今天，掘金日本房产照例找来了日本人的房产投资故事（不然又有人天天说，日本人不投资）。 但在聊这个故事之前，咱要树立一个正确的理解观念：对外国投资者而言，很多日本的投资方式难以复制。 因为日本人有先天的优势。为了减少持有成本，他们其中一些人会自己亲自改造改造房屋，亲自管理，专职在做房产投资。咱们虽然看到他们的高收益，但没看到他背后为之付出的心血。 因此，我们分享这些文章的目的，一来是提供给各位“日本人也投资买房”的实例，打脸那些叫嚷日本人不买房的不专业自媒体们；二来，这些房产投资大咖的一些投资理念和经验，也是我们可以学习的！ 来，一起看看今天的主角A先生的房产投资故事吧！ 日本的A先生住在首都圈，从2014年开始接触房地产投资。 2018年，30岁的他早早地结束了自己的打工生涯，如今已是拥有公寓、木造小楼等共计11套物业的“大房东”，提早进入了退休的状态。除此之外，他还成立了法人，雇佣了工作人员来管理他名下的这些房产。 如今，扣除各项费用后，不算房屋贷款，他每年的税前收入约为2000万日元（约127万人民币），投资表现可谓相当突出了。 A先生投资的某物件内部照 年纪轻轻的他，是怎么做到光靠收租实现“退休“的？这要从10年前，他刚大学毕业进入银行工作开始说起。  “那时候的我，天天从早上8点工作到晚上8点，12小时工作个不停，总之日子过得很难受。也不喜欢处理人际关系，组织里风气也和我不对味，每天都想着快点辞职。于是，我开始投资信托积累财富。”A先生说道。 为什么A先生不投资股票、基金，而要选择投资信托呢？在日本，银行职员属于金融体系内部人士，如果要进行个股交易的话必须申报。 “如果能得到上司的许可就没什么问题，但一般来说，银行内部进行股票投资比较敏感，容易有些不合法的操作……因此我没打算这么做。相比之下，信托投资则不需要许可，如果我投1亿日元（约634万人民币），年利率为5%的话，一年就能赚500万日元（约31万人民币）。”A先生解释道。 可问题是，A先生没有1亿日元那么多钱。从22岁开始，他最初每月投4万日元（约2537人民币），后来增加到每月投10万日元（约6342人民币）。到3年后他获得的总利润大概达到300万日元左右（约19万人民币）。 300万日元，对于很多25岁的人来说已经很多了。但对于想尽早辞职进入退休状态的A先生来说却不是，他坦言，“当时我想，按照这个挣钱速度，我啥时候才能辞职啊啊……。粗略地估计了一下，至少要到40多岁吧，太晚了。 “于是，我想到了贷款投资房地产，或许可以更早实现自己的愿望。”  把眼光放到房地产投资上的A先生，开始在网络寻找投资标的。2014年，他在神奈川县内以910万日元的价格购买了第一套投资房，这是一套三室一厅（3LDK）的公寓，A先生正式成为了一名房东。 那套公寓已经建成33年，是带租约的房子，房租是每月10.3万日元（约6533人民币），扣除管理费和修缮公积金的话，每月收入约有10万日元。 这里，有银行经验的A先生解释了自己选择带租约的房子的理由。 “任何有刚需的人，都不会买有住户的公寓，因此带租约的房子自然会被视为投资用住宅。然而，由于自住贷款利率低，还款期限长，能负担的人更多，买家也更多，自住型住宅也因此价格更高。与之相对比，由于投资型贷款利率高、还款期限短，不少人觉得无法负担，买家变少了，投资性住宅价格也因此变低。 “在日本甚至会出现这种情况：同一套物件，空室时价格更高，带租约时价格更低。” 这在咱们中国买家看来，是不是很神奇的一个投资逻辑？其实，它在日本房产投资中也不常见，因为可供选择的标的有限。与之相对，主流投资标的是单间公寓，而A先生这样的情况，更适合两房一厅、三房一厅这样的套房。 也就是说，如果投资日本房产，眼光不用只看到单间，那些2DK、3LDK也不错，甚至还有很好的升值空间。 基于此，A先生开始寻找带租约的套房，在租客在住的时候收房租，在租客离开后再卖给有刚需的人，低入高出，这样就不会有亏损。 因为是第一次投资，所以选择了较常规的公寓，并且把目标锁定在价格更便宜的带租约公寓，这就是A先生的战略。 就在不久前，这套公寓的租客向A先生提交了购房申请，一切水到渠成，A先生计划明年年初就把这套公寓卖掉。 一直以来，这套公寓的收益率都保持在十分可观的水平，如今卖出的定价也比当初买入时高了不少，作为自己的不动产投资“处女作”，A先生认为是非常完美的一次投资。  虽然开了个好头，但A先生也注意到了一些问题：租户的意愿是不固定的。 如果公寓地处居住需求强大的区域，在转售这些公寓给刚需的时候，可以更高价出售，但前提是租客要解约。如果租客不解约，正如我们前面所说的，转售带租约的房子的话差价不大。 问题就在于，A先生无法确定租客什么时候解约，在这期间他的收益只能来源于房租，而日本人买房投资又基本都会申请贷款，在缴清贷款以后，每月房租收入就只剩下2万日元，这样的话，要到什么时候才能实现他辞职退休的目标呢？ 即使继续购买更多的公寓，效率也并不高，甚至可能因为频繁贷款而导致征信下降。 思来想去，A先生的目光又投放到了一个新的方向——旧的木造小楼改造投资。 什么是旧木造小楼？ 日本的旧房就是指楼龄50年以上的住房，室内状况由于太过陈旧无法马上入住。  在日本，木造小楼的需求量一直不低。但是要注意的是，对外国人投资而言，这样的楼打理起来不容易，原因我后面说。 为什么这么多人选择这类木造小楼进行投资？ 一句话总结：回报率比普通长租公寓更高！ 来看看A先生投资的这个木造小楼： 这栋楼位于埼玉县，在2017年以1390万日元（约88万人民币）的价格购入，加上旧房改造的费用300万日元（约19万人民币），一共是1690万日元（约107万人民币）。 房子改造过后的室内图，与崭新的房子没什么区别 而这个木造小楼能住6个人，月收入租金为24.8万日元（约1.6万人民币），毛收益率高达17%！ 6个人入住的月租金是24.8万日元，相当于一个人4.1万日元（约为2608人民币），也难怪有这么多需求，因为租金确实便宜！ 不过，要选择到合适的旧房，之后又要维护，这一系列都是比钢筋混凝土更复杂的问题。
但是，旧房改造的物件还是很有价值的。看过日本综艺《全能住宅改造王》的朋友应该知道，一套老旧的木造小楼经过改造，甚至可以比崭新的公寓更加舒适大气！ 木造小楼改造前后对比 改造后的房子，资产价值也自然大大上升，收益率是杠杠滴！因此投资旧房在日本非常流行。 而一直以来，我们主推的大阪民宿正是属于“旧房改造”项目。 与A先生投资的木造小楼用于长租相比，我们的民宿还有的好处就是：已经进行了精心的设计改造，购入后不再需要劳心劳力去亲自改造。
改造后的日式特色鹤INN町屋，可以和大阪市面上的公寓式民宿形成差异竞争 另一方面，与普通的“旧房改造”做长租不同，日式的传统町屋吸引的多是短租的旅游客户，是高客单价的选择。所以，与拿着东京4%-6%收益率的长租公寓相比，町屋民宿的收益平均能在8%左右。 说回我们的主人公A先生，继埼玉县的木造小楼后，他又陆续在首都圈内相继购入了10套旧房进行改造、出租。如今33岁的他，已经坐拥11套房产，也早已实现了自己“半退休”的愿望。 所以，聪明的人心中都有一把秤，知道什么最适合自己。 如果你想安安稳稳挣租金，23区内的公寓是最适合的，毕竟好地段不愁租，租金收益也远比中国国内来得高。如果你想收益率更高，或许你可以学习A先生，投资“旧房改造”民宿，为自己赚取日元，实现资产合理分散和保护。 …… 想投资日本，却不知从何下手？当中还有哪些细节要注意？欢迎扫码添加好友，免费进行一对一投资实操指引。
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