧了，跟不上商业潮流和消费者需求的变化。 新开的标杆商场，比如海岸城、万象天地、cocopark等等都在福田、南山甚至宝安。 小文希望，官方在老城区的改造方面多花功夫，腾出更多的地建设新的文娱产业吸引年轻人。 当南方楼事问及如果有机会买房，会优先考虑哪个区域，她表示可能南山或者福田，原因是它们的地理位置比较中心。 但话锋一转，她坦言自己早在上大学的时候就拥有了人生中第一套房子。 “再买觉得挺浪费。” 这套房子，说起来还有点小插曲。 2014年，小文那颇有远见的父亲打算给女儿买房，当时参与了华润城一期开盘，但是没有中签。 后来，索性在罗湖给她买了一套。 不是深二代，但有“罗湖情怀”的郑女士在罗湖工作已经有十多年。 罗湖对她而言就是白月光般的存在。 大学毕业之后，郑女士在罗湖上班。那时候每天上下班经过幸福里，旁边就是高大上的万象城，当时一直觉得能住在幸福里的人都是成功人士。 要知道，当时的罗湖万象城代表了全深圳最高购物水准。 但十几年过去，南山崛起，罗湖没落了。 现在再回头看幸福里的房价，也远低于南山的房价。 幸福里作为罗湖豪宅的代表，目前在链家官网显示均价10.3万/㎡；对比南山17-18万/㎡左右的华润城润府，差距不是一般的大。 “对幸福里的好感还在，毕竟那是我青春年少时对美好生活的憧憬呐。” 慢 房价不急 年轻人不爱
对于罗湖的“一成不变”，每个人都有不一样的感触。 小文直言罗湖房价涨幅小，和其他区没得比。 2015年，小文父亲在华润城润府败北之后，转战黄贝岭某新盘，以4.5万/㎡的单价买下一套房子。 6年时间过去，这个小区成交价在7万/㎡左右，而华润城一期成交价高达16.4万/㎡。 差不多的开盘均价，涨幅却相差2倍之多。
图源乐有家 数据截自2021.1.18 让她觉得不甘心的是，自家的房子户型好，住起来十分舒服，但在网红盘面前根本不值钱。 “很多新房的厨房，那叫厨房吗？动线极其不合理，两口子想一起做饭，除非原地打转。” 这还只是单个楼盘对比。 如果放眼整个深圳，把罗湖和福田、南山、甚至宝安来来对比，你会发现，昔日的老大哥完全被小弟们碾压了。 但对于市场的选择，小文深知其中的BUG。 “主要还是产业问题。罗湖老房子太多太密，腾不出地来折腾产业，消费文娱也带不动，怎么会吸引年轻人来置业？”
再说说罗湖的新房情况。 目前区域内在售新盘仅8个，均价在5.9-9.8万/㎡之间不等。 罗湖“无房可卖”，是众所周知的原因。 开发早，宅地少，想要增加供应只能依赖旧改，奈何旧改还需要时间。 本以为在新盘稀缺，一定会出现供需紧张的局面。 但南方楼事翻了翻年报发现，2020年罗湖供应占比大大高于成交占比。 换句话来说，就是买罗湖的人不多。
图源深圳中原研究中心 这个诞生了中国第一个商品房、别墅区、样板房的片区，似乎跌下神坛。 小文幽幽说道，其实还是有很多old money住在罗湖。 “他们不需要房价来标榜身家，也不喜欢南山明晃晃的高楼大厦，只喜欢喝粥饮茶。” 事实上罗湖也有「高房价」——学区房。 螺岭片区有资深经纪人告诉南方楼事，这两年罗湖学位房很火，成交也很多。“我们去年的成交总金额很高，虽然单价低但量大。” 南方楼事在房源网简单筛选了2020年螺岭60㎡以下的小户型成交房源，仅链家官网显示的就209套，还不包含其他机构。 该经纪人表示，今年深中和螺岭的学位房，都涨得比较猛。 以东门168为例，带有螺岭中学学位，现在最高挂盘单价已经去到15.6万㎡。 图源链家官网 数据截自1月28日 相同户型、相同楼层的房源，2019年3月成交单价是7.5万/㎡，2020年12月高达12.6万/㎡。 一年多的时间，涨幅达68.5%。
图源链家官网 数据截自1月28日 和那些看见房价涨就喜上眉梢的业主不一样，小文更多时候感到无奈。“一看学区房的价格，我包括身边的人都觉得无语，这些又破又小的房子根本不可能有人住。” 她觉得这导致了住房和教育需求的矛盾，希望官方可以建更多小学。 居 平价房产 要不要入股 如果有人问，罗湖这么老，房价还涨得静悄悄，值不值得买？ 想知道答案，不妨继续看看南方楼事镜头下的罗湖。
罗湖因为发展早，片区的生活氛围更为浓厚。 走在罗湖街头你会发现，很多老人、孩子以及一家几口，大家的状态都很松弛。 这种状态，是福田、南山很难见到的。 在科技园周边走动的人，大多来去匆匆。
毫不夸张的说，罗湖有着全市最完备的生活配套。 几乎到处都是商圈和购物中心。东门步行街、金光华广场、KKmall、地王大厦、万象城、喜荟城、IBC…… 步行5分钟的范围内，我们可以解决生活中的大部分需求。
深圳早期的交通规划，也对罗湖青睐有加。目前在运营的11条地铁线路中，就有6条是经过罗湖。 教育方面，罗湖是深圳教育资源较为丰富的区域之一。 有不少老牌名校资源，比如深圳中学、翠竹外国语实验学校、螺岭外国语实验学校、红岭小学等等，一直是家长们的心头好。 除此之外，医疗、公园等配套，也不在话下。
所以罗湖究竟值不值得买？ 负责任的说，还是得看自身情况。 比如很多有家有室的人对罗湖情有独钟，因为这里充满生活的气息。 虽然小区老，设施陈旧，但购房门槛相对较低。而且也有老牌名校，各方面配套非常全，这都占有一定的价格优势。 所以对于有老人小孩的家庭，其实买罗湖居住是十分方便的。 那年轻人就不能买了吗？ 当然不是，喜欢这种氛围的年轻人同理可以买，只不过对于很多年轻人来说它不是第一选择。 还是那句话，罗湖太老了。 虽然配套成熟和完善，但另一面透露着的陈旧的设施和落后的设计理念，很难吸引年轻人。 南方楼事在采访中，就遇到了一位很典型的新深圳人小A。 小A告诉南方楼事，自己来深圳之后一直住在罗湖，很少到其他区闲逛。 直到某一次，和朋友去深圳湾玩路过春笋，那一次她感受到了大量人才聚集带来的快速发展和活力，也震撼于资本和财富的涌入的力量。 “这是我在罗湖不曾感受到的，那一天之后就下定决心要找一份南山的工作。” 不管是购房数据还是采访，我们都可以发现，“低房价”并不能成为罗湖的竞争力。 它也不能吸引年轻人。 拆 以旧换新 罗湖新生 罗湖当下的困局是老，其实这也是它“自救”的突破口。 大白话来说，就是城市更新。 罗湖在无地可用的背景之下，只能通过城市更新来实现自救。 南方楼事前两个月盘点过深圳已草案公示的旧改项目，其中罗湖就有15个，还拥有蔡屋围和湖贝两个总建面超220万㎡的巨无霸项目。 在这次实探，南方楼事也看到了许多项目有实质性进展。 不管是蔡屋围还是木头龙，它们的进度都被外界视为罗湖的旧改在加速，给市场给居民增加信心。
红岭路摩天走廊·蔡屋围城建大厦
蔡屋围旧改 仁恒世纪大厦(工纺大厦旧改)
笋岗CBD 笋岗CBD·奥康德地块旧改 红岭路走廊·城建梅园片区旧改
湖贝村旧改 笋岗CBD·长城国际物流用地旧改以蔡屋围和湖贝村为主的这两个巨无霸旧改项目，未来将为罗湖带来更强的产业、更完整的配套以及更现代化的生活。
罗湖还是那个罗湖，动不动就刷新深圳天际线。 整个片区旧改完成后，将会新增各类配套设施。比如医院、老人活动中心、社康中心、扩建幼儿园、小学等等。 可以想象，未来在罗湖生活幸福指数会暴增。
蔡屋围城市更新统筹片区项目概念规划效果图（以政府最终审批为准） 除此之外，罗湖招商也在努力“破圈”。 去年10月，罗湖举行了产业空间推介暨招商大会，像文和友这样的网红商业也拟在罗湖打造超级文和友项目。 为此，最近还迎来了长沙网红奶茶茶颜悦色来罗湖开快闪店，只为支持自家兄弟文和友~
在罗湖大力推动旧改的过程中，也有人会担心推倒重建会不会让罗湖失去属于它的烟火气息？ 小文也向南方楼事透露自己的想法，她认为老城区不是拆了就完了，官方应该要考虑怎么把它建设成一个文化旅游打卡地。 “因为老了，可能承担不了产业这块的职能，那可以去做一些怀旧的事情。” 当然，大众的顾虑开发商自然也会有自己的考量。 比如湖贝村旧改。华润在规划方案中，划定1.4 万㎡的南坊旧村保护范围及建设空置地带。 这在深圳的主城区里，这样大手笔地对旧村原址进行保护和活化，此前没有先例。
图源华润置地城市更新 在中国共产党深圳市罗湖区第七届代表大会第五次会议上的报告，还提出“湾区枢纽 万象罗湖”。 不管是招商引进网红商业，还是在城中村升级中古村落的保护，我们都能感受到“万象罗湖”这个含义。 这一切努力，也是它重新回C位的秘诀。 可以预见，在不久后的未来，一个崭新的罗湖将出现在大家面前。 深圳市罗湖区第七届代表大会第五次会议上的报告 结 人们会说40岁的深圳太年轻，对于同样40岁的罗湖却很苛刻。 曾有人调侃，罗湖起了大早，却赶了个晚集。 但在南方楼事看来，此刻的罗湖已经“醒来”。 不久的将来，会再次迸发光芒。 ▼ 如今一提到罗湖，我们张口便是：当年、那时候…… 你和罗湖之间有什么难以忘怀的故事？对于罗湖的未来，又有何看法？ 欢迎大家留言分享所见所感。 |
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