买花港，就是一场博弈！

撰稿&视觉//甜梅

前言

提到吴江太湖新城，大家第一反应就是苏州湾。

目前苏州湾南板块可谓是群雄割据，建发、朗诗、中建、绿地、世茂等等都是大牌。而板块2.6W+的新房价格，到现在也是吴江的天花板。

不少人感慨，苏州湾只有改善的人可以入手，刚需看一看都是妄想。

可是笔者却发现，苏州湾还有一个地方，精装修价格只有2.3W/㎡。

它，就是花港。

曾经的花港可谓是无人问津，自从2019年华润置地和绿地香港进驻之后，板块热度一下子陡然上升。

那么，现在花港究竟什么样子？

绿地太湖朗峯VS华润置地湖湾天地

现在去花港非常方便，轨交4号线直接坐到花港站，2号口出来就能看见2个项目。后期，无论回哪个小区，步行只需5-10分钟。

从地铁2号口一出来就能看到两个正在建设的项目，分别是绿地太湖朗峯，住宅备案价2.1W+，华润置地湖湾天地，住宅预计10月开盘入市。

01、绿地太湖朗峯

绿地太湖朗峯占地约11.8万方，总建面约30万方。

商业地块包含：1个五星级酒店，2#、3#、4-1#、4-2#酒店式公寓，其中1-2F是商铺。还有200-300㎡商业别墅，可商业可自主。

住宅地块包含：共计11幢住宅，分别有18层，23层，27层，共计1010户。主力户型段有112、114、134、147㎡。

住宅和商业一起交房，预计是2022年9月份。

△住宅产品沙盘图

1、项目动态：一期售完，二期加推中

5月份项目一期3#、6-1#、6-2#、10#开盘，385套房源已全部售完，备案均价21633元/㎡。

目前项目加推的是二期2#、7#、8#，9#未加推，备案均价21633元/㎡。

2#共计3个单元，一梯一户，中间户是131㎡，边户是147㎡。

7#23层，8#27层，中间户均是112㎡三房，边户134㎡四房。

2、项目价格：精装修，整体均价23500元/㎡

项目备案价是21633元/㎡，还有额外的装修包。其中147㎡户型的装修包价格是2100-2200元/㎡，其余户型均是1500-1600元/㎡。

3、项目工程进度：

△住宅工程进度实拍图

拿地回顾：

2019年8月28日，WJ-J-2019-019地块由绿地香港竞得，成交楼面地价8135元/㎡，溢价率1.17%。现房前一手！

02、华润置地湖湾天地

华润置地湖湾天地是一个约40万方超大综合体。

商业地块包含：1栋四星级酒店，2栋17层的服务型公寓，以及5栋商业裙楼

住宅地块包含：13幢住宅，分别有18-24层，共计960户。

住宅预计是2022年9月份。

△住宅产品沙盘图

1、项目动态：验资已启动，预计10月份开盘，

预计首开5#、12#、13#，首推户型为104㎡三房，125㎡三房、141㎡四房。

5#是141㎡，两梯两户，11和12#是104㎡和125㎡，两梯四户。

根据售楼处公示，项目已启动验资，预计10月份开盘。

验资名额有限，约满即止

• 验资形式：

购房人身份证+购房资格+40万资产证明

线下手填VIP客户登记表

• 验资权益：

三有限：名额优先、房源有限、权益有限

三优先：优先选房、优先享受优惠、优先享受礼品

• 优惠方式：

验资客户认购且成功签约可享受车位优惠20000元

△售楼处实拍图

2、项目价格：精装修，预计售价在22000-24000元/㎡。

3、项目工程进度：

售楼处部分商业性场所已建造好，后期将有万家LiFE、礼安医药、太平洋咖啡、雪花啤酒等生活服务品牌。

△底商实拍图

住宅项目是现房销售，目前已初呈一定规模，每幢楼基本上都建造到一半高度，部分楼幢外立面也已做好。

△住宅工程进入实拍图

拿地回顾：

2019年8月28日，WJ-J-2019-020地块由华润置地竞得，成交楼面地价8243元/㎡，溢价率11.49%。需要现房销售。

板块生活界面正在发生改变

笔者在实地走访时发现，花港目前界面还过于陈旧，住宅以西湖花苑、花港老小区等。

基本上没有什么大型商业，主要还是以小区底部沿街的小型商业为主。

若是想要逛大商场，最近的就是吴中太湖新城的新永旺梦乐城、歌林小镇和吴江太湖新城的新城吾悦广场、爱琴海购物公园等。

花港能更快的融入苏州各城区，最主要依赖的还是交通的升级。除了轨交4号线的开通外，花港一直致力于板块内道路交通建设，如鲈乡北路北延工程、半岛路（暂定名）、环湖路（暂定名）等。

目前，进展最快的要数鲈乡北路北延，工程预计年底建成。

目前进度是桥梁主体已完成，正在进行桥面工作，以及桥下端口的路面工作。

花港由于紧邻东太湖，所以自然景观可以说是非常好，可以说是花港的一大亮点。

先看一张全景图，湖面大到让人惊叹！毕竟这是自然形成的。

近距离看，靠近湖岸边有一部分水上景观，依稀可见荷叶成片，想来夏天荷花盛开一定非常漂亮。

沿湖还专门修建了环形跑道，早晚湖边跑步或者闲时散步都是一大好去处。

笔者还遇见了举家游玩的周边居民、一对老夫妻摄影爱好者、垂钓爱好者.....

难得太湖景观环境，很容易让人忘记它不够繁华的城市界面。

花港，未来可期

从地理位置上来看，花港位于苏州湾湾首的位置，也是苏州湾沿岸最后一块沿湖住宅宝地。

苏州湾，被定义为吴江太湖新城C位，也是“国家级大事件预留地”。规划定位为长三角地区对外交往中心和中国外交会议的重要基地。

根据最新的“苏州湾花港片区区域价值白皮书”介绍，花港成为苏州率先承接大型文体赛事及会议会展的功能，成为融入苏州主城发展的重要战略空间。

自此，花港板块的区域职能开始发生转变。以会议会展、高端住宅、星际酒店等市级功能载体，板块价值得以进一步提升。

同时，花港片区还将依托吴江开发区的转型升级，逐渐腾退片区内低效工业用地，引入高新产业。

图/苏州湾花港片区局部鸟瞰效果图

综上，未来花港不仅会有自己的特色标签，发展前景与空间也将不可估量。

规划是美好的，不过还是需要一定的时间去实现。

板块要想真的成型，实际上还离不开人气。

而衡量板块人气，还需要看板块的住宅市场是否给力。

前文，我们提到了花港目前新房只有2个，精装修整体均价在2.3-2.4W/㎡左右。

下面，我们再来看一下二手房市场。

板块内二手房市场供应量可以说很少，近一点是以6年房龄的西湖花苑31套，挂牌均价是15673元/㎡。远一点的以吴江经济开发区为主，整体挂牌均价在2W元/㎡左右。

最后，我们可以得出以下几点结论：

• 1、花港沿湖景观资源独一份，轨交4号线以及在建和规划的市政交通，后期与苏州各城区联系是非常紧密的，不过其他生活配套自身供给力不够。

• 2、新房市场仅华润和绿地2个项目，新房市场份额有限，不过精装修2.3-2.4W/㎡的价格绝对是苏州湾沿线的价格洼地。

• 3、二手房市场供应少，成交更少，基本上没有可参考或研究的价值。

• 4、板块规划前景很好，但是需要一定时间的发酵。

总结：买花港就像是一场博弈，赢了，或将是“下一个金鸡湖沿岸业主”。输了，这样的价格买一个一线沿湖景观资源，实际上亏损也不是很大。