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本公 2020年，在新冠病毒疫情弥漫情形下导致许多合同不能正常履行，特别是劳务建设施工类工程影响很大，导致商品房不能按期交付。此类逾期交付房产的违约责任如何承担？开发商能否以新冠疫情为由回避自身责任。本文以一案例做简要分析： 案情简介 王某与开发商于2018年5月1日签订《商品房买卖合同》，王某购买被告位于南京市浦口区房屋（以下简称案涉房屋）。王某告依约支付房屋价款260万元，开发商未能在合同约定的2019年12月31日前交付房屋。根据《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。后开发商于2020年4月30日向王某履行交房验收手续。现王某提出截止2020年4月30日出卖人逾期交房已超过90日要求解除合同并赔偿损失。
当事人诉辩及法院裁决 原告王某诉求：⒈请求法院判决解除原、被告2018年5月1日签订的《房屋买卖合同》并由被告返还购房款260万元；2.赔偿已支付房款利息损失。 被告房产公司抗辩：案涉房屋建设项目施工期间因环保整治停工，未能2019年12月31日如期完工交付房屋。2020年初爆发新冠疫情，施工人员无法开工，政府有序安排复工复产，造成案涉房屋未能在2020年3月30日前交付。公司已经及时将因不可抗力原因导致逾期交付房屋的情况告知购房者，并愿意承担逾期交房期间违约金，不同意解除《商品房买卖合同》及承担赔偿责任。 法院裁决 法院认为：2020年初新冠疫情在全国扩散，全国各地政府采取的疫情防控措施致使建设施工、复工复产等客观上给履行《商品房买卖合同》带来不能预见、不能避免、不能克服的不利影响。被告主张新冠疫情属于不可抗力，在疫情期逾期交房的90日内发生不可抗力应当顺延交房期限，原告不能行使合同解除权的抗辩意见应当给予采纳。驳回原告王某解除合同的请求，支持所提出要求被告承担逾期交付房屋期间违约金。 律师解析案件 新冠疫情期合同的履行应当遵循客观事实、诚实信用原则，并且需要界定违约方对违约事实的主观状态和客观行为是否存在放纵违约后果的发生。本案中，被告逾期交付房屋虽然已超过合同约定的90天，但逾期交付的时间段正是新冠疫情高发期，政府的疫情防控和复工复产措施都造成建设工程施工不能正常进行，这一现状不是被告所能客观预料并能给予避免的，故此将新冠疫情列为不可抗力符合立法精神和法律规定 至于《商品房买卖合同》的履行中能否依照合同约定的交付期限行使解除权，不但需要遵循客观事实和法律规定，而且更应当注重国家、地方政策和司法指导处理意见的适用。 例如: 1、国家发展改革委、住房城乡建设部等八部门印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。 2、根据我国《民法总则》和《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外 3、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”， 4、江苏省高级人民法院民事审判第一庭《关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》中也明确，合理认定疫情对合同履行的影响，对合同具备履行条件的，一般应当继续履行合同；因疫情导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持。 故此，本案法院根据上述规定未支持王某依据合同约定的逾期90天交付房屋行使合同解除权是正确的，目的是保障《房屋买卖合同》的继续履行和衡平双方合同利益不受损害。 【免责声明】 平台内容包括原创、编辑整理和转载。我们尊重原创：1、所有转载的内容均标明来源，如尽力查核未能发现出处则标“转自网络”。如有疏漏欢迎原作及时联络署名或删除；2、任何作品标明“谢绝转载”，我们尊重并不予转载；3、对于恶意及虚假举报，我们保留申诉举报、法律起诉以及媒体曝光权利。 |
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