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一场突如其来的疫情，打破了我们的生活常规，打乱了我们的工作节奏。为夺取疫情防控和复工复产的全面胜利，这一年我们很紧张，很团结，很拼命，很幸福，并且很有成就感！但是疫情的影响，在不同程度上是客观存在的，比如：受疫情影响，房地产开发企业的有些项目不得不延期交房。本文以房地产开发企业为例，分析了不能如期交付的房产，对税费会产生六个方面的影响。 延期交房是否支付违约金？ 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 武汉市住房保障房管局 教育局 人行武汉分行营业管理部发出的《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》（武房发〔2020〕5号）第一条规定，买卖双方已签订商品房买卖合同，且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，受疫情影响不能如期交付的，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交付时间。顺延时间可参照《湖北省省政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》有关合理确定项目工期的要求，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。房地产开发企业应当依法就延期交付事项告知购房人。买卖双方对不可抗力适用及交付时间存在争议的，应当按照合同约定通过仲裁或司法途径解决。 据了解，除武汉市外，成都、沈阳等地也相继给出了延期交房不超过3个月或者2个月的时间宽限。 支付的违约金能否税前扣除？ 疫情原因延期交房，依法应当向购房人支付违约金的，其支付的违约金能否在企业所得税税前扣除呢？开发商支付违约金时，是否应当向购房人索取税务发票呢？ 首先，购房人主张的违约金不属于增值税征税范围，因此，不需要使用税务发票，购房人出具收据或“收条”即可。 其次，延期交房的违约金属于合同法的约束范围，是一种经营性质的补偿或赔偿；《企业所得税法》第十条规定的税收滞纳金、罚金和罚款，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。因此，延期交房支付的违约金可以税前扣除。 延期交房对于增值税的影响 营改增以后，房地产开发企业销售商品房的纳税义务时间一般以交房为标志，但是在预售环节应当按照3%的预征率预缴增值税。 从纳税规模上讲，延期交房对于增值税基本上是没有影响的。 从纳税时间上讲，如果增值税的税负率高于3%，延期交房将延迟增值税的纳税时间；如果增值税的税负率低于3%，延期交房将延迟增值税的退税时间。 而对于房地产适用简易计税的老项目，意味着还有2个点的增值税，将随着延期交房而延期缴纳。 因此，对于增值税来讲，延期交房的主要影响是资金成本。 延期交房对于土地增值税的影响 土地增值税的征管，跟增值税有些相同，也是在预售环节先预缴，具备条件以后再进行清算。 不同的是，普通住宅增值率不超过20%的，享受免征土地增值税优惠，将涉及清算以后退税的问题。 因此，当普通住宅增值率不超过20%时，或者实际税负率低于预征率时，延期交房将延迟土地增值税的退税时间，从而增加资金成本。 而当实际税负率高于预征率时，延迟交房将延迟土地增值税的清算时间，从而延迟其补税时间。 延期交房对于企业所得税的影响 在预售环节，房地产开发企业应当按照预售收入和预计计税毛利率计算预计毛利额，确认“税法利润”，并缴纳企业所得税。 在完工时点，再按照实际毛利额与预计毛利额的差额，确认“税法利润”。如果实际毛利额大于预计毛利额，完工年度应当缴纳企业所得税；如果实际毛利额小于预计毛利额，完工年度的“税法利润”为亏损，将结转以后年度弥补。 理论上，完工与交付不直接相关；但是，完工是交付的前奏，延期交付的主要原因是尚未完工。 因此，延期交房对于企业所得税的影响还是客观存在的。 当实际毛利率大于预计毛利率时，这种影响尤其明显，那就是完工年度需要补税；当实际毛利率小于预计毛利率时，完工年度应当确认亏损，它不同于增值税和土地增值税，一般情况下是不存在退税的。 比如：甲公司A项目销售收入300,000元，2019年预售时按照预计毛利率15%，确认税法利润45,000万元。 假定实际毛利率为20%，那么2020年12月完工交付，则2020年为完工年度，应当确认税法利润15,000万元 [300,000×（20%-15%）]；如果2021年1月完工交付，则税法利润15,000万元可以推迟到2021年度确认。 当然，按照旧的会计收入准则，对于延期交房，会计上也会延期确认收入。因此，如果A项目在2021年1月完工交付，可能影响甲公司2020年度的业绩。 延期交房对于土地使用税的影响 根据《湖北省省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2014〕63号）第七条规定，房地产开发企业销售商品房，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。 因此，延期交房将增加房地产开发企业土地使用税的实际负担，直至商品房实际交房当月截止。 |
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