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商品房买卖合同纠纷中常见的开发商逾期交房、逾期登记的违约行为，在司法实践中的处理方式和处理结果也有很大的不同。 为了妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，经过河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议讨论，形成了《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》，供审理此类案件时参考。 根据该《纪要》的相关规定，有几个重点条文需要广大购房者重点关注（为方便大家理解，蓝色部分为笔者通俗解读）： 一、关于竣工验收备案 1、未经竣工验收合格的房屋不得交付，业主可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。——未验收合格的房屋不得交付，这是红线。 2、业主收房后发现房屋未经竣工验收合格，向开发商主张逾期交房违约责任，开发商以业主已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但如果开发商有证据证明业主明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。——除非业主明知房屋未验收却仍然收房，否则即使业主收房，仍可向开发商主张逾期交房的违约责任。 3、如果合同约定的交付条件为“竣工验收合格”，且开发商提供了竣工验收合格有效证据，此时业主如果以交付房屋“未经竣工验收备案”为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。——如果合同约定“验收合格”就可以交房，业主再以没有“备案”为由主张逾期交房违约责任，法院一般不支持。 4、商品房买卖合同约定比竣工验收合格更高的交付标准，开发商交付房屋时未达到该标准，即使建设工程已经竣工验收合格，业主如果主张逾期交房违约责任的，应予支持。——开发商如承诺更高标准，如果做不到，就违约。 二、关于房屋质量 1、开发商交付的房屋如果存在一般性瑕疵的，业主可以拒绝接收房屋并请求开发商采取维修等补救措施，由此造成的逾期交房违约责任由开发商承担。——房屋的一般性瑕疵可以拒绝收房，要求开发商修补并承担逾期交房违约责任。 2、开发商交付的房屋存在严重质量问题致使合同目的不能实现构成根本违约的，业主可以拒绝接收房屋并主张解除合同、赔偿损失；业主仅仅向开发商主张逾期交房违约责任的，法院应向业主释明可以行使合同解除权及损害赔偿请求权，如果业主坚持请求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。——房屋有严重质量问题导致合同目的不能实现，业主应当选择解除合同并要求开发商赔偿损失。 3、在业主已经接收房屋后，再以房屋存在质量问题为由向开发商主张逾期交房违约责任的，不予支持。——如无其他情形，业主在已经收房后再主张质量问题要求开发商承担逾期交房违约责任的，法院一般不支持。 三、关于不可抗力 开发商以不可抗力为由抗辩主张免除相应期间逾期交房违约责任的，应对抗辩事由依法审查、区别处理： 1、商品房买卖合同约定政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施为逾期交房免责事由的，应按合同约定处理。但开发商应对政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施对逾期交房的影响程度举证。——合同有约定的根据合同约定处理，但开发商有义务举证这些管控措施对项目开发的影响程度。 2、商品房买卖合同未约定政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施为逾期交房免责事由，开发商以前述事由抗辩免责的，应从前述抗辩事由是否不可预见，是否与逾期交房存在因果关系等方面严格审查，并由开发商承担相应的举证责任。——合同没有约定的，由人民法院综合审查，举证责任仍然在开发商，其有义务举证提出的抗辩事由是否不可预见，是否与逾期交房存在因果关系等。 在双方签订商品房买卖合同时，当地政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施已成常态的情况下，不应将该因素视为不可抗力，开发商以此为由主张减免逾期交房违约责任的，一般不予支持。——此条很重要，如果近几年的政府环控措施已经属于常态化现象，那么不属于不可抗力，开发商以此为由主张减免逾期交房责任的，法院一般不支持。 3、因政府部门举办大型会议、重要活动或者基于公共利益而采取行政管制措施，以及基于疫情采取防控措施，开发商主张在相应期间免除其逾期交房违约责任的，应当在查明前述事由与逾期交房因果关系的基础上，根据影响程度酌情处理。——如有其他原因（如举办大型会议、活动、疫情防控等），由法院根据具体情况酌情处理。 四、逾期交房违约金的计算 合同有约定的按约定处理。 没有约定或者约定不明的，不得按照贷款利率进行酌定。应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 五、逾期登记的举证责任分配 1、业主依据合同起诉开发商承担逾期办理首次登记违约责任，开发商以政府不动产登记部门职能转变为由进行抗辩的，应当举证证明当地不动产登记部门职能转变对开发商履行义务造成障碍的时间及范围。——开发商推脱由于政府职能调整影响办证，应当承担相应举证责任。 2、业主依据合同起诉开发商承担逾期办理转移登记违约责任，开发商提出业主存在过错导致逾期登记的，应当承担举证责任。——开发商推脱因业主原因导致逾期登记的，开发商应承担举证责任。 六、逾期登记违约金的计算 合同有约定的按合同约定处理。 没有约定或者约定不明的，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率主张违约金。 另外：（1）开发商如果以合同没有约定逾期登记违约金为由提出抗辩的，法院不予支持；（2）商品房买卖合同明确约定免除开发商逾期登记违约责任的，应当按照格式条款的规则进行效力审查。——如果合同没有约定或约定免除，开发商以此为由主张不承担责任，法院一般不支持。 七、违约金的调整 1、一般情形：合同对逾期交房、逾期登记违约金或违约金计算方式有约定的，应按照约定确定违约金数额。 2、违约金的调整应当以当事人申请为原则。当事人未提出调整违约金申请的，法院不宜直接进行调整，应当向当事人予以释明，但不调整将导致当事人利益严重失衡的除外。 3、主张调整违约金的当事人，应对约定违约金相对实际损失是否过低或过高承担举证责任。 八、既约定了逾期交房违约金，又约定了逾期登记违约金的情形 1、合同同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金的，买受人可以向出卖人同时主张逾期交房和逾期登记违约金。 2、开发商如果认为同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金导致违约责任过重的，可以申请调减。法院可以结合合同履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素予以调整。对于违约行为重复期间的违约金，择约定较高标准的违约金予以支持。——如果逾期的时间有重合，那么如果开发商提出请求减少，由法院综合考虑后，按照较高标准予以支持。 以上 |
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