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“十四五”应展示“路房合一”新蓝图（上） 余永佳 房地产是我国经济高增长的主要发力点，不仅强势拉动了内需，创造了大量就业岗位，助推了GDP总量和地方财政收入，更是奇迹般地优化了城市的宜居环境，提升了市民的生活质量。 遗憾的是，高高在上的房价始终远离工薪族的购买能力和期望值，使中低收入者望而生畏和为之负债拼搏大半生。 一、高房价 城市房价是指住宅等建筑物连同其所占土地在特定时间内的市场价值。由于房价高企，在北京、上海、深圳、广州、厦门等一二线城市的闹市中心，低收入者辛苦一年的总收入，往往抵不上一平方米的房价。 例如，2020年8月，内陆前五位高房价城市是：深圳75249元/平方米，北京62514元/平方米，上海58232元/平方米，厦门48285元/平方米，广州37261元/平方米。在一些交通便利、商、教、医、娱、游资源丰富的黄金地段，一些品质并不怎么拔尖的住宅单价也轻松跨越了10万元的高坡。这就迫使诸多高薪白领，必须要合力抽取父母双亲或岳父岳母、公公婆婆的血，才能勉强凑个首付款。 当然，中国也有房价低于3000元/平方米的城市。例如，鹤岗1955元/平方米、双鸭山2846元/平方米、石嘴山2998元/平方米……。此类低房价虽然显得温柔，但却是经济不景气、择业难和人口外流的衍生物，因而很难给人带来获得感和幸福感。 中国城市房价有无泡沫？是否隐藏着巨大的金融风险？这是长期以来国人所担心和争论不休的敏感问题。我们或许可以从房价收入比中搜寻到相对应的答案。 房价收入比（住房总价÷每户家庭年总收入）是国际通用的衡量房价是否存在泡沫风险的指标，在发达国家，其合理区间一般被认定在3-6范围内。 中国目前仍属于发展中国家，城市商品住宅平均房价收入比为9.2。2019年内陆前五位房价收入比城市是：深圳35.2，三亚27.6，上海25.1，北京23.9，厦门22.8。 二、高房价的原因 城市住宅价格的构成是“土地价+建筑物价”。其中住宅建筑物价包括建安费、配套设施费、勘察设计费、财务费、管理费、营销费、行政事业费、税金，以及开发商所获取的经营利润。 城市住宅建筑物主要由钢筋和水泥构建而成，全国各城市的钢筋、水泥等建筑材料以及相关的人工、机械投入等费用，尽管存在着一定的价格差异波动，但是建筑物价在整体上都趋近于同一个价格水平线。 例如鹤岗、双鸭山等东北城市，因受制于市场供求和经济发展水平等因素，房价长期走低。其建材、机械，尤其是人工等费用虽低于全国平均水平，但是由于寒季时日长，每年的施工有效作业时间以及住宅开发效率要远低于南方城市，这样同样会拉高房产的建设成本。因此，其建筑物价与一线城市的差距，并不会过于悬殊和离谱。 然而，无情的事实却是：深圳、北京、上海的房价，分别是鹤岗的38.5倍、32倍和29.8倍。 若是追根溯源，就不难察觉，各城市间巨大的住宅价格差是由高额土地价差所造成的。 2020年12月13日，鹤岗市挂牌1宗面积为717平方米、容积率上限为1.1的住宅用地总起价17.76万元，起始楼板价225.18元/平方米。假若最终的中标价溢价150%，楼板价仅337.77元/平方米。 这与四年前上海静安区中兴社区地块出让，融信以溢价139%、总价110.1亿元以及高达14.3万元/平方米的楼板价相比，两者相差423倍。 由此可见，土地价飙升，导致住宅价格水涨船高。遏制高房价必须要以平抑土地价为突破口。 三、破解高房价的有效方案 土地是不可再生的稀缺资源。中国人多可耕地少，一二线城市土地供求关系长期失衡，因此很难出现价格大幅下行的奇迹。唯一的办法就是必须要找寻到提高土地利用率、复合开发土地资源的新方案，尤其是要在创建无需土地费支出的住宅开发新模式上实现历史性突破。 笔者多年来一直在呼吁：开发新型“路房合一”建筑，以破解城市建成区房价高企、职住分离、中低收入者宜居难、交通潮汐式单向流及路堵车塞、城市活力下降和综合竞争力有限等难题。 路房合一顾名思义就是，利用道路上部空间开发绿色庭院化过街楼建筑。 这项工艺，在中国城市已传承数千年。北京正阳门城楼、南京宣武门城楼、西安永宁门城楼等等，都是路房合一建筑的先驱和样板。 我国北京南站、上海虹桥站、南京南站等诸多高铁站，则是现代版路房合一建筑的巨擘和精品。 至于京哈高速兴城服务区古堡式跨线餐厅、沪武高速滆湖服务区9层欧式跨线塔楼，更是傲立于高速公路上空的路房合一新杰作和新亮点。 根据我国现有的建筑工艺水平，路房合一已无任何技术障碍，我们也有能力低成本、高效益、集约化开发质量优、舒适安全、绿色宜居的新型过街楼建筑。 由此再次建议：“十四五”我国城市应全面启动这项利国利民的创新工程,展示“路房合一”新蓝图。以此为契机，力争用数十年时间，大幅度压缩住宅开发成本，促进土地竞拍改革，提高全民收入水平，稳定房价，优化房价收入比，落实租售并举新政，建立住宅梯度消费新秩序，开创住有宜居新局面。 |
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