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01 投资圈专业名词
今天我们来聊一下土地出让的基本方式。 在开始讲这部分之前,首先给大家讲几个在投资圈用的比较多的名词,房地产专业的朋友们应该都非常了解。 ① 土地属性 土地属性包括:住宅用地、商业用地、科研用地、教育用地、工业用地。 我在这里列举了主要的几类,包括住宅用地、商业用地、科研用地、教育用地和工业用地,在这五类土地里面,商业价值最高或者房产开发企业最感兴趣的就是我标蓝的住宅用地。 ② 容积率 容积率:容积率是用来衡量一个项目可建设体量能力的指标。我们在获取一个项目后,项目总用地面积就固定了,此时容积率越大,计容建筑面积越大,可售货量就越多;反之,容积率越低,可售货量越少。 容积率=计容建筑面积/项目总用地面积 下面我简单的罗列了一下,在不同的业态下面,容积率的不同要求。作为一名合格的地产从业人员,应该对不同容积率所对应的项目业态布局有一个快速清晰的认知。 ③ 总建筑面积 总建筑面积 = 计容建筑面积 + 不计容建筑面积 ④ 楼面价 楼面价 = 总地价/计容建筑面积 ⑤ 亩单价 亩单价 = 总地价/占地面积 02 土地一级市场出让方式土地获取的基本方式: 一级市场(从国家/政府获得) 1.直接招拍挂 2.勾地等意向性拿地 3.一二级联动 4.三旧改造 二级市场(从其他公司/个人获得) 5.土地使用权转让 6.股权类合作 7.联营合作开发 8.代管代建+品牌输出 为什么要叫二手市场呢? 说明这个土地已经有其他公司或者个人从政府手里面取得,我们现在是从他的手里获取的土地,土地经过了两次转手,所以我们把它叫做二级市场或者二手项目。 2.1 直接招拍挂 土地招拍挂是国有经营性土地出让的三种方式,即招标、拍卖与挂牌。 国有经营性土地使用权出让采取招拍挂制度可使土地交易更加公开、透明,土地成交价格更加合理,减少人为干扰因素,也杜绝了腐败的产生。招拍挂也是目前土地获取方式中最简单、最直接、最高效的一种土地获取方式。 国有土地使用权挂牌程序: 含义:多次出价、保密、价高者得。 流程:发布挂牌公告,接受竞买人的报价申请,根据挂牌期限截止时出价结果确定使用者。 国有土地使用权招标程序: 含义:报一次价、保密、满足最低要求服务。 流程:发布招标公告,邀请参加投标,根据投标结果确定。 国有土地使用权出让拍卖程序: 含义:多次出价、公开、价高者得。 流程:发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定。 2.2 勾地 紧接着我们来聊一下勾地。 勾地:对于合作方具备区域或者产业优势,且与政府签订勾地协议的项目,双方共同成立项目公司,通过公开出让,取得项目地块。 其实勾地也是直接招拍挂的一种。 为什么会把勾地和招拍挂分别来说呢? 因为勾地是在土地正式挂牌出让之前,如果某个企业对某个地块特别感兴趣,那么企业就可以向政府表明购买意向,并且承诺支付一定的土地价格。 通过招拍挂获取土地之前,有可能需要交纳保证金,这种出让方式一般都出现在相对来讲市场行情不是特别好的时候。因为如果市场行情特别好,政府其实是不愿意给企业进行勾地的。 市场行情好,政府根本就不愁土地的拍卖,完全可以通过拍卖的形式,把土地的价格做到最高。 只有当市场行情不好,土地不好卖或者卖不出去的时候,政府才愿意和企业签订协议。 2.3 一、二级联动开发 紧接着我们来说一、二级联动开发。 一二级联动:对于合作方完成一级开发的项目,双方共同成立项目公司,通过公开出让或者协议出让(部分旧改项目)取得项目地块。 所谓的一二级联动开发就是指同时参与一期开发和二期开发。 土地开发过程分为一级土地(生地)开发和二级土地(熟地)开发; 一级土地开发可简单理解为把现状各种形态、权属、性质的土地通过土地整理达到3/5/7通一平,使得政府能将土地供应给用地单位的阶段; 二级土地开发可简单理解为报建、施工阶段。 通过提前介入土地一级开发,掌握甚至参与区域整体规划,分期分批做熟土地,可以有效地按照自己公司的模式玩转区域的全部土地。除了享受一级开发带来的收益之外,提前或者后期锁定二级拿地模式,是一二级联动模式的核心以及最终利益述求。 2.4 三旧改造 紧接着我们来讲一下三旧改造。 三旧分别指的是:旧城镇、旧厂房、旧村居。 三旧改造的话呢,顾名思义就是旧城镇改造,把旧厂房或者仓库改造,以及城中村改造。 三旧改造的三个优势: (1) 一般这种三旧项目,它都处于城市的中心区,相对来讲商业价值比较高,升值空间比较大。 (2) 土地成本相对于招拍挂来讲,相对来讲会更低一些。 (3) 获取周期比较长,可以赚取土地的溢价,也可以作为公司长期的土地储备。 但是这种模式的话它也会有一些风险,它的风险主要体现在几个方面: ① 政策变动性比较大,因为政府领导换届以及政府的财政问题,都有可能影响片区的改革方向。例如村领导的换届,也会直接影响旧改合作的效率和改造的进度。 ② 交际会比较难,因为签约率会比较低,钉子户会比较多,拆迁难度比较大,交地时间会比较长。 ③ 非常考验开发商的实力,开发商的财力和背景直接影响这个旧改项目的成败。 03 土地二级市场出让方式
3.1 土地使用权转让 接下来我们来聊一下土地使用权转让。 土地使用权转让这种方式其实是二手项目里面最为常见的一种,它是指直接从原土地使用权人的手中,通过国有土地使用权转让的方式来获取土地。 这种方式它要满足两个条件: 1. 原土地使用权人必须要缴纳土地出让金,必须是已经缴纳土地出让金,而且已经取得了国有土地使用权证。 2. 投资额(不包括土地出让金)必须要占到总投资的百分之二十五以上,才能进行土地使用权转让。这个要求是因为政府怕土地的使用权人进行土地倒卖。 这种出让方式的优点是不涉及债权债务,可直接开发,因为这个土地是直接从原出让人的手里买过来的,相当于主体直接发生了变更,那么就不涉及原来主体的债权债务,相对来讲风险可控一些,而且可以拿来直接开发。 缺点的话就是转让税费高(增值税及附加、契税、土地增值税)税费较重,导致拿地成本增加。 因此这种方式主要适用于以下两种情形: (1)目标公司债权债务过于复杂,不适用于股权收购时,可考虑土地转让; (2)目标公司除了目标土地外,有其他资产、物业或经营业务,不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。 3.2 二手项目的股权类合作 这种方式主要是通过联合组建项目公司,通过收购对方股权或者增资扩股的形式,最终获得项目公司一定比例的股权,从而间接实现项目土地的获取。 这种方式的话又分为两种情况: 一种情况下是新设立一个公司来合作开发,强强联合,共享资源。新设立一个项目公司进行开发的话,这种方式的话就基本是不存在债权债务的问题。 因此主要的关注点在于三个方面。 A. 第一个是公司治理方面,就说咱们新设立的公司由谁来操盘,董事会以及管理层来如何来确定,也就是说谁说了算的问题。 B. 第二部分的话就是资金管理,就咱们的开发资金如何来解决,销售资金如何来处理啊?就是说大家各自要投多少钱的问题。 C. 第三个就利润分配就利润咱们什么时候来分配,以及分配的比例是如何的。也就是怎么来分钱的问题。 另一种情况下就是不去新设立一个公司合作开发,在已有项目公司的基础上进行开发,那么这就涉及到已有项目公司的股权的获取。 有三种方式可以操作: a. 第一种是股权转让的一种方式,直接从原股东那里收购一部分股权。 b. 第二种是增资扩股,在原有项目公司的基础上再投入一部分钱,任何一方的股东都不能把钱抽走。 c. 第三种是吸收合并,就是说两个公司合并为一个公司,同时承继双方公司的债权和债务,并发布公告。 3.3 联营型合作开发 联营型合作开发,其实就是合伙型的合作开发,就是说合作的各方,一方出地,一方出钱,共同投资、共享利润、共担风险的一种横向合作开发模式。 这种方式合作双方不需要组建项目公司,也不用参与入股,双方仅仅是抢地签订一个联营。 通过一纸合约来约束对方,这种方式虽然可以避免公司的债务风险,但是它也存在很大的弊端,仅仅通过一纸协议来约束,约束力不够强,有时候会存在无名无份的风险。 3.4 代建代管加品牌输出 这种模式就是开发商主要输出自身品牌及操盘能力,通过项目合作公司对项目进行建设,最后按销售额收取一定的管理费和品牌费用。 如此一来,开发商不仅可实现品牌输出,还能稳赚一波低风险收益。
以上就是土地出让方式的全部内容,下期将会为大家介绍土地获取的基本流程,感谢大家的阅读和关注! 更多地产干货,上地产王者APP获取
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