大跌眼镜！浒关二手房成交排新区第二！比新房还火爆？

撰稿&视觉//虎子

欢迎来到板块二手房系列之浒关。

说到浒关，大家都知道，这里新盘齐聚，堪称楼盘修罗场，海量供应下，去化喜人的楼盘早早售罄，去化一般的楼盘卖一两年都不是什么稀奇的事情。不久前房观实探过新房，没看过的朋友可以戳下方链接。

延伸阅读：

苏州城西北，十六家王侯激战（上篇）

苏州城西北，十六家王侯激战（下篇）                                                        

为了把房子卖出去，各家策划、销售使出百般功夫。可惜，策划有意，市场无情，去化的结果大家也看到了。

新房市场竞争如此激烈，居然还有二手房的活路？还能链家数据网上成交量排名新区第二？

浒关的二手房都是谁在卖？都是谁在买？成交火热的面积段是哪些？为什么不买新房买二手？

请看下方实探的一线报道。

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近90天成交88套，新区排名第二

约60-95㎡最好卖

据链家数据网，7月浒关挂牌均价约21777元/㎡，近90天成交88套房源，超过科技城、通安、横塘、枫桥等新区其他板块。

小面积、低总价，是浒关二手成交的重要标签，也因此浒关算得上新区二手房置业的第二站。

根据以上表格，我们可以得出一下几个结论：

1.浒关二手成交量最高的小区为南山柠檬城（商品房）和阳山花苑（拆迁小区）。其中，阳山花苑均价约1.39-2w，成交主力户型约60㎡，南山柠檬城均价约2.16-2.65w，成交主力户型约91-95㎡；  

仔细观察小区区位，我们会发现，成交的小区基本都分布在苏州新区火车站附近。浒关其他地方的二手房成交数据很差。

据中介介绍，这是因为新区火车站附近整合了浒关最优质的资源。商业四巨头+地铁3号线/6号线（在建中），按中介原话讲，就是“有商业有交通就意味着这里的房子生活便利，从投资的角度来说更保值。”

二手房的火热滋养了一大批中介，比较有代表性的几个地方，旭辉上河郡周边、158生活广场周边、浅湾商业中心。

2.成交主力面积段约为60㎡、74㎡、89-95㎡，还有少量100㎡以上户型，占比约18%。这就说明板块内二手房购房人群以刚需客为主，本地人群有一定的置换需求，但数量不是很多。

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二成交面积段约60-95㎡

购房主力：刚需

现在的媒体环境下，往往给我一种刚需只能买去望亭、临湖、黄埭等地的错觉。然而现实真的是这样吗？并不，除了狮山和园区，苏州其他地方的二手房都是可以淘淘的。

比如，浒关。从上面的表格我们不难看出，即使是刚需，也分为有钱的刚需和没钱的刚需。

像买阳山花苑、新浒花园这样的拆迁房的，能接受的总价基本在118-167w，也就是说，首付预算大约35-48w。

这类人群可能是在附近工厂上班的夫妻俩，也有预算不多的单身女孩·····

另一种刚需比上面说的人群手头更宽裕些，总价预算大约180-230w之间，他们会选择次新房，居住品质、体验感更高。成交最火热的小区要数南山柠檬城。

比如，某热情的中介强力给我推荐的一个骨折价房源——南山柠檬城建面约94㎡的三房一卫，装修特别好，赠送一个车位，挂牌价225w，实际215w就能拿下。

这么一看，相同的户型面积段，今年的价格确实比去年优惠了不少，5w-10w的来去是有的。

至于为什么不买新房，看看这个总价也知道了。还不是因为贵？

想要透彻了解浒关二手房，不光得知道买方市场，还得明白二手房东构成。

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投资客撑起半边天

群租现象严重，居住圈层难保障？

浒关的卖方市场由两类人组成。一种是来自园区、上海的投资客，一种是早年入手的刚需客。刚需客不用多说，肯定是用来自住。从我个人感受而言，投资客才是隐形炸弹。

这次实探的意外收获就在这里。

趁前些年行情好的时候，投资客入手了一波浒关新房，也就是现在的次新房小区，可能交房没多久就把毛坯新房租给二手房东了。

据某贝壳系中介透露，二手房东在批量租房之前，和房东谈判，要求给予三个月免房租的装修期，实际装修只要一个月，剩下两个月直接租出去，等于净赚。

一波又一波的接盘侠前来报道，一边骂着房东无情现实不义，一边忍受着甲醛危害，还苦兮兮的交着高额租金。

他们可能是工厂的工人们、刚毕业的小年轻、周边餐馆商业街上班的员工···都是平凡却又努力生活的普通人。

话题跑的有点远，说这么多，都是为了说明，当一个小区的投资客比例较高（约等于二房东比例高）时，小区的人流量、居住环境都得打个问号。

我曾经有幸参观过亚洲第一大小区——天通苑，这是北京著名的租房小区，低租金吸引了不少北漂。整个小区都能组成一个小镇，里面全是二房东，全是租客，小区几乎没有管理可言····

再好的物业，也经不住好几百人甚至上万人一起造；再合适的总价，隔壁邻居天天换，指不定哪天夜半歌声，也都是说不准的事儿。

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写在最后

实探一天下来，浒关的生活氛围还是非常浓厚的。大太阳晒着，到处是出来溜孩的老人。

这些家庭一方面是浒关本地人，一方面是刚来苏州没多久的刚需家庭。虽然新房海量供应，甚至供大于求，但对于手头不宽裕的刚需来说，一点也不友好。

板块二手房恰恰是填补了这中间的空缺，两个总价段，约110-170w、约180-230w，都比新房便宜。

整体而言，拥有苏州顶级商业资源+地铁上盖+次新房，浒关的二手房还是很值得买的。

希望大家都能买到心仪好房！