母亲和我共有一套83平米有产权证住房，现母亲想把房产权全过户给我，如何办最省钱？

您好！

这个问题很好。但是，现实中，却是一个因认定不一而存在不同做法的问题。

这里最大的问题是：变更房屋产权的份额（权属），到底是认定为转移、还是变更？这是两个完全不同的概念，结论不一样。

所以，就题主这个问题，从经济性角度，先给出两个结论：

• 先转移、再变更。这种方式最省钱，例如，将母亲份额留下1%、其他全部转移给题主。剩下的1%，再通过买卖或者赠与的方式变更到题主名下——这种方式最省钱。
• 变更。只能通过买卖或者赠与的方式，将母亲现有全部份额过户给题主——这种情况下，就要从多种因素考虑，到底是选择买卖、还是赠与更划算。

而这两种方式到底选择哪个，不取决于题主，而是取决于地方政策。

为什么会有两个结论

题主提到与母亲共有，这里理解为是“共同共有”，各自50%份额。

如果母亲直接通过买卖、或赠与的方式给到题主，就要涉及到房产份额50%为基数的缴税问题。所以，很多人有这样的想法：能不能先把母亲的份额降低，这样的话，不就能降低缴税基数、省钱了么？

这个做法，属于“共同共有”变为“按份共有”的情况。随之问题就来了：共有情况的变更，属于什么性质？

• 一种认定是，属于转移。所谓转移，就是其中部分共有人，把自己的份额中一部分转移到其他共有人名下。这种转移过程，不缴税。
• 一种认定是，属于变更。所谓变更，只有两种手段：要么买卖、要么赠与。两种方式，都需要交纳税费。

认定不同，涉及到的税费不同。现实中上述两种做法都存在，前者，极少；而后者，更普遍。

所以，就这个问题，给到题主的结论是：先问问当地不动产管理部门看看运气，能否与母亲之间做共有份额的转移。

• 如果可以，用第一个方式。将母亲份额降低到一定比例例如1%，随后再对1%做变更。
• 如果不可以，只能选择第二种方式——买卖、或者赠与。

买卖与赠与方式下的缴税问题

无论采取什么方式，必然涉及到缴税的问题。买卖或者赠与的条件不同，涉及到的税种税率有较大差异。以下分别简单介绍一下，题主可根据实际情况，自己计算一下哪个划算。

1.买卖。

（1）母亲需要缴纳的税种及税率：

• 如果母亲名下（包括父亲名下、或父母共同名下，下同）没有其他住房、且这套房子已经满五年，母亲不缴税。
• 如果母亲名下还有房、或者房子还不满五年，需要缴纳房产交易份额的1%个税。
• 如果房子还不满两年，再需要缴纳房产交易份额的5.6%左右的增值税。

以上累加计算。

（2）题主需要缴纳的税种及税率：

这套房子交易面积为41.5平米。那么：

• 如果题主名下无房（除本套房外），1%契税。
• 如果题主名下还有其他房产，3%契税。

题主与母亲需要缴纳的税率累计计算的话，最低1%（题主契税），最高9.6%（母亲个税、增值税，题主契税）。其中，计税基数为房产的过户面积。

2.赠与。

固定税率，包括：

• 题主缴纳3%契税。
• 题主与母亲各自缴纳0.5‰、合计1‰印花税。

其中，计税基数依然是房产的过户面积。

---

99%以上的家庭都会面临继承问题！请关注“一纸家书”头条号，持续为您讲述身边的遗嘱、继承故事，为您系统讲解遗嘱、继承专业知识。