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香港首富李嘉诚曾说过这样一句话： “决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。” 这句话，道出了房地产的真谛，也一直被房产界和购房者们奉为“金科玉律”。 最近，各房企年报发布，看过后发现， 佳兆业手里的土地，地段是真好，这真是一家值钱的公司！ 首先，从核心指标看，佳兆业2019年成绩单可谓十分靓丽： - 合约销售额881亿，增长26%，行业排名27位，前进10名；
- 收入480亿，增长24%，净利润42亿，增长26%；
其中最令人关注的，无疑是其天量的旧改货值，和在一线城市黄金位置的土地。别的不说，仅仅是看一眼深圳地图，你就会惊讶的发现，今天，我们就来盘盘，佳兆业这一家很有“升值潜力”的公司。01 过去三年，佳兆业的销售额复合增长率高达40%，2019年实现881亿，进驻千亿只差临门一脚。其在地产行业的排名也一路飙升，从2016年的50强，到2019年已进入30强，逐渐向龙头房企靠拢。更厉害的是，在楼市低谷这两年，佳兆业项目销售均价保持上升，从2017年的1.6万/平，到2019年的约1.9万/平，复合增长率9%，不仅跑赢大市，在地产行业内也是遥遥领先。这与其销售分布有直接关系，佳兆业90%的业绩贡献来自一二线城市，而发展迅速的大湾区，则为其贡献了超6成的业绩。2020年，佳兆业目标定为1000亿，而其年度可售货值为1800亿，仅需60%的去化率就能轻松实现。
02 土地储备，是房企最核心的生产资源，这一点上，佳兆业可以说有着绝对的自信。当前土储2700万方，预计货值5300亿，其中80%位于一线及重点二线城市，51%位于大湾区。当前货值已足够4-5年去化，而其未来的长期土储则更加可观。有“旧改之王”称号的佳兆业，在全国旧改项目147个，潜在货值高达2.5万亿。这些旧改资源，总占地面积4000万方，99%位于大湾区，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。而从下表可以看到，佳兆业在深圳尚未纳入土储的旧改项目达到95个。旧改最大的难度在于转化，佳兆业经过多年经营，有着行业最丰富的资源和专业人才储备，目标每年供应80-100万方旧改用地。这也为佳兆业建立了强大的长期竞争力，帮助其在一二线城市获得高质量土地。例如，2019年佳兆业成功将位于深圳、上海、惠州的8个旧改项目转化为土储，获得可售货值高达347亿。去年佳兆业38%的业绩来自旧改项目，凭借良好的地段优势，多个项目在深圳市和各区销售榜上名列前茅。而从佳兆业内部积累的数据看，旧改能以超低成本获取土地，对其利润率产生巨大贡献。以深圳为例，佳兆业当地旧改项目的平均土地成本约1万/平，而项目售价则能达到4-5万/平。可以说，领先的旧改优势和土储资源，让佳兆业具备长期高增长、高利润的潜力。03 由于旧改项目转化周期长，前期投入大，因此在过去一段时间，佳兆业曾受到负债率高的困扰。但几年下来，不少旧改项目进入收获期，佳兆业的财务基本面也快速改善。2017年至今，净负债率从300%，大幅下降至144%，实现漂亮的四连降。同时，随着营业收入和回款的增长，2019年底其在手现金达到370亿，较去年同期增长61%，速动比率1.1倍，能够覆盖短期债务。
融资上，境内ABS发行获批额度110亿，已发行5笔共26亿，票面利率介乎5.4-7.5%，属于较低水平。业绩的增长、债务的改善、融资的突破，让佳兆业的综合财务指标更加健康，获得穆迪、标普B、惠誉三大国际评级机构的「稳定」评级。04 除了地产主业成绩亮眼，其在多元化业务上也取得了不少突破。 佳兆业将自身定位为一流的城市公共服务商，除地产开发外，还拥有健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、酒店餐饮、财富管理、科技产业、深足俱乐部、国际教育等超20个产业领域。 例如：文体集团2019年新拓展7大场馆，全国11城运营场馆数量达17个，每年免费接待市民超过40万人次； 
教育集团2019年与美国劳伦斯伍德米尔学校达成合作，首所共建学校将落地深圳； 科创集团以“科技+产业+金融”为核心战略模式，在全国运营多个科技城、科创园等项目，2019年孝感空港科技城发布，将打造大武汉产城标杆； 
丰富的多产业协作，使佳兆业能提供综合城市运营服务，与其地产主业和产城旧改等项目的发展，形成良好的协同效应。 05 看完年报，最大的感受，还是佳兆业在大湾区的储备资源实在太强了。地产行业，如今多数开发商面临的问题，就是一线城土地储备枯竭，只能转战周边发展。
而佳兆业凭借旧改成功经验，能够持续在深圳、广州、上海这样的战略高地获取优质项目，是一种无可比拟的长期竞争力。2019年是佳兆业成立的20年，风华正茂的年龄，行业靠前的地位，以及越来越好的基本面，展望未来，在优质土地获取越来越难的背景下，佳兆业2.5万亿的旧改土储，成为其长期竞争力的粮仓和宝库。
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