商品房预售中鸟瞰图及宣传资料的性质如何确定

2011年年初，原告王某看到了被告开源公司关于开发永盛楼（永盛小区）的鸟瞰图及宣传资料。2011年2月21日，双方签订了认购意向书，并交付了10万元购房款。2011年4月13日，双方正式签订了商品房买卖合同。合同约定原告购买被告开发的永盛小区第1幢第1层03号房屋，原告支付了全部购房价款。2012年9月，在被告交付房屋时，原告发现所交的房屋与鸟瞰图及其宣传介绍不符，被告在原告所购房屋南面修建了两间门市房，严重影响了原告所购房屋的采光及通风。双方协商未果，原告起诉要求拆除门市房。

被告开源公司辩称：我公司开发的永盛楼盘是严格按照法律规定的程序进行建设的，且我公司发放的鸟瞰图及相应介绍资料仅仅是一种要约邀请，因而对当事人之间没有实质内容意义上的约束力，我公司并没有违反合同的约定。

法院经审理认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同内容合法有效。开源公司在永盛小区商品房开发预售中的鸟瞰图及宣传资料就合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，该鸟瞰图及宣传材料应当视为要约。被告未征得原告同意，在原告购买房屋的南侧修建了门市房，且已影响到采光和通风，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。故对原告诉请予以支持。

本案主要涉及商品房预售中鸟瞰图及宣传材料到底是要约还是要约邀请。根据《合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。一个意思表示成为要约必须符合下列条件：一是该意思表示内容具体；二是该意思表示经要约人承诺后，要约人就受到意思表示的约束。

本案中，开源公司作为商品房出卖人，在与王某签订认购意向书并由王某选择所购房屋具体位置时，提供的是永盛小区商品房开发预售鸟瞰图及宣传资料，并未出示该幢楼的设计图纸。通过购房合同后面附有所购房屋的平面示意图并不能看出所购房屋窗外是否有门市房存在。在开源公司对所售房屋的宣传资料中，王某所购房屋窗外是空旷的道路，并无门市房存在。该鸟瞰图及宣传资料所涉内容，对合同的订立有重大影响。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。由此看出，开源公司的鸟瞰图及宣传材料虽未载入商品房买卖同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此也提醒房地产开发企业诚信经商，以实际行动维护和促进房地产市场的健康运行。