中国房地产还有多少上涨空间？

2019年上半年马上就要过去了，尽管各项房地产数据还没出炉，但可以肯定今年上半年国内各热点城市的房价还是涨多跌少。一线城市基本保持平稳，二三线城市房价出现了小幅上涨。而对于想下半年购房的居民来来说，他们迫切想知道，未来几年中国房地产还有多少上涨空间？

应该说，今年一季度全国房价并没有沿续去年第四季度的调整走势。国内房地产市场成交活跃，很多城市呈现“量价齐升”的情况。到了第二季度，由于一季度房价上涨有失控迹象，很多城市的房地产开启了新一轮密集调控模式。进入5、6月份，全国房价刚刚开始有所降温。现在问题是，中国房地产市场还有多大的上涨空间呢？

首先，中国房地产市场已经拥有较大的泡沫，未来只有下跌空间，没有上涨空间。据权威机构估算，中国房地产总市值超过450万亿人民币，这个数字相当于欧美和日本房地产市值的总和。如果中国房价再继续涨下去，就可以买下全球了，这是不可能的。从数据上看，国内房地产市场确实存在较大的泡沫。现在是要想办法挤掉泡沫，而不是继续再吹大泡沫。

再者，居民在房地产领域的杠杆已用到了极致。2015年之前，房产占居民家庭的比重并不高，而随着近年来房价轮番大涨，进入全民炒房时代，现在房产已经占到了居民家庭资产总额的77%，金融资产只有23%。这说明，大家都把钱投向房地产了，未来购房者的潜力已消耗殆尽，房价继续上涨的能力已经大幅衰减了。

再次，中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，各地方纷纷响应，只要房价一上涨，调控政策马上出台。主要原因有四：1、大量资金都流向房地产，其他实体经济流入资金就少了，不利于实体经济发展。2、大量资金都流向开发商和房企，那国内需会启动不起来。3、房价泡沫越大，系统性金融风险就越大，中国现在要“去杠杆”。4、房价过高，拉开了社会贫富差距，使大批中低收入群体无力购房，这并不利于社会稳定。

很明显，决策层的意思是，房价已经不能再上涨了，但是也要防范大城市房价集中暴跌情况出现，导致全局性系统性金融风险。未来一二线城市房价重心逐步下移，要用五六年的时间，回归居住属性，而当地居民收入逐年提高，最终房价与居民收入完成挂钩。只要一二线城市房价软着陆，个别三四线城市房价即使出现大跌，风险也是总体可控的。

其四，本轮房地产上涨行情，持续了近4年了，大量的购房需求得到充分释放，显然近年来的房价大涨，已经远远透支了购房需求，现在不仅是三四线城市居民拥有多套房产不稀奇，即使是一二线城市居民家庭也拥有大量房产。热点城市房地产需求处于饱和状态。近期又传闻房产税将要在这两年里推出，所以，下半年房地产市场降温已经没有悬念。

最后，过去房地产需求旺盛，主要是中国经济的高速增长，人们对收入预期十分乐观，而随着近年来，中国经济由原来的追求速度，转向提高质量，未来经济不可能出现大幅增长，而居民收入也在近些年来得到了显著的提升，现在国内经济正在结构转型的阵痛期，下行压力较大，很多企业都是裁员或倒闭，在这种情况下，居民对收入增长预期会有所减弱，这样会对于改善型购房者入市需求构成较大制约。房价在未来二三年内也只能步入调整周期。

中国房地产还有多少上涨空间？今年下半年房地产市场就会大幅调整。从目前情况看，国内房价泡沫已经被吹得很大，而且居民的加杠杆也用到了极致，目前各城市房地产市场总体处于饱和状态，如果再加上经济下行，购房需求也会相应减少。所以，未来三五年内，一二线城市房价会出现逐步回归合理区间过程，而部分三四线城市房价出现大起之后的大落，也在所难免。