【原】杂文||天价学区房变奏曲

冬歌文苑 2021-02-03

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天价学区房变奏曲

袁福成||江苏

大凡在县城及以上城市居住、又有孩子必须接受九年制义务教育的家庭，都将直接和学区及学区房发生关联。因为，义务教育阶段的公办小学、初中，普遍实行划区招生、就近入学。

学区，原本指为了便于加强对学校的业务领导和管理而划分的管理区域。现今的学区，则专指义务教育阶段公办学校的施教区域。学区房，即指座落在学校施教区内、有独立产权（即合法房产证）、合法户籍且在其中实际居住的房屋。国家在《义务教育法》实施细则中明确规定，适龄儿童、少年进入施教区学校接受义务教育，必须达到法定的入学年龄、户籍及住房都必须在学校覆盖的施教区范围之内。也就是老百姓熟知的年龄、户口、住址（学区房）“三符合”规定，学区房是适龄儿童、少年入学接受义务教育的重要条件之一。

在建国后至“普九”前，受城乡及地域之间经济发展水平不平衡的制约，我国的公办小学、初中的建设和管理水平也存在着较大的不平衡。总体上看，城镇学校普遍好于农村学校。即便在县城及以上城市的学校，校际间的差别也十分明显：重点学校普遍好于一般学校；实验学校普遍好于非实验学校；音、体、美、语言等特色学校普遍好于非特色学校；办学历史悠久的学校普遍好于新建学校；城市核心地段的学校普遍好于城市边缘地段（城乡结合部）的学校。因此，由不同水平学校所覆盖的施教区，就有了优质学区和普通（一般）学区之分，学区房也有了优质学区房和普通（一般）学区房之别。

在县城及以上城市，学校施教区的划分，一般是由地方政府或教育主管部门，在对各居民区适龄儿童、少年进行调查摸底的基础上，结合学校的现有轨制和实际容量；以学校所在地为中（圆）心，向四周延伸至有关路、河、桥等标志物，一所学校对应一片固定的居民区。或者说，每一片居民区都有一所小学、初中或九年一贯制学校与之相对应。各居民区对应的学校，虽同属义务教育阶段的公办学校，但在办学质量、管理水平、校风校纪、社会信誉等方面存在明显差别，优质学校覆盖的施教区及学区房，成了学区内居民心中的新宠和学区外学生及家长的向往。在优质学区内，拥有一套属于自己的住房，孩子就可进入优质学校就读，连房子本身也价值倍增。三十多年来，经过学生家长、学区房主、房地产开发商、房屋买卖中介、炒房团及投资客等多方角力、共同运作，优质学区房的市场价格一路飙升，成了全社会持续关注的焦点。尤其在一二线城市，优质学区房每平方米十多万元的“天价”，更达到令人咋舌的程度。

《义务教育法》的颁布施行，属地政府能够依法保证每一位适龄儿童、少年都“有学上”，但无法保证所有孩子都能“上好学”。我国的基本国情是，校际间的差距客观存在且在短期内无法消除，教育均衡化目标的实现，仍有漫长的路要走，天价学区房在相当长的时间内还会继续存在。

如果能让孩子进入优质学校就读，就有更大的可能和更多的机会，为孩子谋得更好的前程和未来。中国的父母又是世界上最称职、最舍得为儿女花钱的父母，为了使自己的孩子不至于输在起跑线上，即便是工薪阶层，也要节衣缩食，想方设法要在优质学校的施教区内取得一处属于自己的住房。我国的户籍政策还规定，有了住房方可落户，孩子接受优质教育的梦想才能成真。正是为孩子未来和前途着想的内在需求，造就了优质学区房潜在而庞大的消费群体，因为有生活在普通学区的广大学生家长的主动、踊跃加入，遂形成了优质学区房供不应求的局面，为优质学区房价的拉升奠定了雄厚的市场基础。

在商品经济条件下，商品房的价格最终是由其价值来决定的。但商品房的市场交易价格，又受供求关系的影响，围绕价值的中轴线上下波动。供求相对均衡，商品房的价格和价值基本相当。供大于求，商品房的价格将低于它的价值。供不应求，商品房的价格就要高于其实际价值。对优质学区房的海量需求，必然导致优质学区房的价格大大高于其实际价值，学区房的“天价”便应运而生。普通学区的广大学生家长们，实际上已经成为了推高优质学区房房价的那只“看不见的手”。

优质学区房，既然成了众多学生家长向往的“香饽饽”，优质学区内原住房的持有者，率先成为了最大的赢家。这些个“土著”，无意间被天下掉下的“馅饼”砸中。面对优质学区房的海量需求，学区房的拥有者们觉得奇货可居，大家左顾右盼，你哄我抬，直接导致优质学区房价不断攀升。只要有持续的海量需求存在，优质学区房房价的拉升就不会停止。

优质学区房的供不应求和价格飙升，又吸引了房地产开发商和房屋买卖中介的敏锐目光。在优质学区内开发房产，虽成本可能偏高，但获利会更加丰厚。房屋中介从买卖房屋的成交价中按比例获得佣金，单套房成交价格越高，个人的佣金也水涨船高。毫无疑问，房地产开发商、房屋中介也自然成为了优质学区房价格大幅攀升的重要推手。

天价优质学区房，除了为孩子提供“上好学”的宝贵机会外，还具有独特的投资保值、增值功能，还吸引大批投资者和炒房客蜂涌而至。尽管相关学校规定，一处学区房小学每隔六年、初中每隔三年才可享有一个入学名额；但毕业年级每年都会有学生毕业，都会有优质学区房重新入市。起始年级每年都要有新生入学，每年都会有非施教区的潜在客户成为新的买主。手中握有雄厚资金的投资者和炒房客常常先下手为强，把优质学区内有限的二手房或新房尽早、尽可能多地揽入怀中，然后再静观其变、待价而沽。三十多年来，凡是在优质学房上做投资的，大多也赚得盆滿钵滿。

我国的房地产市场，是改革开以来开放程度最高、自由度最大的行业市场。随着改革开放的不断深入和城市化进程的加快，大量非城市人口不断涌入，新增城市人口对住房的刚需持续增长，房地产市场成了绝对的卖方市场。早期的新房、二手房交易，基本采用了“你情我愿、愿买愿卖"的自由交易模式。房产的成交价远远高于其实际成本价。房价轮番大幅上涨，一度曾引起广大群众的强烈不满，国家也先后出台了若干措施加以调控。但房地产行业的异军突起，带动了砖瓦、水泥、钢材等与之相关的上下游数十个行业的迅猛发展，各种规费和税收收入，成了各级地方政府的“银行”和“钱袋子”，房地产业随之成为了各级地方政府赖以生存和发展的支柱产业。地方政府和房地产开发商，成了高房价的实际共同受益人。在我国的房地产市场，曾反复出现过两类反常现象：一类是中央出台的调控房价的各种政策措施落地缓慢且调控作用自上而下逐步衰减；另一类是地方城市的房价如出现大幅下跌，地方政府马上动用财政资金为房地产开发商站台、托市、企稳。究其原因，房地产商实际上已经和地方政府绑在了一起，双方成了“一荣俱荣、一损俱损”的利益共同体。正因为如此，地方政府在履行房地产市场监管职责时，总是“犹抱琵琶半遮面”，既当“运动员”又当“裁判员”，出台的地方性干预措施也只能是蜻蜓点水、浅尝辄止，对市场的调节和房价的调控作用也十分有限。优质学区房房价至今居高不下，除了校际间的不平衡客观存在之外，地方政府的懒作为、软作为或不作为，也是高房价的重要成因之一。其实，要让天价优质学区房回归理性并不难，地方政府的“工具箱”内备有充足的调节“工具”，可以通过行政手段对优质学区房进行限价，可以通过征收高额税收大幅减少房屋业主的不当得利，可以通过反暴利方式，将优质学区房的超额溢价部分收归国有，还可以通过银行信贷政策工具引导资金流向，防止信贷资金向优质学区房领域过度集中……但令人遗憾的是，这些可用的“工具”，一直被束之高阁，其中的奥妙不言自明。

特别有趣的还在于，当年购买天价优质学区房的消费者，在满足了自家孩子到优质学校接受良好教育的需求之后，蓦然回首却惊讶地发现，购买天价学区房还成了能带来不菲收益的长线投资。因为优质学区房的房价，虽有过小幅波动，但大趋势基本是只升不降，过个三至六年，当年咬牙买下的天价学区房，还有了十分丰厚的回报，当年对天价学区房的切齿痛恨早已烟消云散，取而代之的是对丰厚回报的暗自窃喜。

虚高的优质学区房价格，严重背离其实际价值已经是明摆的事实；但在天价学区房的变奏曲之中，参与"演奏”的所有人群，几乎人人都从中受益，所不同的仅仅是获益早迟和多寡。接盘越早，获益越多。

但市场经济的基本规律也告诉我们：商品价格上涨的主客观条件一旦发生变化，商品的市场价格会马上作出反应。随着社会经济的不断发展，城市薄弱学校改造和教育均衡化的不断推进，义务教育阶段的学校间的差距也在不断缩小，优质学区房的价格也将逐步缓慢回落，投资优质学区房的暴利时代也将渐渐落幕，天价学区房的变奏曲也必将曲终人散。认为优质学区房的房价永远只升不降，显然是对优质学区房市场预期的误判。天下没有不散的宴席，水滿则溢、物极必反，盲目跟风投资未必都是明智的选择。何时进入或退出，既要看各人的运气和机遇，更要看各人把握机遇的能力和智慧，“投资有风险，入市需谨慎”的股市警示语，对优质学区房的投资者而言，也同样适用。