超级产品力·第35期 | 产品回归，工程“打头阵”

品牌万脑 2021-02-24

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产品回归已成大势，房企都倾注于从多维度提升产品力，而打造工程品质才是保障产品品质的根基。

自2018年“房住不炒”政策提出以来房地产行业即进入严控阶段，2020年8月，“三道红线”发布再次坚定了房地产市场健康运转的逻辑，也决定了房企未来长远的发展方向，审慎的金融制度实施以后，房企将迎来更大的挑战与机会。如今行业回归价值原点，产品品质、服务能力重新成为企业发力重心，头部房企业已陆续开始行动，而作为产品根基之一的工程板块显得尤为重要，也成为房企脱颖而出的突破口。

工程制度体系作为房企保障工程安全质量的基石，得到房企的重视。为此，标杆房企通过升级建造体系，实行工地标准化管理，实现提速提质的目标。工程、质量、成本被视为工程管理的最重要三大要素，为了提升施工效率和保证工程质量，新的工艺工法成为房企的选择。

图表典型房企工程制度体系及价值点

资料来源：亿翰智库整理

Part 01

全穿插施工+装配式建筑，助力工程提质提效

对于目前行业出现的各类建造体系来说，为实现工程项目提质提效，核心手段就是穿插施工和装配式建筑。

1、穿插施工

要保证产品的品质，企业必须渗入到产品的全生命周期管理当中去，而在工程板块，企业主要是通过穿插施工，来保证工程进度和工程质量，以巩固产品品质的基石。

穿插施工，就是通过前期细致周密的工程策划，将原来串联的施工工序更改为并行，多项工作同时进行。从而实现各工种各工序相互穿插、接续进行，在保证工程质量的前提下极大地缩短了工期。

总的来说，目前各大房企运用的穿插施工技术分为室内穿插施工和室外穿插施工。

（1）室内穿插：主楼体高低层各工种接续施工

室内穿插施工指的就是在主楼体施工时，合理安排工序工组，实现主体结构、二次结构、室内装修、外立面装饰接续式交叉施工。比如高楼层进行砼浇筑时，低楼层进行砌筑及抹灰等工作。

以奥园的铝模穿插施工为例，涉及环节有主体砼浇筑、户内清理、打磨修补、实测实量、外立面油漆施工、门窗安装、栏杆安装、水管安装、楼层截水等，各个环节也按照楼层进行穿插施工。

在作业层砼浇筑的同时，N-1层已经进行打磨修补，垃圾清理，截水安装；N-2层进行实测实量，数据上墙，做卫生间闭水试验等工序；N-3层外墙腻子施工，栏杆安装，门窗安装；N-4层分户线放线，计划砌筑及抹灰等事宜；N-5层具备砌筑、抹灰条件，及公共部位装修等工序。

（2）室外穿插：地库、市政、园林先行

室外穿插施工主要涉及地库、市政管网、小区道路与园林景观等，为了让地库拥有充足的安装时间、社区景观的绿植有充足的生长周期，房企一般都会通过前期精密的工程策划，保障地下室、景观、市政等先行施工。

比如碧桂园在拿地后先行确定项目施工总平布置，要求地下室分区块进行施工，搭建好电梯井道，保证后续接续式穿插施工；同时，要求地下室外墙、防水、回填提前完成，预留足够不均匀沉降时间，便于施工场地布置，为工地开放创造条件。

除此之外，地下室顶板以外市政管网及道路基层前置按“市政先行、永临结合”提前施工。

而在景观先行方面，建业集团的总体思路是完成主道路网、管网后再进行主体工程施工。待主体工程回填土阶段完成后，主景观工程开始进行。建业认为，景观先行利于提升产品形象、有效促进销售。

2、装配式建筑

装配式建筑，就是将一座建筑所需要的各个构件先在工厂里生产好，运输到工地上，像搭积木一样将这些部件组装成建筑。

由于装配式建筑的建造速度快、生产成本较低，而且实现了“五节一环保”，即节水、节能、节时、节材、节地，在世界各地得到推广。国内也相继出台相关政策鼓励装配式建筑的发展，力推建筑业转型升级。

拿万科5+2+X建造模式来说，其中一项“适度装配”，就是在工厂预制工程所需的部分构件部品，结合工程现场运用铝制模板对外墙进行全混凝土现浇施工。

Part 02

创新工艺工法，保障工程品质

各大房企的建造体系最终的目的就是提质提效，全穿插施工+装配式建筑解决了施工效率的问题，而新工艺工法则保障了工程的品质，同时为穿插施工提供了条件。

目前，碧桂园、万科、融创、旭辉等房企运用到的新工艺工法，主要包括全砼外墙、升降爬架、铝膜系统、高精砌体、免薄抹灰、井道电梯等等。

全砼外墙

传统的墙体用砖砌成，缺少防护，外墙易渗漏，将会降低工程结构的耐久性、安全性；同时遇低温易发生冻蚀现象。而全砼外墙则有效规避了这些问题。

铝模系统

铝模作为一种新型的模板技术，相较于传统木模，不仅耐用度更高，结构施工精度高，有效保证结构施工垂直、平直度、方正度等可实现内外墙免抹灰，降低了渗漏、开裂的风险；同时，铝模板循环利用，减少木方、模板消耗及建筑垃圾得产生，节能环保。

高精砌体

内墙采用高精砌体+薄抹灰工艺，极大程度减少后期空鼓、开裂风险；同时由于减少现场湿作业工作量，可提升工地安全文明形象。

升降式爬架

相较于传统耗时、耗工、耗材、安全性差的悬挑架，爬架由于部件的专业生产建造而质量更高，在架设和使用中也能极大地减少不安全因素。作为一种可操作性强、经济适用性强的新型模板支撑系统，与铝模和全砼墙体一同配合，为房屋建造及装修的穿插提效提供可能。

在各家房企的战略以及投资策略选择趋同，利润已不是简单的算账问题，而是看产品定位和产品打造如何能够创造价值、如何实现差异化，这也是未来房企存量竞争的生存之道。所以长期主义下，生存和发展需要依靠超越预期的产品品质，为客户创造美好的生活。因此，迭代出什么样的建造体系和新工艺新工法，以保障工程效率和品质、助力产品力提升，将会是企业持续思考的课题。