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南京西路778号德义大楼坐落在静安寺路（今南京西路）北侧，近卡德路（今石门二路），占地面积2563.3平方米。该大楼建于民国16年（1927年），由程谨轩出资，康益洋行承建。系钢筋混凝土结构的十层公寓，楼高39.7米，总建筑面积2496平方米，定名德义大楼，后转卖给中国银行。 该大楼主楼横向布置于基地东南面，大楼后有一块园地，单层汽车库、配电间、锅炉房及其他用房，横向置于基地西北部。
程贻泽年轻好胜，乐善好施，兴之所至，千金不吝，虽酷爱体育，但技艺不精，其寡毋以球场如战球，坚不允许外出练球，球友们便拥戴他担任领队，他则以捐赠球衣、球裤，担负球队一切费用，热情款待球友相酬答。他曾组建了一个足球队，取名为三育队，后来把三育队扩大为优游体育会，组织优游足球队和强华篮球队，聘请著名教授练舒鸿等担任教练，在他领队的球员中，曾出现过足球名将李宁和号称“铁腿”的孙锦顺以及篮球名将王南珍、蔡演雄等。1929年他还曾出资率领优游足球队运征日本，战绩二负二胜。优游足球队在上海取得盛名以后，作为领队的程贻泽在体育界顿成风云人物，他不时组织球队与旅沪外侨和外国驻军的球队作友谊比赛，也邀请马来西亚、菲律宾的华侨球队来沪比赛，热情招待，临别还送礼品。为炫耀其身份，取西名台尼斯程（DentsChen），把他家投资建成的南京西路石门二路口的大楼（今少年儿童图书店所在处）定名为台尼斯公寓（DentsApt·）中文叫德义大楼，一语双关，还寓有台尼斯程讲道德、尚义气的意思在内。这座旅馆式的公寓，在程贻泽的安排下，经常保留相当一部分空房，供其安排外地客队球员住用。 程氏叔侄虽分宅而居，但并未分析遗产，程贻泽只知一味豪奢，花钱如水，只要有钱可花，他就不问盈歉。程霖生除自命风雅，结交三教九流外，千万家财，并未满足其欲壑。他不甘居沙、哈之下，1923年至1926年间，他曾把手头现金投资开设衡余、衡昌、泰昌等六家钱庄，这倒不是有意从事金融，而在于执银钱业的牛耳，以调动资金，进行投机。他相信风水、看相，算命。天文生（又称阴阳生）为他相宅，说他的新宅“地脉悠长”是大富之家；星相术士告诉他“流年”大利，必将暴富。就在1927年至1929年左右，上海标金市场涨落极大之际，他开始做起标金投机。初战告捷，益信流年、风水之说，便放胆大做买空卖空，盈亏常以数十、百万计。当投机遭到失利、手头现金已感拮据之初，以程氏在沪的声望和偌大房地产的厚实基础，尚不难在银钱业通融巨款，但当泥潭愈陷愈深，行庄对其只借不还，难以续借之际，他不得不转向外籍银团借款。他曾向英商德和洋行借款规银300万两；而洋行并不相信程氏的信用，提出要有可靠的押品，并须控制押品的日常收益，霖生因亟需巨款翻本，不得不拿出他最心爱的产业用以押款。大凡赌徒越输越要翻本，当输红了眼便不顾一切，失败得也就更快。程霖生从事标金投机原与赌博无异，等着他的尽是失败。曾几何时，千万家私，尽付东流，还负一身债。最后，不得不宣告破产。总计程氏叔侄到1931年破产清理时止，欠债已超过规银2000万两，他们虽拥有价达规银一千余万两的财产，但已资不抵债，后经债权团协商，除有押品的债务，以押品照值作价抵允本息外，信用贷款部份用程氏全部房地产照估价升值35％来抵偿，以便了结（当时曾有英商爱尔德洋行和业广地产公司主其事），实际上也就是以其信用贷款按一定的折扣作倒帐处理。债权人之一的英商德和洋行，由于行方，坚持要有可靠押品，且押品的实际价值必须高于押款金额一定的百分比，又控制了押品的收益，竟未受到程氏破产的影响，而吃大亏的全是我国银钱业行庄。 在程霖生叔侄的破产清理中，南京西路的德义大楼及其北面的石门二路41弄（旧称王家沙花园）整个产业归福源钱庄接受（后来转卖与中国银行），南京西路1522弄花园住宅34幢由债权团转卖与振华纱厂老板薛文泰。程霖生在南京西路常德路口的住宅归四明银行承受（后来辗转归华侨银行）。程贻泽在北京西路泰兴路口的住宅作价归同安公司所有。至于各行庄对程氏的信用贷款，统依英商爱尔德洋行和业广地产公司的估价升值35％作价了结。程氏破产后不能再过以前的豪奢生活而迁出原居，所有的古玩、字画、图书、家俱等，有的出卖偿付零星债务，有的出卖以充生活所需，这时他才发现过去所购得的古书、名画，许多都是赝品，愤恨之余，意扬言要报复，特别是以万元购得的“石涛”残山水画，曾计议要通过上海某“闻人”对仿制者下手，使这位蜚声海内外的画家为之不宁，但不久传来程霖生病故的消息，这一阴谋也就告吹了。 三、破产余波和影响 程氏叔侄的破产固然由于他们挥霍无度加上醉心于交易所投机而造成，“货悖而入者，亦悖而”这种赌博式的投机失败原不足道，但是因其用以一搏的资金，动辄数百、数十万银两（当时一般银行的资本不过数十万两，即如一些知名度很高的银行亦不过一、二百万两），波浪所及，市场为之动荡，许多素称稳健的行庄，顿因其往来的大户——程氏叔侄头寸失灵而濒于搁浅。原来程氏以上海巨富的声望和实力与行庄开户往来，总的来说存余的多，透支的少，行庄还可借程氏的声望，招来他户存款，所以对程氏十分尊重，所有透支，尽量满足要求，何况他今天透支，明、后天即可解进。后见程氏支票雪片飞来，独不见现款解进，才发现其投机失败。行庄为了拯救自己，不得不予以退票，但已蒙受损失了。 程氏投机失败，对金融业的影响，首当其冲的是他曾于投资的衡余、衡昌、泰昌、鼎元、成丰、吉昌六家钱庄，他们各以对程氏放款过多，周转失灵而倒闭。即如当时身任钱业公会理事长秦润卿投资开设的“四恒”（即恒兴、恒隆、恒大、恒赉）一贯以稳健著称，也因对程氏放款多达86.6万两，吃了倒帐，经受了严峻的考验。程氏宣告破产后，曾由上海银钱业自组公益银团清理其债务，所有程氏拥有的大小房地产除已作抵押者外，概照产业估价组织“统一公记”、“同德公记”两家房地产公司对接收的产业标卖，然终因数额巨大，非一般投资者所能问津，只好由债权人吃进。虽说债权、债务了结，而行庄把流动现金变成呆滞的房地产（当时因世界经济危机已波及上海，银根奇紧，外商银行已不接受房地产押款），可说是吞下了苦果，以致有些行庄，出于对现金的需求，不得不把吃进的产业降价出售。加之这一年（1930年）年终结帐，银根愈收愈紧，金融界险象环生，市面越见萧条，各业有的甚至停止交易，幸经当时的政府同意延期结帐，市面才稍有起色，勉强渡过难关。 初，程霖生投机失利，因其举止、排场一如往昔阔绰，外界因不知情，瞒过了金融界，即其兄嫂和胞侄程贻泽亦不知情。乃至霖生投机一再亏蚀，卒至破产清理，要把贻泽母子居往的今北京西路泰兴路口的安乐窝也要拿出抵债，才大吃一惊。当时贻泽母子曾提出房地产是两房共有，不承认霖生有处分权，因此债权、债务的谈判中出现了波折。最后经一再协商，以当时租界范围内以道契和权柄单为产证的房地产，其抵押、买卖均由本道契挂号的洋商办理，而洋商挂号规定，只认产证和原留印鉴或签字，程氏所有房地产产证既为程霖生所持有，霖生便是产权代表人，所签署的过户书，符合洋商挂号移转的手续，因此所提异议不能成立。当然在调解过程中，少不了给程贻泽母子一笔慰藉金，这又是债权人的另一笔损失。 （作者单位系上海房地产局《上海房地产志》编纂室） 我的更多文章：
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