疫情因素影响，开发商能否延期交房或购房者能否要求支付违约金｜审判研究

林静宜　江苏省苏州市相城区人民法院　

　　　　　　　　　

新冠病毒疫情发生后，国务院办公厅2020年1月27日发布通知，延长2020年春节假期至2月2日。截止至2020年2月1日，全国已有21个省级行政区通知要求各类企业不得早于2020年2月9日24时复工(其中湖北省为不得早于2020年2月13日24日)，涉及保障公共事业运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。

毫无疑问，保障人民群众的生命安全和身体健康，应放在一切工作的第一位。

同时，在这一特殊时期，疫情和因此采取的相关管控措施，也将对大量房地产开发企业、建筑施工单位的正常运转带来严重影响，可能会出现开发商不能按期交房，购房者以此为由要求支付违约金甚至解除商品房买卖合同的争议案件。

2003年发生“非典”疫情后，也出现不少开发商因“非典”疫情不能按期交房，购房者以此为由要求支付违约金甚至解除商品房买卖合同的情况。本文将对上述主题相关的法律条文进行简要罗列和分析。同时，汇总例举部分“非典”时期的相关案例，并提出相关对策建议，以供法律同仁借鉴、参考。

 

一、不可抗力、公平原则相关法律规定

对于开发商因为疫情影响而延期交房，购房者要求支付违约金或要求解除商品房买卖合同的案件，主要涉及“不可抗力”及“公平原则”的法律规定。

《民法总则》第180条规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第117条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”，第94条规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”

《民法总则》第6条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”

此外，具有参考价值的是，最高人民法院曾于2003年6月11日出台《最高人民法院关于在防止传染性非典型肺炎期间做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)对该情况也有规定：“由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”，［1］“对于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”。

综上，是否适用不可抗力审理相关商品房买卖合同纠纷案件的要点在于：如确定疫情属于“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，则该不可抗力情况须导致合同不能按原约定继续履行，才能部分或全部免除责任；只有当不可抗力导致合同目的无法实现的，才可以解除合同。

需要注意的是，如果当事人在签订商品房买卖合同时，疫情已经发生，则该情况是否属于“不能预见”，则需要法官重点审查。同时，公平原则的适用前提为双方当事人均无过错，也不存在法定无过错责任的情形，各方损失应结合当事人的损害程度、负担能力、受益状况等因素综合考虑。

 

二、 “非典”时期商品房买卖合同纠纷判例分析

（一）法院适用“不可抗力”，认可开发商可免除延期交房的部分责任

案例一

殷某某与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审判决［2］

2002年11月10日，殷某某与长源公司签订了《三亚长源商贸广场精品店购销合同书》，约定出卖人应在2003年6月30日前交房，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。2003年4月，“非典”在我国全面爆发，随后海南省采取了禁止录用岛外民工的防范措施。同年7月17日，全国防治非典型性肺炎指挥部在北京召开阶段性总结会议，宣布我国取得抗击非典的阶段性重大胜利。

一审法院认为，“海南省采取了禁止录用岛外民工的防范措施，鉴于海南省建筑行业的民工大部分来自省外，‘非典’疫情的流行对海南省的建筑行业还是有一定的影响，长源公司以因‘非典’禁止省外技术工人流动作为迟延交房的抗辩理由有事实根据和法律依据，应予采信，但日期的计算应从三亚市建设局2003年5月8日禁止录用岛外民工时开始，至合同约定的交房时间即2003年6月30日止，共计52天。”

二审法院认为，“‘非典’疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月‘非典’疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定‘非典’疫情对‘天涯一方城’项目各项施工的完成构成不可抗力因素。因此长源公司可据此对‘非典’期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。因而计算‘非典’疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共计71天）并补足被延误的合理施工工期54天，合计为125天。因此，由于‘非典’疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。”

（二）法院未适用“不可抗力”及“公平原则”，不予免除开发商延期交房的责任

案例二

张某某与沈阳新中城房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审判决［3］

张某某与沈阳新中城房产开发有限责任公司（以下简称新中城公司）于2003年5月26日签订《协议书》，约定由张某某购买新中城公司开发的座落于沈阳市铁西区南十中路53号明择园第5幢楼7号车库一套，交房日期为2003年9月30日前。如遭遇不可抗力，且新中城公司在该情况发生后告知张某某的，新中城公司可据实予以延期。2003年春夏之间，全国首次爆发“非典”疫情。最高人民法院《关于在防治非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定，由“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

一审法院认为，“实施防治‘非典’措施的期间正是工程的主施工期；虽然新中城公司未向张某某说明因‘非典’可能要造成延期交房，但这一事件不仅为新中城公司一方所知，张某某对此是知情的，而且张某某的知情不需要通过新中城公司的告知行为来实现；本市严格执行防治“非典”的措施近两个月，新中城公司延期交房35天仍属合理时限内。因此，张某某要求新中城公司给付延期交房的全部违约金，理由不当，不予支持，而应根据最高人民法院“通知”精神，按公平原则由双方各自负担50%的损失”。

二审法院认为，“虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与张某某签订《协议书》时（2003年5月26日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张某某，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月26日与张某某签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任。原审根据公平原则确定新中城公司与张某某对逾期交房各自承担50%的损失不妥，应予纠正。”

综合上述案例可看出，实务中对疫情的法律性质还需综合实际案情、具体合同关系中的合同目的、履行情况、因果关系等进行严格的综合认定，在出现不可抗力事由后，可能发生违约情形的一方应积极告知合同相对方，提出合理诉求和适当解决方案，防止损失继续扩大。

值得关注的是，在“非典”疫情过后，许多地方的商品房买卖合同中添加了相关条款，即“因国家法律规定及政策变更、遭遇非典等重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由政府职能部门等原因而导致延误的”，“出卖人交房时间可据实予以延期，出卖人不承担逾期交房责任”，法官在面对类似条款，应注重审查“疫情”的相关防控措施是否构成不可抗力及其与延期交房的因果关系。

 

三、“新冠病毒”疫情下商品房买卖合同审查要点分析

1 . 如果开发商投资开发楼盘的工地人员出现“新冠病毒”确诊病例或疑似病例，并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工，则应当认定发生不可抗力事件。

此类情况下，“新冠病毒”疫情已足以导致开发商不能按照合同约定日期交房，其可在相应的延误期内免除责任。值得注意的是，开发商应依法履行告知购房人将延迟交房的通知义务，以减轻给购房人造成的损失，否则，因其未及时通知购房人而导致损失扩大的部分，不能免责；而且，其应在合理期间内向购房人提供由相关政府部门、卫生部门出具的疫情报告作为证据。

2 . 因各地人员流动控制、政府要求延期复工导致的施工人力短缺、工期延误的，或者工程所需重要的设备、原材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的情形。

由于上述情况致使开发商楼盘处于停工或半停工状态而导致延迟交房的，虽然违反了《商品房买卖合同》的规定，但基于“新冠病毒”疫情发生的不可预见、不可避免、不可克服性，也应适用不可抗力免责的规定。此类情况下，只要在疫情过去后可以及时复工，则商品房买卖合同实际上可以继续履行，故购房人不能以开发商延期交房为由要求解除合同并退款，除非“新冠病毒”疫情导致开发商完全地永久地不能履行合同义务。

3 . 导致开发商延期交房是“新冠病毒”疫情和开发商的过错共同导致的情形。

首先应查明“新冠病毒”疫情给施工所造成的损害程度和开发商在施工现场对“新冠病毒”疫情的防控情况，然后决定开发商应否承担责任或承担责任的比例。即，若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商经营管理不善的因素，也有“新冠病毒”疫情的因素，则应按各自所占比例酌情免除开发商的部分责任。

当然，在“新冠病毒”疫情下，如果确实出现了不能认定为“不可抗力”且双方当事人均无过错的情形，法院在审理案件时可考虑使用公平原则，对损失依法酌情裁判。

　　　　　　　　

［1］《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

［2］三亚市中级人民法院（2005）三亚民一终字第79号民事判决，裁判日期2005年8月16日。

［3］沈阳市中级人民法院（2005）沈民（2）房终字第802号民事判决，裁判日期2005年10月13日。