【原】限售全面推进 炒房者好日子要结束了？

近日，经宜昌市人民政府同意，宜昌市住建委发布了《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》。《通知》明确宣布，自本通知施行后，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

随着，去年开始三四线城市房价出现上涨，很多三四线城市都在尝试使用限购政策，如厦门最早规定，新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易，这是全国首个出台限售政策的三四线城市。

于是，后续还有无锡、嘉兴、鄂州、襄阳等三四线城市陆续加入到限购队伍中来。目前全国采取限售政策的城市有60个，锁定期限多数在2-3年不等。

为啥会有这么多三四线城市推出限售政策呢？首先，对于部分三四线城市来说，既要遏制投机客将房价炒得过高，控制系统性金融风险，但又要考虑到当地商品房去库存的目标，转嫁楼市高库存风险。而限售政策就能较轻松的达到这个目标。

再者，限购政策规定，买房必须持有一定年限后才能卖出，这使得持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现在可能性骤降，这相当于在一定时间范围内，将所有购房者的资金全都冻结在楼市中，这可以避免当地房价大起大落。而在二三年后，三四线城市房价究竟会往何处去，谁也没办法预知，炒房客的风险正在上升。

最后，限售政策与限购还不同，把刚需和炒房者明显区别开来，体现了“住房不炒”的原则。限售政策对于刚需和改善型住房者来说，反正是自己居住，限售几年问题都不大。

而对于炒房者来说，被限售政策锁定在当地楼市长达数年，日子肯定不好过。所以，只要有限售政策，就可以取消限购，既可以鼓励刚需购房，又可让炒房者对限购城市闻之色变。限售属于创新性的管制政策。

针对现在我国部分热点城市近来出现房价大涨的情况，决策层还是强调房地产调控基调不会改变，而各地限售政策的推广，有助于明确未来房地产调控政策的预期，对于维护下半年房地产市场稳定起到关键作用。那么，未来我国房地产限售政策将如何发展呢？

第一，一二线城市受到房地产调控政策压制，房价涨幅放缓。而三四线城市房价近年来翻番上涨，这主要还是由炒房客把房价给炒上去的，而炒房客的大举进出，很容易当地房价大起大落。

为了避免发生系统金融风险，下半年会有更多三四线城市加入到限售政策中来。因为只要出台限售政策，就可以在短时间里把所有炒房者的资金锁定在楼市中动弹不得，如果真到了解禁那天时，可能房地产税也早已推出。

第二，一些三四线城市出于给偏远城区的商品房“去库存”需要，会采取“因区施策”的措施，就是把限售政策放在主城区，那些房价前期涨幅过大的地方，以遏制短期炒房现象。而偏远区县则继续采用不限购的方式去库存。

第三，限售政策的年限将会从现在的2至3年，扩展至5年。因为2至3年的限购政策，可能还不足以彻底消除投机隐患，因为限购解禁后，集中抛房的压力一出，会使房价出现大幅下滑，如果将限售扩展至5年时间，那么，就完全达到了居住不炒的目标，炒房客从此完全退出三四线城市。

限售政策是地方政府都比较乐见的房地产调控手段，它不像限购把刚需挡在了购房置业的门外，地方政府又无法实现去库存的目标。而限售政策，既可以沉重打击炒房客的投机需求，又可以净化房地产市场，满足自住者的购房需求，这个政策下半年将被更多的城市采纳，最终成为遏制投机炒房的有效的利器之一。